Lexikon · Vermietung
Kaltmiete einfach erklärt
Die Kaltmiete ist die Miete ohne Heizung und ohne Betriebskosten. Genau mit diesem Betrag rechnest du: Jede Renditekennzahl, jeder Mietspiegel und jede Mieterhöhung setzt an der Nettokaltmiete an. Die Betriebskosten laufen daneben als Vorauszahlung und werden einmal im Jahr abgerechnet. Warmmiete ist Kaltmiete plus alle Nebenkosten.
Warum das für dich wichtig ist
Die Nettokaltmiete ist der einzige Teil der Miete, der dir wirklich gehört. Alles andere ist durchlaufender Posten: Du kassierst Vorauszahlungen, zahlst Rechnungen und rechnest am Jahresende ab.
Deshalb rechnest du jede Kennzahl mit der Nettokaltmiete. Wer aus Versehen die Warmmiete einsetzt, macht eine mittelmäßige Wohnung auf dem Papier zu einem Spitzenobjekt und merkt den Irrtum erst, wenn das Geld fehlt.
Ein Beispiel aus dem Ruhrgebiet
Eine 68 Quadratmeter große Wohnung in Essen-Frohnhausen, Kaufpreis 139.000 Euro, Nettokaltmiete 6,80 Euro je Quadratmeter.
| Nettokaltmiete | 462 € |
| Vorauszahlung Betriebskosten | 180 € |
| Warmmiete | 642 € |
| Jahresnettokaltmiete | 5.549 € |
| Bruttomietrendite, korrekt gerechnet | 3,99 % |
| Jahreswarmmiete | 7.709 € |
| Scheinrendite mit der Warmmiete | 5,55 % |
| Unterschied | 1,56 Prozentpunkte |
Aus vier Prozent werden auf dem Papier fünfeinhalb. Das ist der Unterschied zwischen einer Wohnung, über die man nachdenkt, und einer, die man sofort kauft. In Wahrheit hat sich nichts geändert außer der Zeile in der Tabelle. Auch der Kaufpreisfaktor verschiebt sich: 25,0 statt 18,0.
Aus der Verwaltungspraxis
Mein Team hat über 1.000 Vermietungen begleitet und verwaltet rund 4.000 Einheiten in Nordrhein-Westfalen. Ein Erfahrungswert aus diesem Bestand: In einfachen bis mittleren Lagen im Revier liegen die Nettokaltmieten bei Bestandswohnungen häufig in einer Spanne von etwa 6,00 bis 8,00 Euro je Quadratmeter, in gefragten Essener Lagen darüber.
Was mir in Exposés immer wieder auffällt: Bei Objekten mit älteren Mietverträgen steht manchmal eine Bruttokaltmiete oder gleich eine Pauschalmiete im Vertrag. Solche Verträge sind für dich ungünstig, weil Kostensteigerungen bei dir bleiben. Vor dem Kauf lohnt der Blick in den Mietvertrag, nicht nur in die Mieteinnahmeliste.
Typische Fehler
Häufige Missverständnisse
Was ist der Unterschied zwischen Netto- und Bruttokaltmiete?
Die Nettokaltmiete ist die reine Miete. Die Bruttokaltmiete enthält bereits die kalten Betriebskosten, aber keine Heizkosten. Für Renditerechnungen zählt immer die Nettokaltmiete.
Zählt die Stellplatzmiete dazu?
Meist wird sie getrennt ausgewiesen. In der Renditerechnung darfst du sie mitzählen, wenn der Stellplatz zum Kaufpreis gehört.
Verwandte Begriffe
Rechne selbst mit dem Mietrendite-Rechner, alle Begriffe stehen im Immobilien-Lexikon, die Praxis im Silo Vermietung und Verwaltung.
Fazit
Kaltmiete heißt: ohne Heizung, ohne Betriebskosten, ohne alles. Nur dieser Betrag gehört wirklich dir und nur mit ihm darfst du rechnen.
Prüfe bei jedem Objekt, welche Miete in der Liste steht, und schau in den Mietvertrag, ob es eine Vorauszahlung oder eine Pauschale ist. Zwei Minuten Arbeit, die dir eine ganze Fehlkalkulation ersparen.
Diese Erklärung ist allgemein gehalten und ersetzt keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung.
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