Kaufprozess
Erste Immobilie als Kapitalanlage: was du vorher klären musst
Vor der ersten Anlagewohnung brauchst du vier Dinge: ein sicheres Einkommen, Eigenkapital mindestens in Höhe der Kaufnebenkosten, einen Puffer, den du nicht anfasst, und eine Rechnung, die auch mit schlechteren Annahmen aufgeht. Fehlt eines davon, ist der richtige Zeitpunkt nicht jetzt, sondern in ein paar Monaten.
Die erste ist anders als alle folgenden
Bei der zweiten Wohnung kennst du die Abläufe, hast eine Bank, die dich kennt, und weißt, was ein Mieterwechsel kostet. Bei der ersten hast du nichts davon. Deshalb entscheidet die erste Immobilie weniger über deine Rendite als darüber, ob du überhaupt weitermachst.
Ein knapp gerechnetes Objekt, das nach acht Monaten die erste Sonderumlage bringt, beendet viele Investorenkarrieren. Ein etwas langweiligeres Objekt, das drei Jahre lang einfach läuft, ist die bessere Startrampe. Deine erste Wohnung muss nicht die beste sein. Tragen muss sie dich, während du lernst.
Voraussetzung 1: das Einkommen
Die Bank prüft nicht, ob du reich bist. Geprüft wird, ob dein Einkommen die Rate auch dann trägt, wenn die Miete drei Monate ausbleibt. Angestellte außerhalb der Probezeit haben es am leichtesten. Selbstständige brauchen zwei bis drei Jahresabschlüsse und mehr Eigenkapital.
Als Orientierung: Aus deinem Nettoeinkommen zieht die Bank Pauschalen für die Lebenshaltung ab, dann bestehende Raten, dann die neue Rate. Was übrig bleibt, muss deutlich positiv sein. Die genaue Rechnung steht auf der Seite Kapitaldienstfähigkeit berechnen.
Voraussetzung 2: das Eigenkapital
Die harte Untergrenze sind die Kaufnebenkosten. Für die Bank ist dieses Geld verloren, weil sie im Notfall nicht verwertbar sind. In Nordrhein-Westfalen kommst du auf etwa neun bis dreizehn Prozent des Kaufpreises, je nachdem, ob ein Makler beteiligt ist.
| Position | Satz | Bei 150.000 € Kaufpreis |
| Grunderwerbsteuer NRW | 6,5 % | 9.750 € |
| Notar | rund 1,5 % | 2.250 € |
| Grundbuchamt | rund 0,5 % | 750 € |
| Maklerprovision, falls beauftragt | 3,57 % | 5.355 € |
| Summe ohne Makler | 8,5 % | 12.750 € |
| Summe mit Makler | 12,07 % | 18.105 € |
Wer zusätzlich zehn bis zwanzig Prozent des Kaufpreises einbringt, senkt den Beleihungsauslauf und bekommt spürbar bessere Zinsen. Wie viel sich das lohnt, rechnet die Seite Wie viel Eigenkapital brauchst du im Detail durch.
Voraussetzung 3: der Puffer
Der Puffer ist der Betrag, der nach dem Kauf noch da ist. Er gehört nicht zur Finanzierung, er gehört zu dir. Als Größenordnung: die Jahreskosten der Wohnung plus eine Reserve für eine mögliche Sonderumlage. Bei einer Wohnung um 150.000 Euro sind das grob 8.000 bis 12.000 Euro.
Das klingt nach viel. Es ist aber genau der Betrag, der darüber entscheidet, ob eine kaputte Therme eine Rechnung oder eine Krise ist.
Voraussetzung 4: eine Rechnung, die zweimal aufgeht
Rechne jedes Objekt zweimal. Einmal mit deinen Annahmen. Einmal mit einer Miete zehn Prozent niedriger, einem Monat Leerstand pro Jahr und einem Zins, der einen Prozentpunkt höher liegt. Trägt es beide Male, ist es ein Kandidat. Trägt es nur beim ersten Mal, ist es eine Wette.
Eine erste Wohnung in Essen-Altenessen, durchgerechnet
Ausgangslage: 3.100 Euro netto im Monat, angestellt, keine Kinder, keine laufenden Kredite, 48.000 Euro auf dem Konto. Gefunden wurde eine vermietete Zweizimmerwohnung, 58 Quadratmeter, Bestandsbau, Kaufpreis 132.000 Euro, Kaltmiete 505 Euro, Hausgeld 210 Euro, provisionsfrei von privat.
| Kaufpreis | 132.000 € |
| Kaufnebenkosten ohne Makler, 8,5 % | 11.220 € |
| Gesamtinvestition | 143.220 € |
| Verfügbares Geld | 48.000 € |
| davon Puffer, der bleibt | −10.000 € |
| Einsetzbares Eigenkapital | 38.000 € |
| Darlehen | 105.220 € |
| Beleihungsauslauf bezogen auf den Kaufpreis | 79,7 % |
| Rate bei 3,6 % Zins und 2,0 % Tilgung | 491 €/Monat |
| Kaltmiete | 505 €/Monat |
| Nicht umlagefähiger Anteil des Hausgelds | −63 €/Monat |
| Eigene Rücklage, 0,80 € je Quadratmeter | −46 €/Monat |
| Ansatz für Mietausfall, 2 % | −10 €/Monat |
| Cashflow vor Steuern | −105 €/Monat |
| davon Tilgung | 175 €/Monat |
Schritt für Schritt: Von 505 Euro Miete bleiben nach Hausgeldanteil, eigener Rücklage und Mietausfallansatz 386 Euro übrig. Davon geht die Rate von 491 Euro ab. Es fehlen 105 Euro im Monat. Gleichzeitig wandern 175 Euro in die Tilgung. Netto baust du also 70 Euro Vermögen pro Monat auf.
Jetzt der zweite Durchgang mit schlechteren Annahmen: ein Monat Leerstand im Jahr kostet 42 Euro pro Monat zusätzlich, ein um einen Prozentpunkt höherer Zins beim Anschluss kostet rund 88 Euro. Der Cashflow läge dann bei etwa minus 235 Euro. Bei 3.100 Euro netto ist das tragbar, aber es ist die Grenze. Genau deshalb bleibt der Puffer stehen.
Die Nettomietrendite dieser Wohnung liegt bei rund 3,2 Prozent, der Kaufpreisfaktor bei 21,8. Beides ist im Revier unauffällig. Nachrechnen kannst du mit dem Cashflow-Rechner.
Beispielzahlen zur Veranschaulichung. Diese Seite ersetzt keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung.
Die Fehler, die beim ersten Mal am meisten kosten
Aus der Verwaltung: woran man Ersteigentümer erkennt
Mein Unternehmen verwaltet rund 4.000 Einheiten in Nordrhein-Westfalen. Neue Eigentümer melden sich bei mir nach einem erkennbaren Muster, und daran sieht man ziemlich genau, wie gut ein Kauf vorbereitet war.
Ein Erfahrungswert aus dem eigenen Bestand: Bei Erstkäufern taucht besonders häufig die Überraschung auf, dass die Zuführung zur Instandhaltungsrücklage im Hausgeld steckt und nicht auf den Mieter umgelegt werden darf. In vielen Kalkulationen fehlt genau dieser Posten. Bei einer Wohnung um sechzig Quadratmeter geht es um eine Größenordnung von vierzig bis siebzig Euro im Monat — also um den Betrag, an dem knappe Rechnungen kippen.
Zweite Beobachtung: Ersteigentümer, die im ersten Jahr einmal zur Eigentümerversammlung gehen, stellen im zweiten Jahr deutlich bessere Fragen. Danach weißt du, welche Maßnahmen anstehen, wer die Mehrheiten hat und wie die Gemeinschaft mit Geld umgeht. Diese Information ist beim nächsten Kauf bares Geld wert.
Fragen
Häufige Fragen zur ersten Anlageimmobilie
Wie viel Eigenkapital brauche ich für die erste Kapitalanlage?
Rechne mit den Kaufnebenkosten als Minimum, in Nordrhein-Westfalen also rund neun bis dreizehn Prozent des Kaufpreises. Angenehmer wird es ab etwa zwanzig Prozent inklusive Nebenkosten. Zusätzlich brauchst du einen Puffer, der nicht in den Kauf fließt.
Lohnt sich eine Kapitalanlage im Ruhrgebiet überhaupt noch?
Die Kaufpreise sind hier deutlich niedriger als in München oder Düsseldorf, die Mieten im Verhältnis dazu solide. Deshalb sind laufende Renditen möglich, die anderswo kaum erreichbar sind. Dafür sind die Unterschiede zwischen zwei Straßen größer. Ortskenntnis ist im Revier der entscheidende Faktor.
Vermietet oder leer kaufen?
Für die erste Wohnung meist vermietet. Die Miete läuft ab dem ersten Tag, du hast keine Leerstandskosten und siehst am Zahlungsverhalten, was dich erwartet. Der Nachteil: Du übernimmst den bestehenden Mietvertrag mitsamt Miethöhe und allen Vereinbarungen.
Wie alt darf das Haus sein?
Das Baujahr allein sagt wenig. Entscheidend ist, was am Gemeinschaftseigentum in den letzten Jahren gemacht wurde: Dach, Fassade, Fenster, Leitungen, Heizung. Ein saniertes Haus aus den Sechzigern ist besser als ein unsaniertes aus den Achtzigern.
Sollte ich die erste Wohnung selbst verwalten?
Die Eigentümergemeinschaft hat immer eine Verwaltung, darauf hast du keinen Einfluss. Die Frage betrifft nur deine eigene Wohnung. Bei einer Wohnung in der Nähe geht das gut und du lernst viel. Ab drei Objekten oder bei größerer Entfernung lohnt sich Hilfe.
Was, wenn ich nach dem Kauf merke, dass ich mich verrechnet habe?
Erst rechnen, dann handeln. Häufig ist ein Objekt nicht schlecht, sondern nur zu niedrig vermietet oder ungünstig finanziert. Beides lässt sich ändern. Verkaufen ist wegen der Kaufnebenkosten die teuerste Lösung und selten die erste. Prüfe zuerst Miete, Zins und Kosten.
Fazit
Die erste Anlageimmobilie ist kein Sprint. Der Kauf ist ein Test, ob dein Aufbau trägt: Einkommen, Eigenkapital, Puffer, Rechnung. Wenn diese vier Punkte stehen, ist die Objektsuche der leichtere Teil.
Nimm dir für den Start lieber ein solides, unauffälliges Objekt in einer Lage, die du kennst. Der Ablauf dazu steht Schritt für Schritt im Ablauf in zwölf Schritten, der Überblick über alle Etappen im Kaufprozess für Anlagewohnungen.
Diese Seite ist eine Einordnung aus der Praxis und ersetzt keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung.
Du willst wissen, ob es bei dir schon reicht?
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