Rechner
Anschlussfinanzierung: Restschuld und neue Rate berechnen
Am Ende der Zinsbindung ist dein Darlehen selten getilgt. Was offen bleibt, heißt Restschuld. Diesen Betrag musst du neu finanzieren, zu Konditionen, die heute niemand kennt. Der Rechner zeigt dir die Restschuld und die neue Monatsrate bei verschiedenen Anschlusszinssätzen, von günstig bis unangenehm.
Vorbelegt mit einer typischen Finanzierung im Ruhrgebiet. Die Restlaufzeit ist der Zeitraum, in dem du die Restschuld nach der Zinsbindung noch abzahlen willst.
Deine neue Rate bei verschiedenen Zinssätzen
| Anschlusszins | Neue Monatsrate | Unterschied zu heute |
|---|
Gerechnet wird ohne Gebühren, ohne Sondertilgung und ohne Bereitstellungszinsen. Die Rechnung ist eine Orientierung und ersetzt keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung.
Woher die Restschuld kommt
Beim Annuitätendarlehen bleibt die Rate gleich. Sie besteht aus Zins und Tilgung. Am Anfang ist der Zinsanteil groß, der Tilgungsanteil klein. Mit jedem Monat verschiebt sich das Verhältnis, weil die Schuld schrumpft.
Die exakte Formel lautet: Restschuld gleich Darlehen mal q hoch n, minus Rate mal (q hoch n minus eins) geteilt durch i. Dabei ist i der Monatszins, q ist eins plus i, und n die Zahl der Monate. Das ist keine Näherung, sondern die saubere Rechnung.
Bei 150.000 Euro, 3,8 Prozent Zins und 2,0 Prozent Tilgung liegt die Rate bei 725 Euro. Nach zehn Jahren stehen noch 113.573,14 Euro offen. Getilgt hast du 36.426,86 Euro, also gut 24 Prozent. Wer einfach zwei Prozent mal zehn Jahre rechnet, kommt auf 20 Prozent und liegt daneben. Der Zinseszinseffekt arbeitet hier für dich.
Die gleiche Rechnung findest du mit mehr Details im Tilgungsrechner.
Was passiert, wenn der Zins steigt
Die Tabelle oben ist der eigentliche Kern dieser Seite. Sie zeigt dieselbe Restschuld bei sechs verschiedenen Anschlusszinssätzen.
Bei 113.573 Euro Restschuld und 20 Jahren Restlaufzeit sieht das so aus: Mit drei Prozent zahlst du rund 630 Euro im Monat. Mit fünf Prozent sind es rund 750 Euro. Mit sieben Prozent rund 881 Euro. Zwischen dem besten und dem schlechtesten Fall liegen über 250 Euro im Monat.
Das ist die Zahl, die du kennen musst, bevor du unterschreibst. Nicht die heutige Rate. Denn die heutige Rate hast du dir ausgesucht. Die spätere handelt der Markt aus.
Mach den Test: Trag deinen persönlichen Schmerzpunkt ein. Ab welcher Rate wird es eng? Dann schau, bei welchem Zinssatz du dort landest. Wenn das ein Zins ist, den es schon einmal gegeben hat, brauchst du jetzt einen Plan.
Drei Wege, das Risiko kleiner zu machen
Der erste Weg ist eine höhere Anfangstilgung. Mit drei statt zwei Prozent steigt die Rate heute, aber die Restschuld nach zehn Jahren fällt deutlich. Weniger Restschuld heißt weniger Angriffsfläche für steigende Zinsen.
Der zweite Weg ist eine längere Zinsbindung. Fünfzehn oder zwanzig Jahre kosten einen kleinen Aufschlag und verschieben das Problem weit nach hinten. Welche Bindung zu dir passt, steht unter Zinsbindung wählen.
Der dritte Weg ist das Forward-Darlehen. Damit sicherst du dir den Zins für die Anschlussfinanzierung schon Jahre vorher. Das kostet einen Aufschlag pro Monat Vorlaufzeit. Ob sich das lohnt, weiß man erst hinterher — aber es nimmt dir die Unsicherheit.
Dazu kommt ein Recht, das viele nicht kennen: Nach zehn Jahren ab Vollauszahlung darfst du jedes Darlehen mit sechs Monaten Frist kündigen, ohne Vorfälligkeitsentschädigung. Das steht in § 489 Bürgerliches Gesetzbuch. Auch bei einer längeren Zinsbindung. Mehr dazu unter Anschlussfinanzierung.
Was dieser Rechner nicht abbildet
Ein Muster aus über zwanzig Jahren
Ich halte selbst 35 Immobilien mit knapp 100 Einheiten und begleite über mein Team rund 4.000 verwaltete Einheiten in Nordrhein-Westfalen. In dieser Zeit habe ich viele Anschlussfinanzierungen mitbekommen — eigene und die von Kunden.
Was in der Praxis hilft, ist banal und wirkt: Schreib dir das Ende der Zinsbindung in den Kalender, und zwar drei Jahre vorher. Ab diesem Zeitpunkt kannst du dich mit Angeboten beschäftigen, ohne unter Druck zu stehen. Wer erst drei Monate vorher anfängt, nimmt das Angebot der Hausbank — und das ist selten das beste.
Und noch etwas: Prüfe jedes Jahr einmal, ob dein Cashflow die Rate aus der Tabelle bei sechs Prozent tragen würde. Wenn nicht, hast du noch Zeit zu handeln. Rechne das im Cashflow-Rechner durch.
Fazit
Die Restschuld ist die wichtigste Zahl deiner Finanzierung, und sie steht in keinem Exposé. Sie entscheidet, wie hart dich ein Zinsanstieg trifft.
Rechne die Anschlussfinanzierung heute durch, nicht in zehn Jahren. Wenn die Rate bei sechs Prozent noch tragbar ist, kannst du ruhig schlafen. Wenn nicht, hast du jetzt zwei Hebel: mehr Tilgung oder längere Bindung. Beide kosten heute etwas und sparen später viel. Alle weiteren Werkzeuge findest du in der Rechner-Übersicht.
Die Ergebnisse sind eine Orientierung ohne Gebühren und Sondertilgungen. Sie ersetzen keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung.
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