Lexikon · Kauf und Recht
Grundbuch einfach erklärt
Das Grundbuch ist das amtliche Verzeichnis beim Amtsgericht, in dem steht, wem ein Grundstück gehört und welche Rechte darauf lasten. Es hat ein Bestandsverzeichnis und drei Abteilungen: Eigentümer, Lasten und Beschränkungen, Grundpfandrechte. Einsehen darf es nur, wer ein berechtigtes Interesse nachweist, zum Beispiel als Kaufinteressent mit Kaufabsicht.
Warum das für dich wichtig ist
Was im Grundbuch steht, gilt. Ein Käufer darf sich auf den Inhalt verlassen, und was dort eingetragen ist, übernimmst du mit. Deshalb ist der Grundbuchauszug das erste Dokument, das du dir geben lässt, noch vor dem Exposé.
Die drei Abteilungen erzählen die ganze Geschichte einer Immobilie. Abteilung II ist dabei die gefährlichste: Wohnrechte, Nießbrauch, Wegerechte und Vermerke über laufende Verfahren stehen dort und können den Wert um zehntausende Euro drücken.
Ein Beispiel aus dem Ruhrgebiet
Eine Wohnung in Gelsenkirchen-Buer, 68 Quadratmeter, angeboten für 139.000 Euro. In Abteilung II steht ein lebenslanges Wohnrecht für die Verkäuferin, 74 Jahre alt. Im Exposé kam das nicht vor.
| Kaufpreis laut Exposé | 139.000 € |
| Wohnfläche | 68 m² |
| Ortsübliche Miete | 6,50 €/m² |
| Jahreswert des Wohnrechts | 5.304 € |
| Kapitalisierungsfaktor bei 74 Jahren | rund 8,5 |
| Wert des Wohnrechts | rund 45.000 € |
| Wirtschaftlich vertretbarer Kaufpreis | rund 94.000 € |
Solange das Wohnrecht besteht, kannst du die Wohnung nicht vermieten und bekommst keine Miete. Ein Blick in Abteilung II hätte fünf Minuten gedauert und macht hier rund 45.000 Euro aus. Genauso wichtig: In Abteilung III stehende Grundschulden werden beim Kauf normalerweise gelöscht. Das muss der Kaufvertrag ausdrücklich regeln.
Aus der Verwaltungspraxis
Über mein Maklerteam laufen mehr als 200 Verkäufe im Jahr, und parallel verwalte ich rund 4.000 Einheiten in Nordrhein-Westfalen. Ein Erfahrungswert daraus: Alte Rechte in Abteilung II sind im Ruhrgebiet häufiger als viele denken, weil viele Objekte über Jahrzehnte in Familienbesitz waren und bei Übergaben Wohnrechte oder Nießbrauch bestellt wurden.
Was mir außerdem regelmäßig begegnet: Verkäufer wissen selbst nicht mehr, was in ihrem Grundbuch steht. Eine Grundschuld über 90.000 Euro läuft noch, obwohl das Darlehen seit Jahren getilgt ist, weil niemand die Löschung veranlasst hat. Das ist meist harmlos, kostet im Verkauf aber Zeit, wenn es erst beim Notar auffällt.
Typische Fehler
Häufige Missverständnisse
Darf ich jedes Grundbuch einsehen?
Nein. Du brauchst ein berechtigtes Interesse. Als ernsthafter Kaufinteressent bekommst du den Auszug in der Regel über den Verkäufer, den Makler oder den Notar.
Wann werde ich Eigentümer?
Erst mit der Eintragung in Abteilung I. Zwischen Notartermin und Eintragung vergehen oft mehrere Monate. Bis dahin schützt dich die Auflassungsvormerkung.
Verwandte Begriffe
Weiterlesen: alle Begriffe im Immobilien-Lexikon, der Ablauf im Silo Kaufprozess Schritt für Schritt.
Fazit
Das Grundbuch ist das ehrlichste Dokument im ganzen Kaufprozess. Es enthält keine Werbung, keine Adjektive und keine Schönfärberei, sondern nur Rechte und Lasten.
Lass dir vor jeder Kaufentscheidung einen aktuellen Auszug geben und lies alle drei Abteilungen. Wenn du etwas nicht verstehst, frag nach, bevor du zum Notar gehst. Danach übernimmst du, was drinsteht.
Diese Erklärung ist allgemein gehalten und ersetzt keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung.
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