Christian Gottschling

Rechner

Nicht umlagefähige Kosten: was beim Vermieter hängen bleibt

Vom Hausgeld darfst du nur einen Teil auf den Mieter umlegen. Verwaltervergütung, Zuführung zur Rücklage und Kontokosten bleiben an dir hängen. Dazu kommen Reparaturen am Sondereigentum. Der Rechner trennt beide Teile und zeigt dir, was dich das Objekt jeden Monat und jedes Jahr wirklich kostet.

Vorbelegt mit einer Essener Eigentumswohnung. Die Einzelposten stehen in deinem Wirtschaftsplan und in der Jahresabrechnung.

–Deine Belastung pro Monat
–Deine Belastung pro Jahr
Nicht umlagefähig aus dem Hausgeld pro Monat–
Nicht umlagefähig aus dem Hausgeld pro Jahr–
Anteil am Hausgeld–
Umlagefähig auf den Mieter pro Monat–
Umlagefähig auf den Mieter pro Jahr–
Sondereigentum pro Jahr–

Welche Kosten umlagefähig sind, regelt die Betriebskostenverordnung und dein Mietvertrag. Die Rechnung ist eine Orientierung und ersetzt keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung.

Welche Posten du nicht weitergeben darfst

Das Hausgeld ist ein Topf mit zwei Fächern. Das eine Fach enthält Betriebskosten: Heizung, Wasser, Müll, Hausreinigung, Gartenpflege, Versicherung, Hausmeister, Strom für das Treppenhaus. Diese Posten darfst du über die Nebenkostenabrechnung an den Mieter weitergeben, wenn dein Mietvertrag es vorsieht.

Das andere Fach bleibt bei dir. Dazu gehören drei Posten:

Verwaltervergütung. Der Verwalter arbeitet für die Eigentümer, nicht für die Mieter. Üblich sind in Nordrhein-Westfalen etwa 25 bis 35 Euro je Einheit und Monat.
Zuführung zur Erhaltungsrücklage. Sie baut Vermögen der Gemeinschaft auf. Vermögensbildung ist keine Betriebskostenposition.
Kontoführung, Mahnwesen, Rechtsberatung der Gemeinschaft. Kleine Beträge, aber sie summieren sich über die Jahre.

Dazu kommt ein vierter Posten, der gar nicht im Hausgeld steckt: die Instandhaltung deines Sondereigentums. Therme, Bad, Böden, Innentüren, Elektrik in der Wohnung. Dafür gibt es keine Gemeinschaftskasse. Das ist der Teil, den du allein besitzt und allein bezahlst.

Ein Beispiel aus Essen

Eigentumswohnung mit 62 Quadratmetern, Hausgeld 260 Euro im Monat. Im Wirtschaftsplan stehen 27,50 Euro Verwaltervergütung, 52,50 Euro Zuführung zur Rücklage und 5 Euro für Kontoführung und Sonstiges.

Zusammen sind das 85 Euro im Monat, die du nicht weitergeben darfst. Das entspricht 32,7 Prozent des Hausgelds. Umlagefähig bleiben 175 Euro.

Jetzt kommt der Posten, den die meisten vergessen: die eigene Rücklage für das Sondereigentum. Wer 45 Euro im Monat zurücklegt, ist realistisch unterwegs. Eine Gastherme kostet im Austausch schnell vierstellig, ein neues Bad deutlich mehr.

Deine echte Belastung liegt damit bei 130 Euro im Monat oder 1.560 Euro im Jahr. Bei 690 Euro Kaltmiete gehen fast 19 Prozent der Miete für Kosten drauf, die in keinem Exposé stehen. Genau diese Zahl entscheidet über deinen Cashflow.

Warum diese Zahl die Rendite verschiebt

Die Bruttomietrendite kennt diese Posten nicht. Sie teilt einfach die Jahreskaltmiete durch den Kaufpreis. Deshalb sieht sie immer besser aus als die Realität.

Rechne es nach: 8.280 Euro Jahreskaltmiete bei 165.000 Euro Kaufpreis sind 5,0 Prozent brutto. Ziehst du 1.560 Euro nicht umlagefähige Kosten ab und rechnest die Kaufnebenkosten in den Einsatz, bleiben 3,6 Prozent. Aus fünf werden dreieinhalb, nur durch diesen einen Block.

Das ist kein Rechentrick, sondern der Unterschied zwischen Werbung und Wirklichkeit. Wer beide Zahlen kennt, verhandelt anders. Die Gegenrechnung machst du im Mietrendite-Rechner.

Fehler, die ich immer wieder sehe

Das ganze Hausgeld als Kosten gerechnet. Dann rechnest du dir jedes Objekt kaputt. Zwei Drittel zahlt der Mieter.
Gar nichts abgezogen. Der andere Extremfall. Verwalter und Rücklage bleiben immer an dir hängen, in jedem Objekt.
Das Sondereigentum vergessen. Der teuerste Fehler dieser Liste. Therme, Bad und Böden kommen bei jeder Wohnung irgendwann.
Leerstand nicht bedacht. Steht die Wohnung leer, zahlst du plötzlich das komplette Hausgeld allein — auch den umlagefähigen Teil.
Der Mietvertrag deckt die Umlage nicht. Ohne saubere Klausel darfst du nichts weitergeben, auch wenn die Kosten umlagefähig wären.
Abrechnungsfrist verpasst. Die Nebenkostenabrechnung muss dem Mieter innerhalb von zwölf Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums vorliegen. Danach bleibst du auf Nachzahlungen sitzen, siehe Betriebskostenabrechnung.

Was die Abrechnungen aus 4.000 Einheiten zeigen

Mein Team verwaltet rund 4.000 Einheiten in Nordrhein-Westfalen. Über all diese Jahresabrechnungen hinweg zeigt sich eine stabile Größenordnung: Bei den von mir verwalteten Wohnungen liegt der nicht umlagefähige Anteil am Hausgeld typischerweise bei einem Viertel bis einem Drittel. Bei älteren Anlagen mit Aufzug oder großer Außenanlage kann er höher liegen, weil dort mehr Rücklage gebildet wird.

Bei 260 Euro Hausgeld bleiben schnell 85 Euro an dir hängen. Das sind über 1.000 Euro im Jahr, bevor eine einzige Reparatur bezahlt ist.

Ein praktischer Tipp für die Besichtigung: Lass dir nicht nur die Hausgeldhöhe nennen, sondern den Wirtschaftsplan zeigen. Dort steht die Aufteilung. Wenn der Verkäufer nur eine Summe nennt und keine Aufstellung liefert, rechne mit dem ungünstigeren Fall. Was sonst noch schiefgehen kann, steht unter Hausgeld-Falle Eigentümergemeinschaft.

Fazit

Nicht umlagefähige Kosten sind der stillste Posten in jeder Immobilienrechnung. Sie stehen in keinem Exposé, sie tauchen in keiner Renditewerbung auf, und sie kosten dich jeden Monat Geld.

Nimm die Zahl ernst, bevor du kaufst. Hol dir Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung, trag die echten Posten ein und rechne danach noch einmal deine Rendite. Wenn das Objekt auch dann trägt, ist es ein gutes Objekt. Was zum Hausgeld gehört, steht unter Hausgeld, weitere Werkzeuge in der Rechner-Übersicht.

Die Ergebnisse sind eine Orientierung und ersetzen keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung.

Unklar, was in deinem Hausgeld steckt?

Bring Wirtschaftsplan und Abrechnung mit. Ich gehe die Posten mit dir durch.

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