Lexikon · Finanzierung
Grundschuld einfach erklärt
Die Grundschuld ist das Pfandrecht, mit dem deine Bank das Darlehen absichert. Eingetragen wird sie in Abteilung III des Grundbuchs, und sie gibt der Bank das Recht, die Immobilie zu verwerten, wenn du nicht mehr zahlst. Anders als eine Hypothek ist sie vom Darlehen unabhängig und bleibt nach der Rückzahlung bestehen.
Warum das für dich wichtig ist
Ohne Grundschuld gibt es kein Immobiliendarlehen. Sie ist der Grund, warum die Bank dir hunderttausende Euro zu einem niedrigen Zins leiht: Im Ernstfall hat sie ein Objekt, das sie verwerten kann.
Zwei Punkte werden fast immer übersehen. Erstens die Zweckerklärung, die festlegt, welche Forderungen die Grundschuld absichert. Ist sie weit gefasst, haftet die Immobilie auch für spätere Kredite. Zweitens die Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung, die der Bank den Gerichtsweg abkürzt.
Ein Beispiel aus dem Ruhrgebiet
Du finanzierst eine Wohnung in Essen-Altendorf mit 125.000 Euro Darlehen. Die Bank verlangt eine Grundschuld in gleicher Höhe an erster Rangstelle.
| Darlehen | 125.000 € |
| Eingetragene Grundschuld | 125.000 € |
| Notarielle Bestellung und Eintragung | rund 500 € |
| Grundschuldzins laut Urkunde | 12 bis 18 % |
| Beim Bankwechsel: Abtretung an die neue Bank | rund 125 € |
| Beim Bankwechsel: Löschung und Neubestellung | rund 500 € |
| Ersparnis durch Abtretung | rund 375 € |
Die Bestellung kostet rund 0,4 Prozent der Grundschuldsumme und gehört zu den Kaufnebenkosten. Der hohe Grundschuldzins in der Urkunde erschreckt viele Käufer, ist aber kein Darlehenszins. Er ist nur ein Sicherheitspuffer für den Fall der Verwertung. Zahlst du normal, wird er nie fällig.
Aus der Verwaltungspraxis
Aus über zwanzig Jahren in der Branche und mehr als 200 Verkäufen im Jahr über mein Maklerteam kenne ich das Thema vor allem beim Verkauf. Ein Erfahrungswert daraus: In einem spürbaren Teil der Akten steht noch eine alte Grundschuld im Grundbuch, obwohl das Darlehen längst getilgt ist.
Gefährlich ist das selten, aufwendig schon. Die Löschungsbewilligung muss bei der Bank angefordert werden, das dauert je nach Institut Wochen. Wer verkaufen will, sollte das vor der Vermarktung klären und nicht erst, wenn ein Käufer mit Finanzierungszusage wartet.
Typische Fehler
Häufige Missverständnisse
Was ist der Unterschied zur Hypothek?
Die Hypothek ist an eine bestimmte Forderung gebunden und sinkt mit jeder Tilgung. Die Grundschuld ist davon unabhängig und bleibt in voller Höhe stehen. Deshalb arbeiten Banken heute fast nur noch mit Grundschulden.
Muss ich die Grundschuld nach der Tilgung löschen?
Nein. Eine stehende Grundschuld kannst du für die nächste Finanzierung wiederverwenden und sparst dir die Neubestellung. Beim Verkauf will der Käufer sie allerdings meist gelöscht sehen.
Verwandte Begriffe
Weiterlesen: alle Begriffe im Immobilien-Lexikon, die Zusammenhänge im Silo Finanzierung von Anlageimmobilien.
Fazit
Die Grundschuld ist der Preis für günstiges Geld. Sie kostet bei der Bestellung wenig und ist im Normalfall völlig unproblematisch.
Achte auf zwei Dinge: eine enge Zweckerklärung und die Buchform statt des Briefs. Und behalte im Kopf, dass die eingetragene Summe nichts über deine Restschuld sagt.
Diese Erklärung ist allgemein gehalten und ersetzt keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung.
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