Lexikon · Rendite
Cashflow einfach erklärt
Der Cashflow ist das, was von der Miete übrig bleibt, wenn Darlehensrate und alle Kosten bezahlt sind. Gerechnet wird pro Monat oder pro Jahr. Ist er positiv, trägt sich die Wohnung selbst. Ist er negativ, legst du jeden Monat eigenes Geld nach. Steuern und Rücklagen gehören in die Rechnung hinein.
Wie es berechnet wird
Du startest bei der Kaltmiete und ziehst nacheinander alles ab, was tatsächlich von deinem Konto abgeht. Reihenfolge: nicht umlagefähiges Hausgeld, eigene Rücklage für Reparaturen in der Wohnung, ein Ansatz für Leerstand, dann die Darlehensrate.
Beispiel: die Zweizimmerwohnung in Essen-Altendorf, 68 Quadratmeter, Kaufpreis 139.000 Euro, Kaltmiete 640 Euro. Finanziert mit 25.000 Euro Eigenkapital, Darlehen 131.000 Euro, 3,5 Prozent Zins und 2 Prozent Tilgung.
| Kaltmiete | +640 € |
| Nicht umlagefähiges Hausgeld | −82 € |
| Eigene Rücklage für das Sondereigentum | −45 € |
| Ansatz für Mietausfall, 2 % | −13 € |
| Darlehensrate, 5,5 % Annuität | −600 € |
| Cashflow vor Steuern | −100 € |
| Steuerwirkung der AfA und der Zinsen | +95 € |
| Cashflow nach Steuern | −5 € |
| Darin enthaltene Tilgung, Aufbau von Vermögen | 218 € |
Die Wohnung kostet dich also rund fünf Euro im Monat und baut gleichzeitig 218 Euro Schulden ab. Das ist eine völlig normale Rechnung im Revier. Wer positiven Cashflow will, braucht mehr Eigenkapital oder eine niedrigere Tilgung.
Beispielzahlen zur Veranschaulichung. Die Rechnung ersetzt keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung.
Worauf du achten musst
Aus der Verwaltungspraxis
In den von mir verwalteten Objekten sehe ich beide Enden. Eigentümer, die vor zehn Jahren gekauft haben, haben heute Wohnungen mit klar positivem Cashflow, weil die Mieten gestiegen sind und die Restschuld gefallen ist. Wer gerade erst kauft, startet fast immer bei null oder leicht darunter.
Ein Erfahrungswert aus dem eigenen Bestand: Der Posten, der den Cashflow am zuverlässigsten zerstört, ist nicht der Zins, sondern eine Sonderumlage. Wenn die Gemeinschaft eine Fassade oder ein Dach beschließt, ist der Betrag vierstellig bis fünfstellig und sofort fällig. Deshalb schaue ich vor jedem Kauf zuerst in die Rücklage und in die letzten Protokolle, nicht in den Zinssatz.
Verwandte Begriffe
Weiterlesen: alle Begriffe im Immobilien-Lexikon, die vollständige Rechnung im Silo Rendite von Anlageimmobilien.
Fazit
Der Cashflow ist die einzige Kennzahl, die du jeden Monat spürst. Er entscheidet, ob eine Wohnung entspannt läuft oder ob sie dich unter Druck setzt.
Rechne ihn ehrlich: mit Rücklage, mit Mietausfall, mit allen nicht umlagefähigen Kosten. Und plane einen Puffer ein, der zwei leere Monate und eine Sonderumlage aushält.
Diese Erklärung ist allgemein gehalten und ersetzt keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung.
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Im Erstgespräch gehe ich deine Zahlen Zeile für Zeile durch, inklusive der Posten, die im Exposé fehlen.
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