Finanzierung
Die zweite Immobilie finanzieren: was jetzt anders läuft
Beim zweiten Objekt schaut die Bank nicht mehr nur auf dein Gehalt, sondern auf dein gesamtes Portfolio. Die erste Immobilie wird dabei vom Klotz zum Werkzeug: Der freie Beleihungsraum ersetzt Eigenkapital. Gleichzeitig prüft die Bank strenger, weil zwei Raten laufen und Mieten nur teilweise angerechnet werden.
Warum sich das Gespräch verändert
Beim ersten Kauf ging es um dich. Gehalt, Schufa, Eigenkapital, fertig. Beim zweiten geht es um eine Bilanz.
Die Bank legt beide Objekte nebeneinander. Welche Restschulden laufen? Welche Mieten kommen rein? Wie viel Wert steckt noch frei im ersten Objekt? Wie viele Zinsbindungen laufen wann aus?
Das ist zunächst mehr Arbeit. Es ist aber auch die Chance, denn ein abbezahltes oder teilweise abbezahltes Objekt ist eine Sicherheit, die dein erster Kauf nicht hatte.
Das Bestandsobjekt als Eigenkapitalersatz
Hier liegt der größte Hebel. Der Fachbegriff heißt Kapitalbeschaffung: Du nimmst ein neues Darlehen auf dein altes Objekt auf und nutzt das Geld als Eigenkapital für das neue.
Die Bank trägt dafür eine weitere Grundschuld ins Grundbuch ein, meist im Rang hinter der bestehenden. Voraussetzung ist, dass im alten Objekt noch Beleihungsraum frei ist.
So rechnest du das nach:
| Schritt | Rechnung | Ergebnis |
| Verkehrswert Bestandsobjekt | – | 230.000 € |
| Beleihungswert, 10 % Abschlag | 230.000 × 0,9 | 207.000 € |
| Grenze bei 80 % Beleihungsauslauf | 207.000 × 0,8 | 165.600 € |
| bestehende Restschuld | – | 120.000 € |
| freier Beleihungsraum | 165.600 − 120.000 | 45.600 € |
Was der Beleihungswert genau ist und warum die Bank ihn niedriger ansetzt als den Kaufpreis, steht unter Beleihungsauslauf.
Durchgerechnet: zweites Objekt in Essen-Borbeck
Eine vermietete Zweizimmerwohnung, Kaufpreis 165.000 Euro, Kaltmiete 640 Euro im Monat. Nebenkosten in NRW: 6,5 Prozent Grunderwerbsteuer, 1,5 Prozent Notar und Grundbuch, 3,57 Prozent Maklerprovision. Zusammen 11,57 Prozent gleich 19.090,50 Euro. Gesamtkosten: 184.090,50 Euro.
| Baustein | Betrag |
| eigene Mittel vom Konto | 15.000 € |
| Kapitalbeschaffung auf das Bestandsobjekt | 45.600 € |
| Hauptdarlehen auf das neue Objekt | 123.491 € |
| Gesamtkosten gedeckt | 184.091 € |
Der Beleihungsauslauf auf dem neuen Objekt beträgt 123.491 geteilt durch 148.500, also 83,16 Prozent. Über beide Objekte zusammen sind es 289.091 geteilt durch 355.500 gleich 81,32 Prozent. Ohne das Bestandsobjekt läge der Auslauf bei über 113 Prozent. Das ist der Unterschied zwischen einer normalen Kondition und einer Absage.
Jetzt die Haushaltsrechnung. Die Bank setzt Mieten nicht voll an, sondern meist mit 70 bis 80 Prozent. Hier sind es 75 Prozent.
| Position | Betrag je Monat |
| Nettoeinkommen beider Kreditnehmer | 4.200 € |
| Miete Bestandsobjekt, 75 % von 720 € | 540 € |
| Miete neues Objekt, 75 % von 640 € | 480 € |
| Summe Einnahmen | 5.220 € |
| eigene Warmmiete | 1.150 € |
| Lebenshaltungspauschale | 1.400 € |
| Auto und Versicherungen | 450 € |
| Rate Bestandsdarlehen | 820 € |
| Summe Ausgaben | 3.820 € |
| Überschuss vor den neuen Raten | 1.400 € |
| Rate Hauptdarlehen, 3,9 % Zins und 2,0 % Tilgung | 607,16 € |
| Rate Kapitalbeschaffung, gleiche Kondition | 224,20 € |
| frei verfügbar danach | 568,64 € |
Gerechnet: 123.490,50 mal 5,9 Prozent geteilt durch zwölf sind 607,16 Euro. 45.600 mal 5,9 Prozent geteilt durch zwölf sind 224,20 Euro. Zusammen 831,36 Euro neue Belastung.
568,64 Euro Puffer klingen ordentlich, sind aber knapper als sie aussehen. Instandhaltung, Leerstand und nicht umlagefähige Kosten fehlen in dieser Rechnung noch. Rechne sie unter Cashflow-Rechner dazu.
Beispielzahlen. Zinssätze, Pauschalen und Mietansätze legt jede Bank selbst fest. Diese Seite ersetzt keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung.
Die typischen Bremsen
Aus der Verwaltungspraxis
Ich besitze selbst 35 Immobilien mit knapp 100 Einheiten und bin seit über 20 Jahren in der Branche. Den Schritt vom ersten zum zweiten Objekt habe ich selbst gemacht und begleite ihn regelmäßig.
Erfahrungswert aus der Praxis: Wer beim ersten Objekt mit hoher Tilgung gestartet ist, hat beim zweiten deutlich mehr Luft. Nicht weil die Rate niedriger wäre, sondern weil der freie Beleihungsraum wächst. Genau dieser Betrag ist beim zweiten Kauf das Eigenkapital, das du sonst erst ansparen müsstest.
Zweite Beobachtung: Der häufigste Bremsklotz ist nicht die Immobilie, sondern ein Konsumkredit. Ein Autokredit über wenige hundert Euro im Monat kann die Finanzierung kippen, weil er direkt vom Überschuss abgeht. Wer den vorher ablöst, verbessert die eigene Position sofort.
Dritte Beobachtung: Banken wollen beim zweiten Objekt eine saubere Übersicht. Eine einfache Tabelle mit Objekt, Verkehrswert, Restschuld, Rate, Zinsbindung und Miete je Einheit wirkt erstaunlich stark. Welche Unterlagen sonst dazugehören, steht auf Bank-Unterlagen-Checkliste.
Fragen
Häufige Fragen zur zweiten Immobilie
Brauche ich überhaupt noch Eigenkapital?
Meist ja, aber weniger. Der freie Beleihungsraum im Bestandsobjekt kann die Nebenkosten decken. Ganz ohne eigene Mittel wird es teuer, weil der Zinsaufschlag mit steigendem Beleihungsauslauf deutlich zunimmt.
Muss ich zur selben Bank gehen?
Nein. Für die Kapitalbeschaffung auf das Bestandsobjekt ist die bestehende Bank oft einfacher, weil die Grundschuld schon eingetragen ist. Für das neue Objekt lohnt der Vergleich trotzdem.
Wie viel Miete rechnet die Bank an?
Üblich sind 70 bis 80 Prozent der Kaltmiete. Der Abschlag deckt Leerstand und nicht umlagefähige Kosten. Manche Häuser rechnen bei mehreren Objekten auch mit einem pauschalen Bewirtschaftungsabschlag.
Zählt der Wertzuwachs meines ersten Objekts?
Ja, wenn die Bank ihn anerkennt. Ein gestiegener Verkehrswert erhöht den Beleihungswert und damit den freien Raum. Dafür braucht es eine neue Bewertung, nicht nur ein Onlineportal.
Was passiert, wenn eine Wohnung leer steht?
Die Raten laufen weiter. Deshalb prüft die Bank, ob dein Einkommen beide Raten allein tragen könnte. Die Details dazu stehen auf Kapitaldienstfähigkeit berechnen.
Ist ein drittes Objekt dann einfacher?
Nicht automatisch. Ab einer gewissen Größe rutschst du in eine gewerblichere Betrachtung, und die Bank prüft dein Portfolio wie ein kleines Unternehmen. Den Rahmen dazu findest du unter Immobilienfinanzierung für Kapitalanleger.
Fazit
Beim zweiten Objekt entscheidet nicht der Kaufpreis, sondern die Struktur. Im Beispiel macht der freie Beleihungsraum von 45.600 Euro den Unterschied zwischen 81 Prozent und über 113 Prozent Beleihungsauslauf.
Drei Dinge solltest du vorbereiten. Rechne den freien Beleihungsraum deines ersten Objekts aus. Räume Konsumkredite ab, bevor du anfragst. Und kalkuliere mit 75 Prozent der Miete, nicht mit 100. Wer so ins Gespräch geht, verhandelt auf Augenhöhe statt zu hoffen.
Diese Seite ist eine Einordnung aus der Praxis und ersetzt keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung. Konditionen und Prüfmaßstäbe legt jede Bank selbst fest.
Bereit für das zweite Objekt?
Bring die Unterlagen deines ersten Objekts mit: Restschuld, Rate, Zinsbindung und Miete. Ich rechne mit dir aus, wie viel Spielraum darin steckt.
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