Rechner

Eigenkapitalrendite-Rechner für vermietete Immobilien

Die Eigenkapitalrendite zeigt, was dein eingesetztes Geld bringt. Du nimmst die Jahreskaltmiete, ziehst Bewirtschaftungskosten und Zinsen ab und teilst das Ergebnis durch dein Eigenkapital. Die Tilgung bleibt außen vor, denn sie ist Sparen und keine Ausgabe. Durch den Kredithebel liegt die Zahl oft deutlich über der Mietrendite.

Vorbelegt mit einer Essener Anlagewohnung. Jede Eingabe rechnet sofort neu, ohne dass du die Seite neu laden musst.

Kaufpreis in Euro

Kaufnebenkosten in Prozent vom Kaufpreis

Eingesetztes Eigenkapital in Euro

Kaltmiete pro Monat in Euro

Bewirtschaftungskosten pro Monat in Euro

Sollzins in Prozent pro Jahr

Anfängliche Tilgung in Prozent pro Jahr

–Eigenkapitalrendite vor Steuern

–Rendite des Objekts ohne Kredithebel

Gesamtinvestition–

Tatsächlich eingesetztes Eigenkapital–

Darlehen–

Jahreskaltmiete–

Bewirtschaftungskosten pro Jahr–

Zinsen pro Jahr–

Überschuss nach Zinsen pro Jahr–

Tilgung pro Jahr–

Monatsrate an die Bank–

Cashflow nach Tilgung pro Monat–

Steuern, Abschreibung und Leerstand sind nicht enthalten. Die Rechnung ist eine Orientierung und ersetzt keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung.

Was die Zahl bedeutet

Die Mietrendite misst das Objekt. Die Eigenkapitalrendite misst dein Geld. Das ist ein großer Unterschied, und er entscheidet darüber, ob sich eine Anlage lohnt.

Beispiel: Eine Wohnung kostet mit Nebenkosten 184.915 Euro und wirft nach Bewirtschaftungskosten 7.260 Euro im Jahr ab. Das sind 3,9 Prozent auf die gesamte Investition. Eine brauchbare, aber nicht aufregende Zahl.

Jetzt setzt du nur 45.000 Euro eigenes Geld ein. Den Rest leiht dir die Bank für 3,8 Prozent. Auf 139.915 Euro Darlehen sind das 5.317 Euro Zinsen. Bleiben 1.943 Euro für dich. Geteilt durch 45.000 Euro sind das 4,3 Prozent Eigenkapitalrendite.

Der Effekt heißt Hebel. Er funktioniert, solange das Objekt mehr abwirft als der Kredit kostet. Kippt das Verhältnis, kippt auch die Rendite — dann arbeitet der Hebel gegen dich. Mehr dazu unter Eigenkapitalrendite berechnen.

Warum die Tilgung nicht abgezogen wird

Viele rechnen die Tilgung als Kosten mit. Das ist falsch, auch wenn es sich nicht so anfühlt.

Zins ist Geld, das du der Bank bezahlst. Es kommt nie zurück. Tilgung ist Geld, das deine Schuld senkt. Es wechselt nur die Seite: vom Konto ins Eigentum. Nach zehn Jahren Tilgung besitzt du einen größeren Anteil an der Wohnung. Das ist kein Verlust, sondern Vermögensaufbau.

Deshalb steht die Tilgung im Rechner in einer eigenen Zeile. Sie drückt deinen Cashflow, aber nicht deine Rendite. Wer beides vermischt, redet sich gute Objekte schlecht.

Trotzdem musst du die Tilgung zahlen können. Deshalb zeigt der Rechner zusätzlich den Cashflow nach Tilgung. Ist der stark negativ, brauchst du Einkommen, das die Lücke trägt. Wie das im Detail aussieht, steht im Lexikoneintrag Cashflow.

Wo die Zahl täuscht

Wenig Eigenkapital schönt die Zahl. Setzt du nur 10.000 Euro ein, sieht die Rendite spektakulär aus. Das Risiko steigt im selben Maß. Eine hohe Eigenkapitalrendite ist kein Qualitätsmerkmal des Objekts.

Leerstand fehlt. Der Rechner nimmt zwölf Monate volle Miete an. Ein Mieterwechsel mit zwei Monaten Leerstand frisst bei diesem Beispiel fast die gesamte Jahresrendite.

Steuern fehlen. Abschreibung und Werbungskosten verbessern das Ergebnis, dein Grenzsteuersatz verschlechtert es. Beides fehlt hier bewusst.

Die Zahl gilt nur für heute. Nach der Zinsbindung ändert sich der Zins und damit die Rendite. Rechne den Fall einmal mit zwei Prozentpunkten mehr.

Bewirtschaftungskosten werden zu niedrig angesetzt. Verwalter, Rücklage und Reparaturen am Sondereigentum summieren sich stärker, als die meisten denken.

Wertsteigerung ist nicht drin. Sie ist eine Hoffnung, keine Einnahme. Rechne ohne sie und freu dich, wenn sie kommt.

Was ich in den Abrechnungen sehe

Mein Team verwaltet rund 4.000 Einheiten in Nordrhein-Westfalen. Aus diesen Unterlagen lässt sich eine Größenordnung ableiten, die viele Rechnungen kippt: Bei den von mir verwalteten Wohnungen liegen die nicht umlagefähigen Kosten typischerweise bei einem Viertel bis einem Drittel des Hausgelds. Dazu kommt der eigene Aufwand für das Sondereigentum.

Eine Eigenkapitalrendite ist nur so ehrlich wie die Bewirtschaftungskosten, die du oben abziehst.

Wer hier mit 30 Euro im Monat rechnet, wo 85 Euro anfallen, hebt die Rendite künstlich um mehr als einen Prozentpunkt. Hol dir die letzte Jahresabrechnung und den Wirtschaftsplan und nimm die echten Zahlen. Was dazugehört, steht unter Hausgeld.

Fazit

Die Eigenkapitalrendite ist die Zahl, die du mit anderen Anlagen vergleichen kannst. Sie beantwortet die Frage: Was macht mein Geld hier, verglichen mit dem, was es woanders machen würde?

Aber sie ist auch die Zahl, die sich am leichtesten frisieren lässt. Weniger Eigenkapital, optimistische Miete, kleine Bewirtschaftungskosten — schon stehen zweistellige Werte da. Rechne deshalb immer beide Zahlen: Objektrendite und Eigenkapitalrendite. Und prüfe die Mietrendite gleich mit im Mietrendite-Rechner. Alle weiteren Werkzeuge stehen in der Rechner-Übersicht.

Die Ergebnisse sind eine Orientierung ohne Steuern und ohne Leerstand. Sie ersetzen keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung.

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