Rechner
Instandhaltungsrücklage: ist die Zuführung hoch genug?
Wie viel Rücklage eine Eigentümergemeinschaft ansparen sollte, hängt an Wohnfläche und Alter des Gebäudes. Eine gängige Orientierung kommt aus dem Wohnungsbaurecht: neun Euro je Quadratmeter und Jahr bei jungen Häusern, 11,50 Euro ab 22 Jahren, 14 Euro ab 32 Jahren. Der Rechner vergleicht das mit der tatsächlichen Zuführung.
Vorbelegt mit einer Nachkriegswohnung aus dem Essener Norden. Die Zuführung findest du im Wirtschaftsplan deiner Gemeinschaft.
Für Wohnungseigentum gibt es keine gesetzlich vorgeschriebene Höhe der Rücklage. Die Rechnung ist eine Orientierung und ersetzt keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung.
Woher die Zahlen kommen
Für Wohnungseigentum schreibt kein Gesetz vor, wie hoch die Rücklage sein muss. Das Wohnungseigentumsgesetz verlangt nur eine angemessene Erhaltungsrücklage. Was angemessen ist, entscheidet die Gemeinschaft selbst.
Deshalb greifen Verwalter und Gerichte auf eine Regel aus dem sozialen Wohnungsbau zurück: § 28 der Zweiten Berechnungsverordnung. Sie nennt drei Stufen, gestaffelt nach Alter des Gebäudes. Bis 22 Jahre neun Euro je Quadratmeter und Jahr. Ab 22 Jahren 11,50 Euro. Ab 32 Jahren 14 Euro.
Diese Werte gelten formal nur für preisgebundenen Wohnraum. Als Orientierung haben sie sich trotzdem durchgesetzt, weil sie einfach sind und weil es nichts Besseres gibt.
Seit der Reform des Wohnungseigentumsrechts heißt die Rücklage offiziell Erhaltungsrücklage. Im Alltag sagen fast alle weiter Instandhaltungsrücklage. Beide Begriffe meinen dasselbe, siehe Erhaltungsrücklage.
Die Peters'sche Formel und was sie taugt
Die zweite bekannte Regel stammt von Peters. Sie geht so: Nimm die heutigen Baukosten je Quadratmeter, multipliziere sie mit 1,5 und teile durch 80. Der Gedanke dahinter ist, dass ein Gebäude in 80 Jahren etwa das Anderthalbfache seiner Baukosten an Instandhaltung verschlingt.
Bei 2.500 Euro Baukosten je Quadratmeter ergibt das 46,88 Euro je Quadratmeter und Jahr. Das ist mehr als das Dreifache der Zahl aus dem Wohnungsbaurecht.
Der Haken: Diese Summe umfasst das ganze Gebäude, also auch dein Sondereigentum. Bad, Böden, Innentüren, Therme — das zahlt die Gemeinschaft nicht. Üblich ist deshalb ein Abschlag. Rechnet man mit etwa 70 Prozent für das Gemeinschaftseigentum, bleiben 32,81 Euro je Quadratmeter und Jahr. Für 62 Quadratmeter sind das 2.034 Euro im Jahr oder 170 Euro im Monat.
Das zahlt in der Praxis fast keine Gemeinschaft. Die Formel ist trotzdem nützlich: Sie zeigt die Größenordnung des echten Verschleißes. Die Lücke zwischen beiden Zahlen ist genau das Risiko, das du als Käufer mitkaufst.
Ein Beispiel aus Essen
62 Quadratmeter, Nachkriegsbau, Eigentümergemeinschaft mit zwölf Parteien. Die Zuführung zur Rücklage beträgt 52,50 Euro im Monat, also 630 Euro im Jahr. Das sind 10,16 Euro je Quadratmeter und Jahr.
Das Gebäude ist über 32 Jahre alt. Nach dem Wohnungsbaurecht wären 14 Euro je Quadratmeter angemessen, also 868 Euro im Jahr. Es fehlen 238 Euro jährlich.
Klingt wenig. Über zwölf Wohnungen und zehn Jahre gerechnet sind das aber rund 28.500 Euro, die der Gemeinschaft fehlen. Genau diese Summe kostet eine neue Dacheindeckung mit Dämmung in einem Haus dieser Größe.
Dann kommt eine Sonderumlage. Und die trifft dich anteilig nach Miteigentumsanteilen, egal ob du gerade Geld übrig hast oder nicht. Wie du so etwas vorher erkennst, steht unter Sanierungsstau erkennen.
Was der Rechner nicht sieht
Was ich in 4.000 Einheiten beobachte
Mein Team verwaltet rund 4.000 Einheiten in Nordrhein-Westfalen. Aus diesen Abrechnungen kenne ich die Spannbreite gut: Bei den von mir verwalteten Gemeinschaften liegt die Zuführung zur Rücklage typischerweise irgendwo zwischen sieben und dreizehn Euro je Quadratmeter und Jahr. Die Formelwerte werden also selten erreicht.
Der Grund ist menschlich: Über die Zuführung stimmen die Eigentümer ab. Wer selbst drin wohnt und knapp bei Kasse ist, stimmt gegen eine Erhöhung. Wer bald verkaufen will, auch. So bleibt die Zuführung jahrelang zu niedrig, und die Substanz zehrt sich auf.
Als Käufer hast du einen einfachen Test: Lies die Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen und den Wirtschaftsplan. Wenn dort seit Jahren über die gleiche Reparatur diskutiert wird, ohne dass etwas passiert, weißt du genug.
Fazit
Die Rücklage ist der beste Frühindikator für die Qualität einer Eigentümergemeinschaft. Sie zeigt, ob vorausschauend gewirtschaftet wird oder ob Probleme verschoben werden.
Nimm die Zahl aus dem Wohnungsbaurecht als Untergrenze und die Peters'sche Formel als Weckruf. Liegt die tatsächliche Zuführung deutlich unter beiden, kalkuliere eine Sonderumlage ein — nicht ob, sondern wann. Mehr zu den Begriffen steht unter Instandhaltungsrücklage, weitere Werkzeuge in der Rechner-Übersicht.
Die Ergebnisse sind eine Orientierung und ersetzen keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung.
Unsicher, ob die Rücklage reicht?
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