Lexikon · Eigentum und Verwaltung
Instandhaltungsrücklage einfach erklärt
Die Instandhaltungsrücklage ist das gemeinsame Sparbuch der Eigentümergemeinschaft. Aus ihr werden große Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum bezahlt: Dach, Fassade, Heizung, Aufzug. Jeder Eigentümer zahlt monatlich mit dem Hausgeld ein. Ist die Rücklage zu dünn, beschließt die Gemeinschaft eine Sonderumlage, und die trifft dich sofort.
Wie es berechnet wird
Für die Rücklage gibt es keinen gesetzlich festgelegten Betrag. Die Gemeinschaft entscheidet selbst, wie viel sie zurücklegt. Ein brauchbarer Prüfweg: Zuführung je Quadratmeter und Monat ansehen, Bestand ansehen, beides gegen das anstehen lassen, was das Haus in den nächsten Jahren braucht.
Beispiel: ein Mehrfamilienhaus in Gelsenkirchen, zwölf Wohnungen, 840 Quadratmeter Wohnfläche, Baujahr in den Sechzigern. Deine Wohnung hat 68 Quadratmeter, das sind rund 8,1 Prozent der Anteile.
| Zuführung zur Rücklage | 0,70 €/m² im Monat |
| Einzahlung der Gemeinschaft pro Jahr | 7.056 € |
| Aktueller Bestand der Rücklage | 42.000 € |
| Geplante Fassadendämmung, Kostenschätzung | 210.000 € |
| Fehlbetrag | 168.000 € |
| Dein Anteil, 8,1 % | 13.600 € |
| Zum Vergleich: dein Jahresmietertrag | 7.680 € |
Fast zwei Jahresmieten auf einen Schlag. Bei einer Zuführung von 1,10 Euro je Quadratmeter hätte die Gemeinschaft in derselben Zeit gut das Anderthalbfache angespart, und die Sonderumlage wäre deutlich kleiner ausgefallen.
Worauf du achten musst
Aus der Verwaltungspraxis
In rund 4.000 verwalteten Einheiten ist die Rücklage das Thema, über das in Eigentümerversammlungen am längsten diskutiert wird. Selbstnutzer im Rentenalter wollen die Zuführung niedrig halten, Kapitalanleger wollen sie hoch. Beschlossen wird meistens zu wenig.
Ein Erfahrungswert aus dem eigenen Bestand: In den von mir verwalteten Häusern liegt die Zuführung häufig zwischen 0,60 und 0,90 Euro je Quadratmeter im Monat. Für Bestandsobjekte im Revier halte ich einen Euro bis 1,20 Euro für realistischer. Der Unterschied klingt nach Kleingeld, entscheidet aber darüber, ob eine Fassadensanierung aus der Rücklage kommt oder als Brief mit fünfstelligem Betrag.
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Fazit
Die Instandhaltungsrücklage ist die Zahl, die über die größten Einzelbeträge in deiner Immobilienlaufbahn entscheidet. Eine gut gefüllte Rücklage ist bares Geld, eine dünne ist eine Rechnung, die noch nicht geschrieben wurde.
Prüfe vor jedem Kauf drei Dinge: Bestand, monatliche Zuführung je Quadratmeter und die Protokolle der letzten Jahre. Wenn eines davon fehlt, kauf nicht.
Diese Erklärung ist allgemein gehalten und ersetzt keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung.
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