Lexikon · Kauf und Recht
Erbbaurecht einfach erklärt
Beim Erbbaurecht kaufst du nur das Gebäude, das Grundstück gehört weiter jemand anderem, oft einer Kirche oder einer Stadt. Dafür zahlst du einen jährlichen Erbbauzins. Das Recht läuft meist sechzig bis neunundneunzig Jahre. Es bekommt ein eigenes Grundbuchblatt und lässt sich verkaufen, vererben und beleihen.
Warum das für dich wichtig ist
Erbbaurechte wirken im Exposé günstig, weil der Grundstückspreis im Kaufpreis fehlt. Dafür läuft der Erbbauzins jeden Monat mit, ähnlich wie eine Rate, nur ohne Tilgung. Am Ende gehört dir das Grundstück trotzdem nicht.
Entscheidend ist die Restlaufzeit. Bei achtzig verbleibenden Jahren ist ein Erbbaurecht gut handelbar. Unter vierzig Jahren wird die Finanzierung schwierig, und der Wiederverkauf ebenso, weil jede Bank auf die Restlaufzeit schaut.
Ein Beispiel aus dem Ruhrgebiet
Ein Mehrfamilienhaus in Oberhausen auf einem Erbbaugrundstück. Der Bodenwert liegt bei 180.000 Euro, der Erbbauzins bei vier Prozent.
| Bodenwert des Grundstücks | 180.000 € |
| Erbbauzins, 4,0 % pro Jahr | 7.200 € |
| Erbbauzins pro Monat | 600 € |
| Kaufpreis für das Gebäude | 190.000 € |
| Vergleichbares Objekt mit Grundstück | 340.000 € |
| Ersparnis beim Kaufpreis | 150.000 € |
| Annuität auf diese 150.000 € bei 5,8 % | 8.700 € |
| Vorteil im ersten Jahr | 1.500 € |
| Davon Tilgung, also Vermögensaufbau | 0 € |
Der Erbbauzins ist im ersten Jahr rund 1.500 Euro günstiger. Bei eigener Finanzierung würden davon aber 3.000 Euro in die Tilgung fließen, also in dein Vermögen. Beim Erbbauzins ist alles verbraucht: Nach zwanzig Jahren wäre das Grundstück zum guten Teil abbezahlt, das Erbbaurecht nur zwanzig Jahre kürzer.
Aus der Verwaltungspraxis
In meinem Bestand von rund 4.000 verwalteten Einheiten in Nordrhein-Westfalen sind Erbbaurechte die Ausnahme, es gibt sie aber in einzelnen Siedlungen aus kirchlichem oder städtischem Besitz. Ein Erfahrungswert daraus: Die Erbbauzinssätze liegen in älteren Verträgen meist zwischen drei und fünf Prozent des Bodenwerts.
Was mir immer wieder begegnet: Käufer lesen den Erbbaurechtsvertrag nicht, obwohl er wichtiger ist als der Kaufvertrag. Dort stehen Anpassungsklausel, Zustimmungspflicht beim Weiterverkauf und Entschädigungsregel. Diese drei Punkte entscheiden über den Wiederverkaufswert, nicht die Lage.
Typische Fehler
Häufige Missverständnisse
Ist ein Erbbaurecht immer schlechter als Volleigentum?
Nein. Bei langer Restlaufzeit, moderatem Zins und fairer Anpassungsklausel kann es sich rechnen, weil du weniger Kapital bindest. Schlecht wird es bei kurzer Restlaufzeit und aggressiver Anpassung.
Zahle ich Grunderwerbsteuer?
Ja. Bemessungsgrundlage ist im Wesentlichen der kapitalisierte Erbbauzins, gegebenenfalls zuzüglich des Gebäudekaufpreises. In Nordrhein-Westfalen sind es 6,5 Prozent.
Verwandte Begriffe
Weiterlesen: alle Begriffe im Immobilien-Lexikon, der Ablauf im Silo Kaufprozess Schritt für Schritt.
Fazit
Ein Erbbaurecht senkt den Kaufpreis und ersetzt ihn durch eine Zahlung, die nichts tilgt. Das kann aufgehen, aber nur bei langer Restlaufzeit und passendem Zins.
Lies vor dem Kauf den Erbbaurechtsvertrag komplett und achte auf drei Zahlen: Restlaufzeit, Anpassungsklausel und Entschädigung am Ende. Wenn eine davon unklar ist, lass die Finger davon.
Diese Erklärung ist allgemein gehalten und ersetzt keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung.
Ein Erbbaurechtsvertrag auf dem Tisch?
Im Erstgespräch schaue ich mit dir auf Restlaufzeit, Zins und Anpassungsklausel und ordne ein, was das für den Wiederverkauf bedeutet.
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