Kaufprozess
Wirtschaftsplan lesen und verstehen
Der Wirtschaftsplan sagt dir, was die Eigentümergemeinschaft im laufenden Jahr ausgeben will und welchen Vorschuss du monatlich zahlst. Er besteht aus Gesamtplan, Einzelplan und der Zuführung zur Erhaltungsrücklage. Entscheidend für deine Rendite ist nur eine Zahl daraus: der Teil, den du nicht auf den Mieter umlegen kannst.
Zwei Seiten Papier, die deinen Cashflow bestimmen
Kaum ein Dokument wird beim Kauf so oft überblättert und so selten verstanden. Dabei steht im Wirtschaftsplan die zweitwichtigste Zahl nach dem Kaufpreis: dein monatlicher Vorschuss, umgangssprachlich das Hausgeld.
Der Plan ist eine Vorschau. Die Verwaltung schätzt die Kosten des kommenden Jahres und verteilt sie auf die Einheiten. Die Eigentümer beschließen dann die Vorschüsse, die daraus folgen. Seit der Reform des Wohnungseigentumsrechts wird nicht mehr der Plan selbst beschlossen, sondern die Höhe der Zahlungen. Nachzulesen ist das in § 28 WEG.
Am Jahresende kommt die Abrechnung und gleicht den Unterschied aus. Der Wirtschaftsplan ist also eine Prognose, kein Beleg. Für dich heißt das: Lies immer beides, Plan und letzte Abrechnung. Wo sie stark auseinanderliegen, lohnt die Nachfrage.
Welche Position landet bei wem
Die Trennung zwischen umlagefähig und nicht umlagefähig ist die ganze Kunst. Umlagefähig heißt: Der Mieter zahlt es über die Nebenkostenabrechnung. Nicht umlagefähig heißt: Es bleibt bei dir.
| Position | Trägt am Ende | Typischer Verteilungsschlüssel |
| Heizung und Warmwasser | Mieter | Verbrauch und Fläche |
| Wasser und Abwasser | Mieter | Verbrauch oder Personen |
| Grundsteuer | Mieter | je Einheit |
| Gebäudeversicherung und Haftpflicht | Mieter | Miteigentumsanteile |
| Hausmeister, Reinigung, Gartenpflege | Mieter | Miteigentumsanteile |
| Allgemeinstrom, Müll, Schornsteinfeger | Mieter | Anteile oder Einheiten |
| Aufzug, Wartung | Mieter | Anteile oder Einheiten |
| Verwaltervergütung | Eigentümer | je Einheit |
| Zuführung zur Erhaltungsrücklage | Eigentümer | Miteigentumsanteile |
| Reparaturen am Gemeinschaftseigentum | Eigentümer | Miteigentumsanteile |
| Kontoführung, Rechtsberatung, Prüfung | Eigentümer | Anteile oder Einheiten |
So liest du den Plan in zehn Minuten
Schritt 1: Gesamtplan überfliegen. Oben stehen die Gesamtkosten des Hauses. Schau nur auf die drei größten Posten. Meist sind das Heizung, Versicherung und Hausmeister. Wenn ein vierter Posten ungewöhnlich groß ist, hat das einen Grund.
Schritt 2: Rücklagenzuführung suchen. Sie steht oft am Ende und ist die wichtigste Zeile im ganzen Dokument. Teile den jährlichen Betrag durch die Quadratmeter des Hauses und durch zwölf. Als grobe Orientierung gelten ein bis anderthalb Euro je Quadratmeter und Monat. Deutlich weniger heißt: Die Gemeinschaft spart an der falschen Stelle, und Sonderumlagen sind wahrscheinlich.
Schritt 3: Einzelplan nehmen. Das ist deine Seite. Unten steht der monatliche Vorschuss. Diese Zahl gleichst du mit dem Exposé ab. Weicht sie ab, gilt der Plan.
Schritt 4: Nicht umlagefähigen Teil ausrechnen. Addiere Verwaltervergütung, Rücklagenzuführung, Kontoführung und laufende Instandhaltung. Das Ergebnis ist die Zahl, die in deine Renditerechnung gehört.
Schritt 5: Mit der Abrechnung vergleichen. Nimm die letzte Abrechnung daneben. Wo der Plan deutlich unter der Abrechnung liegt, ist eine Nachzahlung wahrscheinlich.
Die Erhaltungsrücklage: der Blick nach vorn
Die Erhaltungsrücklage heißt seit der Reform des Wohnungseigentumsrechts so und nicht mehr Instandhaltungsrücklage. Der Name hat sich geändert, die Funktion nicht: Sie ist das Sparkonto der Gemeinschaft für alles, was am Haus kaputtgeht.
Zwei Zahlen interessieren dich. Erstens der Bestand, also was auf dem Konto liegt. Zweitens die jährliche Zuführung, also was dazukommt. Ein hoher Bestand bei niedriger Zuführung kann heißen, dass gerade etwas Großes geplant ist. Ein niedriger Bestand bei hoher Zuführung heißt, dass die Gemeinschaft gerade aufholt.
Gefährlich ist die Kombination aus niedrigem Bestand, niedriger Zuführung und einem Haus mit Sanierungsbedarf. Dann ist die Sonderumlage keine Frage des Ob, sondern des Wann.
Ein Einzelwirtschaftsplan aus Essen-Borbeck
Vierzehn Einheiten, Bestandsbau, kein Aufzug. Deine Wohnung hat 68 Quadratmeter und einen Miteigentumsanteil von 74/1000. Die Kaltmiete beträgt 545 Euro.
| Position im Einzelplan | Monat | umlagefähig? |
| Heizung und Warmwasser | 78 € | ja |
| Wasser und Abwasser | 29 € | ja |
| Gebäudeversicherung | 24 € | ja |
| Hausmeister, Reinigung, Garten | 31 € | ja |
| Allgemeinstrom, Müll, Schornsteinfeger | 18 € | ja |
| Verwaltervergütung | 27 € | nein |
| Laufende Instandhaltung | 14 € | nein |
| Kontoführung und Sonstiges | 4 € | nein |
| Zuführung zur Erhaltungsrücklage | 85 € | nein |
| Vorschuss gesamt | 310 € | |
| davon umlagefähig | 180 € | |
| davon bei dir hängen bleibend | 130 € |
Jetzt die Probe. Die Rücklagenzuführung beträgt 85 Euro auf 68 Quadratmeter, also 1,25 Euro je Quadratmeter und Monat. Das ist eine gesunde Größenordnung. Die Gemeinschaft spart also ernsthaft — und genau deshalb ist dein nicht umlagefähiger Anteil mit 130 Euro vergleichsweise hoch.
Für die Rendite heißt das: Von 545 Euro Kaltmiete bleiben nach Hausgeldanteil 415 Euro. Wer stattdessen mit dem im Exposé genannten „Hausgeld 310 Euro, davon das meiste umlagefähig“ rechnet, liegt schnell 40 bis 50 Euro im Monat daneben. Auf zwanzig Jahre sind das über 10.000 Euro.
Der Punkt ist nicht, dass 130 Euro zu viel wären. Im Gegenteil: Eine hohe Zuführung ist ein Qualitätsmerkmal, weil sie Sonderumlagen vermeidet. Der Punkt ist, dass du mit der richtigen Zahl rechnest. Der Cashflow-Rechner nimmt genau diese Aufteilung entgegen.
Beispielzahlen zur Veranschaulichung. Positionen und Schlüssel unterscheiden sich von Gemeinschaft zu Gemeinschaft.
Die Fehler beim Wirtschaftsplan
Aus der Verwaltung von rund 4.000 Einheiten
Mein Unternehmen verwaltet rund 4.000 Einheiten in Nordrhein-Westfalen. Ich schreibe jedes Jahr Wirtschaftspläne, erkläre sie in Versammlungen und sehe anschließend, welche Fragen kommen.
Ein Erfahrungswert aus dem eigenen Bestand: In Gemeinschaften, die über Jahre im Bereich von einem Euro je Quadratmeter und Monat oder darüber ansparen, sind Sonderumlagen selten und meist klein. Wo deutlich weniger zugeführt wird, häufen sich dagegen größere Umlagen, sobald Dach, Fassade oder Heizung an der Reihe sind. Der Gesamtaufwand ist am Ende ähnlich. Nur die Verteilung über die Zeit ist völlig anders — und damit auch, ob es dich als Eigentümer trifft oder deinen Vorgänger.
Zweite Beobachtung: Wenn der Vorschuss nach einem Eigentümerwechsel steigt, liegt das fast nie am Wechsel. Es liegt daran, dass der neue Plan ohnehin fällig war und der Verkäufer noch mit dem alten gerechnet hat. Frag deshalb immer nach dem geltenden Plan, nicht nach dem letzten.
Fragen
Häufige Fragen zum Wirtschaftsplan
Bekomme ich den Wirtschaftsplan als Kaufinteressent?
Über den Verkäufer ja. Er ist Eigentümer und erhält den Plan von der Verwaltung. Ein Verkäufer, der ihn nicht herausgibt, hat entweder nicht nachgefragt oder einen Grund. Beides solltest du wissen wollen.
Was passiert, wenn kein neuer Plan beschlossen wurde?
Dann gilt der alte fort, bis ein neuer Beschluss vorliegt. Das kommt vor und ist kein Drama. Es heißt aber, dass die nächste Anpassung noch aussteht und der Vorschuss steigen kann.
Wie hoch sollte die Rücklage insgesamt sein?
Eine feste Regel gibt es nicht. Als grober Anhalt hilft die jährliche Zuführung mal der Zahl der Jahre seit der letzten großen Maßnahme. Wichtiger als der absolute Betrag ist, ob Bestand und anstehende Maßnahmen zusammenpassen. Das siehst du in den Protokollen.
Kann ich die Rücklagenzuführung steuerlich absetzen?
Nicht im Jahr der Einzahlung. Abziehbar wird der Betrag erst, wenn die Gemeinschaft ihn tatsächlich für eine Erhaltungsmaßnahme ausgibt. Das verschiebt die steuerliche Wirkung, hebt sie aber nicht auf.
Warum ist mein Hausgeld höher als das des Nachbarn?
Meist wegen des Miteigentumsanteils oder wegen verbrauchsabhängiger Positionen. Eine größere Wohnung zahlt mehr, ein leer stehender Nachbar zahlt weniger Heizkosten. Die Schlüssel stehen in der Teilungserklärung.
Was ist eine Sonderumlage?
Ein zusätzlicher Betrag, den die Eigentümer beschließen, wenn die Rücklage für eine Maßnahme nicht reicht. Sie wird nach Miteigentumsanteilen verteilt, ist nicht auf den Mieter umlagefähig und wird oft in wenigen Raten fällig.
Fazit
Der Wirtschaftsplan ist kein Formular, das man abheftet. Er entscheidet, wie viel von der Miete am Monatsende übrig bleibt.
Zehn Minuten reichen: größte Posten ansehen, Rücklagenzuführung je Quadratmeter rechnen, Einzelplan nehmen, nicht umlagefähigen Teil bilden, mit der Abrechnung vergleichen. Dieser Wert gehört in deine Rechnung — und nirgendwo sonst. Wie er sich in den gesamten Kaufprozess einordnet, steht auf der Übersichtsseite.
Diese Seite ist eine Einordnung aus der Praxis und ersetzt keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung.
Du hast einen Wirtschaftsplan vor dir?
Bring ihn mit, dazu die letzte Abrechnung. Nach 30 Minuten weißt du, was wirklich bei dir hängen bleibt.
Kostenloses Erstgespräch vereinbaren30 Minuten · unverbindlich · keine Verkaufsshow