Lexikon · Kauf und Recht
Teilungsversteigerung einfach erklärt
Mit einer Teilungsversteigerung kann ein Miteigentümer eine gemeinsame Immobilie zwangsweise zu Geld machen, wenn sich die Beteiligten nicht auf einen Verkauf einigen. Typische Fälle sind Scheidung und Erbengemeinschaft. Das Amtsgericht versteigert die Immobilie, der Erlös wird nach Anteilen verteilt. Den Antrag kann jeder Miteigentümer stellen.
Warum das für dich wichtig ist
Die Teilungsversteigerung ist das letzte Mittel, und sie ist teuer. Ein Miteigentümer mit fünf Prozent Anteil kann sie beantragen und damit den Verkauf einer ganzen Immobilie erzwingen.
Für Käufer ist sie umgekehrt eine Gelegenheit, weil Objekte oft unter Verkehrswert zugeschlagen werden. Für Verkäufer ist genau das der Schaden. Wer in einer Erbengemeinschaft steckt, sollte deshalb rechnen, bevor er droht.
Ein Beispiel aus dem Ruhrgebiet
Ein Zweifamilienhaus in Gelsenkirchen aus einem Nachlass, zwei Geschwister zu je der Hälfte. Das Gericht setzt den Verkehrswert auf 260.000 Euro fest. Ein Verkauf über einen Makler wäre für 265.000 Euro möglich gewesen.
| Freier Verkauf über Makler | 265.000 € |
| Maklerprovision, Verkäuferanteil 3,57 % | −9.460 € |
| Erlös je Erbe beim freien Verkauf | 127.770 € |
| Gerichtlich festgesetzter Verkehrswert | 260.000 € |
| Zuschlag in der Versteigerung, 73 % davon | 190.000 € |
| Gutachten, Gerichts- und Verfahrenskosten | −6.000 € |
| Erlös je Erbe nach Versteigerung | 92.000 € |
| Verlust je Erbe | rund 35.800 € |
| Dauer des Verfahrens | meist 12 bis 24 Monate |
Beide Geschwister verlieren zusammen mehr als 70.000 Euro, weil sie sich nicht einigen konnten. Dazu kommen bis zu zwei Jahre, in denen niemand über das Geld verfügt.
Aus der Verwaltungspraxis
Aus über zwanzig Jahren in der Branche und mehr als 200 Verkäufen im Jahr kenne ich viele Erbfälle im Revier. Ein Erfahrungswert daraus: Fast immer, wenn eine Teilungsversteigerung angedroht wurde, kam am Ende doch ein freier Verkauf zustande, sobald beide Seiten die Zahlen sahen.
Was mir dabei auffällt: Die Drohung soll meist Druck machen. Wer sie ernsthaft betreibt, zahlt die Verfahrenskosten zunächst selbst und schadet sich genauso wie der Gegenseite. Ein neutrales Wertgutachten und ein klarer Vorschlag zur Auszahlung lösen die Blockade fast immer günstiger.
Typische Fehler
Häufige Missverständnisse
Braucht es die Zustimmung der anderen?
Nein. Jeder Miteigentümer kann den Antrag allein stellen, unabhängig von der Größe seines Anteils. Das ist der Kern des Verfahrens.
Kann ich selbst mitbieten?
Ja. Als Miteigentümer darfst du mitbieten und die Immobilie ersteigern. Dein Anteil wird dabei mit dem Erlös verrechnet.
Verwandte Begriffe
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Fazit
Die Teilungsversteigerung löst eine Blockade, aber sie kostet in aller Regel Geld, Zeit und Nerven. Im Beispiel gehen zwei Erben mit je rund 35.800 Euro weniger nach Hause, als ein normaler Verkauf gebracht hätte.
Bevor du diesen Weg gehst, hol ein neutrales Wertgutachten und lege beide Rechenwege nebeneinander. In den meisten Fällen einigt man sich, sobald der Preis der Uneinigkeit sichtbar wird.
Diese Erklärung ist allgemein gehalten und ersetzt keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung.
Erbengemeinschaft, die sich nicht einig wird?
Im Erstgespräch schaue ich mit dir auf Wert, Optionen und Kosten und ordne ein, was der freie Verkauf bringen würde.
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