Fehler und Risiken
Sanierungsstau erkennen, bevor die Sonderumlage kommt
Sanierungsstau siehst du nicht an der frisch gestrichenen Wohnung, sondern an drei Zahlen: Baujahr, Stand der Erhaltungsrücklage und Alter von Dach, Fassade, Leitungen und Heizung. Kommt in den Protokollen seit Jahren dieselbe vertagte Maßnahme vor, ist die Sonderumlage keine Frage des Ob, sondern des Wann.
Der Flur sagt mehr als die Wohnung
Die Wohnung ist hergerichtet. Neue Böden, weiße Wände, moderne Armaturen. Alles wirkt gepflegt. Der Verkäufer hat gute Arbeit gemacht.
Geh trotzdem noch einmal durchs Treppenhaus, in den Keller und, wenn möglich, auf den Dachboden. Dort siehst du das Haus, wie es wirklich ist. Und das Haus zahlst du mit, nicht nur deine vier Wände.
Das ist der Kern des Themas: Die Wohnung gehört dir, aber Dach, Fassade, Treppenhaus, Steigleitungen und Heizung gehören allen. Jede Maßnahme daran wird auf alle verteilt, meist nach Miteigentumsanteilen. Was genau dazugehört, steht unter Gemeinschaftseigentum.
Was wann dran ist
Bauteile haben grobe Lebensdauern. Wenn Baujahr plus Lebensdauer ungefähr die Gegenwart ergibt, wird es teuer.
| Bauteil | Hält grob | Woran du es siehst |
| Dacheindeckung | 40 bis 60 Jahre | Feuchteflecken am Dachboden, lose Ziegel, alte Dachrinnen |
| Fassade und Putz | 30 bis 50 Jahre | Risse, abplatzender Putz, feuchte Sockel |
| Fenster im Treppenhaus | 30 bis 40 Jahre | Einfachverglasung, klemmende Flügel |
| Heizungsanlage | 20 bis 30 Jahre | Typenschild im Heizungsraum lesen |
| Steigleitungen Wasser | 40 bis 60 Jahre | Rostspuren, wiederkehrende Rohrbrüche in den Protokollen |
| Elektrik im Haus | 40 Jahre | alte Verteilerkästen, fehlende Schutzschalter |
| Aufzug | 25 bis 35 Jahre | Prüfberichte, häufige Störungen |
| Balkone | 30 bis 40 Jahre | Betonabplatzungen, sichtbarer Bewehrungsstahl |
Was der Gesetzgeber vorschreibt
Manche Maßnahmen sind nicht Geschmackssache, sondern Pflicht. Das Gebäudeenergiegesetz verlangt unter anderem:
Dämmung der obersten Geschossdecke. Die Decke zum unbeheizten Dachboden muss so gedämmt sein, dass ein Wärmedurchgangskoeffizient von 0,24 Watt je Quadratmeter und Kelvin nicht überschritten wird. Alternativ reicht ein entsprechend gedämmtes Dach. Geregelt ist das in § 47 des Gebäudeenergiegesetzes.
Austausch alter Heizkessel. Gas- und Ölheizkessel, die älter als 30 Jahre sind, dürfen in der Regel nicht weiterbetrieben werden. Ausnahmen gibt es unter anderem für bestimmte Kesselarten und für selbst genutzte Ein- und Zweifamilienhäuser.
Dämmung von Leitungen. Heiz- und Warmwasserleitungen in unbeheizten Räumen müssen gedämmt sein. Das betrifft in vielen Häusern den Keller.
Wichtig für Käufer: Bei einem Eigentümerwechsel bleiben in der Regel zwei Jahre Zeit, offene Nachrüstpflichten zu erfüllen. Diese Frist läuft für dich, nicht für den Verkäufer.
Das Gebäudeenergiegesetz kennt zahlreiche Ausnahmen und Übergangsregeln. Diese Seite ersetzt keine Rechtsberatung und keine Energieberatung im Einzelfall.
Was eine aufgeschobene Maßnahme kostet
Ein Beispiel aus einem typischen Ruhrgebietshaus: zwölf Einheiten, zusammen 850 Quadratmeter Wohnfläche, Baujahr Ende der Sechzigerjahre. Du kaufst darin eine Wohnung mit 68 Quadratmetern. Dein Miteigentumsanteil beträgt damit rund acht Prozent.
| Maßnahme | Kosten Haus | Dein Anteil 8 % |
| Dach neu eindecken und dämmen, 300 m² Dachfläche | 82.500 € | 6.600 € |
| Fassade dämmen, 520 m², Wärmedämmverbundsystem | 98.800 € | 7.904 € |
| Heizzentrale erneuern | 60.000 € | 4.800 € |
| Steigstränge Wasser erneuern | 72.000 € | 5.760 € |
| Summe, wenn alles zusammenkommt | 313.300 € | 25.064 € |
| Stand der Erhaltungsrücklage im Beispiel | 48.000 € | 3.840 € |
| Fehlbetrag, der über Sonderumlage kommt | 265.300 € | 21.224 € |
Der Rechenweg für das Dach: 300 Quadratmeter mal 275 Euro sind 82.500 Euro. Für die Fassade: 520 Quadratmeter mal 190 Euro sind 98.800 Euro. Acht Prozent von 313.300 Euro sind 25.064 Euro. Die Rücklage deckt davon 3.840 Euro. Der Rest wird abgerufen.
Die Beträge sind Spannen aus dem Markt und schwanken je nach Objekt stark. Der Punkt ist die Größenordnung: Bei einer Wohnung für 140.000 Euro geht es um rund 15 Prozent des Kaufpreises, die niemand im Exposé erwähnt hat.
Die Rücklage richtig einordnen
Der Stand der Erhaltungsrücklage allein sagt wenig. Setze ihn ins Verhältnis zur Wohnfläche des Hauses.
Als grobe Orientierung nennen Fachquellen je nach Alter des Gebäudes etwa sieben bis zwölf Euro je Quadratmeter Wohnfläche und Jahr, die eine Gemeinschaft zurücklegen sollte. Bei 850 Quadratmetern wären das rund 6.000 bis 10.000 Euro im Jahr.
Im Beispiel oben liegen 48.000 Euro in der Rücklage. Das entspricht etwa fünf bis acht Jahren Zuführung. Für ein Haus, das gerade Dach, Fassade und Leitungen vor sich hat, ist das wenig. Genau diese Rechnung machst du vor dem Kauf, nicht danach. Wie du den laufenden Plan liest, steht unter Wirtschaftsplan lesen.
Und eine Warnung zur anderen Richtung: Eine sehr niedrige Rücklage bedeutet meist auch ein niedriges Hausgeld. Das sieht in der Renditerechnung gut aus. Es ist aber kein Vorteil, sondern eine gestundete Rechnung.
Aus der Verwaltung von rund 4.000 Einheiten
Mein Unternehmen verwaltet rund 4.000 Einheiten in Nordrhein-Westfalen, ein großer Teil davon in Beständen aus den Fünfziger- bis Siebzigerjahren in Essen, Bochum, Gelsenkirchen und Oberhausen. Das sind genau die Häuser, in denen jetzt die großen Bauteile fällig werden.
Ein Erfahrungswert aus dem eigenen Bestand: Bei Gemeinschaften, die ich neu übernehme, ist die Rücklage häufiger zu dünn als zu dick, gemessen an Baujahr und anstehenden Maßnahmen. Wenn dann eine große Maßnahme beschlossen wird, kommt sie in der Regel überwiegend als Sonderumlage, nicht aus der Rücklage.
Zweite Beobachtung: In den Protokollen kündigt sich fast jede große Maßnahme über Jahre an. Erst ein Angebot, dann eine Vertagung, dann ein zweites Angebot. Wer drei Jahresprotokolle liest, sieht das Muster sofort. Wie du dabei vorgehst, steht unter Protokolle der Eigentümerversammlung prüfen.
Die Fehler beim Thema Sanierungsstau
Fragen
Häufige Fragen zum Sanierungsstau
Kann ich eine Sonderumlage ablehnen?
Nein. Ein wirksam gefasster Mehrheitsbeschluss bindet alle Eigentümer, auch die, die dagegen gestimmt haben. Du kannst einen Beschluss nur innerhalb kurzer Fristen gerichtlich anfechten.
Wer zahlt, wenn zwischen Beschluss und Abruf verkauft wurde?
In der Regel derjenige, der bei Fälligkeit Eigentümer ist. Das kann bedeuten, dass du eine Maßnahme zahlst, die vor deinem Kauf beschlossen wurde. Deshalb gehört eine Regelung dazu in den Kaufvertrag.
Ist Sanierungsstau immer ein Grund, nicht zu kaufen?
Nein. Wenn die anstehenden Kosten bekannt sind und sich im Preis wiederfinden, kann so ein Objekt sogar interessant sein. Gefährlich ist nur der unbekannte Stau.
Kann ich die Kosten steuerlich absetzen?
Erhaltungsaufwand kannst du als Vermieter grundsätzlich absetzen. In den ersten drei Jahren nach dem Kauf gibt es aber eine Grenze, ab der aus Erhaltungsaufwand Anschaffungskosten werden, die nur über die Abschreibung wirken. Das gehört in die Hand eines Steuerberaters.
Wie erkenne ich das Alter der Heizung?
Am Typenschild am Kessel steht das Baujahr. Frag sonst die Verwaltung. In der Jahresabrechnung tauchen Wartungs- und Reparaturkosten auf, die ebenfalls einen Hinweis geben.
Was ist mit dem Energieausweis?
Er muss bei der Besichtigung vorgelegt werden und gibt einen groben Hinweis auf die energetische Qualität. Er ersetzt aber keinen Blick auf Bauteile und Protokolle, weil er nichts über geplante Maßnahmen sagt.
Fazit
Sanierungsstau ist kein verstecktes Risiko. Er steht in den Unterlagen und lässt sich im Keller ansehen.
Prüfe Baujahr und Alter der großen Bauteile, setze die Rücklage ins Verhältnis zur Wohnfläche, lies drei Jahre Protokolle und rechne die anstehenden Maßnahmen mit deinem Miteigentumsanteil durch. Wenn das Ergebnis hoch ist, ist das kein K.-o.-Kriterium. Es ist ein Argument beim Preis. Weitere Risiken stehen unter Fehler und Risiken beim Immobilienkauf.
Alle Kostenangaben sind Spannen und Beispielrechnungen. Diese Seite ersetzt keine Rechts-, Steuer- oder Energieberatung.
Protokolle gelesen und trotzdem unsicher?
Bring Protokolle, Abrechnung und den Stand der Rücklage mit. Ich ordne mit dir ein, was auf dich zukommen kann.
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