Gehören die Fenster zum Sondereigentum?

In aller Regel nicht. Fenster samt Rahmen gehören konstruktiv zum Gemeinschaftseigentum, weil sie zur Außenhülle zählen. Viele Teilungserklärungen verschieben die Kostentragung trotzdem auf den einzelnen Eigentümer. Beides ist möglich. Entscheidend ist der Wortlaut in deinem Objekt, nicht die Faustregel aus dem Ratgeber.

Darf ich in meiner Wohnung eine Wand entfernen?

Nur mit Beschluss, sobald tragende Teile oder Leitungen betroffen sind. Diese gehören zum Gemeinschaftseigentum, auch wenn sie in deiner Wohnung stehen. Ohne Zustimmung kann die Gemeinschaft den Rückbau auf deine Kosten verlangen. Kläre solche Pläne vor dem Kauf, wenn der Grundriss ein wichtiger Teil deiner Rechnung ist.

Wer zahlt nach einem Rohrbruch?

Das hängt davon ab, wo der Schaden entstanden ist. Ein Bruch in einer Steigleitung ist Sache der Gemeinschaft und ihrer Gebäudeversicherung. Der ruinierte Bodenbelag in deiner Wohnung gehört zum Sondereigentum und damit zu dir oder deiner eigenen Versicherung. Die Grenze entscheidet, welche Police greift.

Wie viel sollte ich für das Sondereigentum zurücklegen?

Acht bis zehn Euro je Quadratmeter im Jahr sind ein realistischer Ansatz. Für dein Sondereigentum spart niemand außer dir, die gemeinsame Rücklage deckt es nicht ab. Therme, Bad, Bodenbelag und die Renovierung bei einem Mieterwechsel kommen zuverlässig. Bei 68 Quadratmetern sind das rund 600 Euro im Jahr.

Christian Gottschling

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Lexikon · Eigentum und Verwaltung

Sondereigentum einfach erklärt

Sondereigentum ist der Teil einer Eigentumswohnung, der dir allein gehört. Dazu zählen die Räume deiner Wohnung, der Innenanstrich, Bodenbeläge, Innentüren und die Sanitärobjekte im Bad. Alles Übrige am Gebäude ist Gemeinschaftseigentum. Was genau wozu gehört, steht in der Teilungserklärung. Reparaturen am Sondereigentum bezahlst du komplett selbst.

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Wie es funktioniert

Die Faustregel: Alles, was zur Substanz und zur Sicherheit des Gebäudes gehört, ist Gemeinschaftseigentum. Alles, was du herausreißen kannst, ohne dem Haus zu schaden, ist meistens Sondereigentum. Die Grenze verläuft nicht an der Wohnungstür, sondern mitten durch Bauteile hindurch.

Bauteil	Gehört zu
Bodenbelag in der Wohnung	Sondereigentum
Estrich darunter	Gemeinschaftseigentum
Innenanstrich und Tapete	Sondereigentum
Innentüren	Sondereigentum
Wohnungseingangstür	Gemeinschaftseigentum
Fenster samt Rahmen	in der Regel Gemeinschaftseigentum
Badewanne, Waschbecken, Armaturen	Sondereigentum
Steigleitungen für Wasser und Abwasser	Gemeinschaftseigentum
Heizkörper in der Wohnung	häufig Sondereigentum
Balkonboden	Belag Sondereigentum, Konstruktion Gemeinschaft

Was das kostet, zeigt ein Vergleich aus einem Haus in Essen-Altendorf mit zwölf Einheiten. Der Austausch von sechs Fenstern im ganzen Haus kostet 27.000 Euro. Als Gemeinschaftseigentum trägst du davon deinen Anteil von 8,1 Prozent, also rund 2.190 Euro. Ein neues Bad in deiner Wohnung kostet 12.000 Euro, und die zahlst du allein.

Worauf du achten musst

Die Teilungserklärung schlägt die Faustregel. Viele Gemeinschaften weichen von der üblichen Zuordnung ab und schieben zum Beispiel Fenster oder Balkone ins Sondereigentum. Dann zahlst du allein, was sonst die Gemeinschaft trägt. Lies das nach, bevor du kaufst.

Für dein Sondereigentum spart niemand. Die gemeinsame Instandhaltungsrücklage deckt es nicht ab. Wenn die Therme nach zwölf Jahren ausfällt, musst du das Geld selbst haben.

Bauliche Veränderungen brauchen oft eine Zustimmung. Eine Wand herausnehmen, den Balkon verglasen oder eine Klimaanlage außen anbringen betrifft fast immer auch das Gemeinschaftseigentum. Ohne Beschluss droht ein Rückbau auf deine Kosten.

Schäden wandern über die Grenze. Ein Rohrbruch in einer Steigleitung ist Sache der Gemeinschaft, der ruinierte Bodenbelag darunter ist deiner. Die Abgrenzung entscheidet, welche Versicherung zahlt.

Aus der Verwaltungspraxis

In rund 4.000 verwalteten Einheiten ist die Abgrenzung zwischen Sonder- und Gemeinschaftseigentum der häufigste Anlass für Streit, den ich auf dem Tisch habe. Fast immer geht es um dieselben drei Bauteile: Fenster, Balkone und Wohnungseingangstüren.

Ein Erfahrungswert aus dem eigenen Bestand: Wenn ein Eigentümer bei mir anruft, weil etwas kaputt ist, liegt die Zuständigkeit in der Mehrzahl der Fälle anders, als er vermutet hat. Deshalb schaue ich zuerst in die Teilungserklärung und nicht in den Katalog der üblichen Zuordnungen. Ein Satz in diesem Dokument kann bei einem Fensteraustausch über einen vierstelligen Betrag entscheiden.

Fazit

Sondereigentum klingt nach einem juristischen Detail und ist in Wahrheit eine Kostenfrage. Es bestimmt, welche Rechnung du allein trägst und welche sich auf zwölf Parteien verteilt.

Prüfe vor dem Kauf die Zuordnung von Fenstern, Balkon und Wohnungstür in der Teilungserklärung. Und leg für deine eigene Wohnung jeden Monat etwas zurück. Acht bis zehn Euro je Quadratmeter im Jahr sind ein realistischer Ansatz.

Diese Erklärung ist allgemein gehalten und ersetzt keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung.