Wie viel Eigenkapital brauche ich mindestens?

Mindestens die Kaufnebenkosten, in Nordrhein-Westfalen also rund acht bis zwölf Prozent des Kaufpreises. Banken finanzieren diesen Teil in der Regel nicht mit, weil er den Wert der Immobilie nicht erhöht. Dazu kommen Grundschuldbestellung, eine mögliche Renovierung und ein Puffer für die ersten Monate. Ohne Reserve wird der erste Schaden zum Problem.

Welche Posten werden am häufigsten vergessen?

Die Nebenkosten der Nebenkosten. Die Grundschuldbestellung kostet rund 0,4 Prozent der Darlehenssumme und steht in keinem Exposé. Dazu kommen oft eine Renovierung vor der Erstvermietung und manchmal eine bereits beschlossene Sonderumlage. Wer knapp mit acht Prozent kalkuliert, hat für keinen dieser Posten Luft.

Lexikon · Kauf und Recht

Kaufnebenkosten einfach erklärt

Kaufnebenkosten sind alle Kosten, die beim Immobilienkauf zusätzlich zum Kaufpreis anfallen: Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuchamt und meist die Maklerprovision. In Nordrhein-Westfalen summieren sie sich auf rund acht bis zwölf Prozent des Kaufpreises. Banken finanzieren sie in der Regel nicht mit, du brauchst sie als Eigenkapital.

Kostenloses Erstgespräch 30 Minuten. Unverbindlich.

Warum das für dich wichtig ist

Die Kaufnebenkosten sind beim Kauf sofort verloren. Sie stecken nicht im Wert der Immobilie und tauchen beim Verkauf nicht wieder auf. Wer für 139.000 Euro kauft und 16.500 Euro Nebenkosten zahlt, muss später über 155.000 Euro erzielen, um bei null zu landen.

Nordrhein-Westfalen ist dabei kein günstiges Bundesland. Die Grunderwerbsteuer liegt hier bei 6,5 Prozent und damit am oberen Ende. Umso wichtiger ist es, die übrigen Posten zu kennen und dort zu sparen, wo es geht.

Ein Beispiel aus dem Ruhrgebiet

Eine Zweizimmerwohnung in Essen-Altenessen, 68 Quadratmeter, Kaufpreis 139.000 Euro, vermittelt über einen Makler.

Kaufpreis	139.000 €
Grunderwerbsteuer NRW, 6,5 %	9.035 €
Notar, rund 1,3 %	1.807 €
Grundbuchamt, rund 0,5 %	695 €
Maklerprovision, dein Anteil 3,57 %	4.962 €
Kaufnebenkosten gesamt	16.499 €
Anteil am Kaufpreis	11,9 %
Gesamtaufwand	155.499 €
Ohne Makler	11.537 € oder 8,3 %

Beim Kauf einer Wohnung durch einen Verbraucher wird die Maklerprovision zwischen Käufer und Verkäufer geteilt. Der Käufer zahlt also höchstens die Hälfte, und er muss erst zahlen, wenn der Verkäufer nachweislich seinen Teil beglichen hat. Ohne Makler sinken die Nebenkosten von 11,9 auf 8,3 Prozent, das sind fast 5.000 Euro.

Aus der Verwaltungspraxis

Über mein Maklerteam laufen mehr als 200 Verkäufe im Jahr im Ruhrgebiet. Ein Erfahrungswert daraus: Notar und Grundbuchamt liegen bei Eigentumswohnungen in dieser Preisklasse zusammen fast immer zwischen 1,5 und 2,0 Prozent. Bei kleinen Kaufpreisen ist der prozentuale Anteil höher, weil die Gebührentabellen degressiv sind.

Was mir bei Käufern am häufigsten begegnet: Die Nebenkosten der Nebenkosten fehlen in der Planung. Die Grundschuldbestellung kommt hinzu, oft eine Renovierung vor der Erstvermietung, manchmal eine offene Sonderumlage. Wer nur mit den 8,3 Prozent rechnet, steht am Ende ohne Puffer da.

Typische Fehler

Die Nebenkosten mitfinanzieren wollen. Die meisten Banken finanzieren höchstens den Kaufpreis. Nebenkosten musst du in bar mitbringen, sonst steigt der Beleihungsauslauf und damit der Zins deutlich.

Inventar nicht ausweisen. Mitverkaufte Einbauküche oder Möbel gehören nicht zur Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer. Ein sauber im Vertrag ausgewiesener Betrag spart 6,5 Prozent davon.

Die Grundschuldbestellung vergessen. Sie kostet rund 0,4 Prozent der Darlehenssumme und taucht in keiner Nebenkostentabelle im Exposé auf.

Denken, Nebenkosten seien sofort absetzbar. Grunderwerbsteuer, Notar und Maklerprovision zählen zu den Anschaffungskosten und werden über die Abschreibung verteilt, nicht sofort abgezogen.

Häufige Missverständnisse

Kann ich beim Notar sparen?

Kaum. Die Gebühren sind gesetzlich festgelegt und bei jedem Notar gleich. Sparen kannst du nur über einen niedrigeren Kaufpreis oder über weniger Beurkundungen.

Wer wählt den Notar aus?

Üblicherweise der Käufer, weil er die Kosten trägt. Rechtlich ist der Notar neutral und berät beide Seiten.

Fazit

Rund zwölf Prozent mit Makler, rund acht Prozent ohne: Das ist der Aufschlag, den du in Nordrhein-Westfalen einplanen musst. Dieses Geld ist im Moment des Kaufs weg.

Bring die Nebenkosten aus Eigenkapital auf, weise Inventar sauber im Vertrag aus und plane einen Puffer für Grundschuld und Renovierung. Dann trägt die Wohnung sich ab dem ersten Monat.

Diese Erklärung ist allgemein gehalten und ersetzt keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung.

Reicht dein Eigenkapital für den Kauf?

Im Erstgespräch rechne ich mit dir Kaufpreis, Nebenkosten und Puffer für dein konkretes Objekt durch.

Kostenloses Erstgespräch vereinbaren

30 Minuten · unverbindlich · keine Verkaufsshow