Rendite
Immobilie oder ETF: der ehrliche Vergleich
Immobilie und ETF lösen unterschiedliche Aufgaben. Die Immobilie erlaubt Fremdkapital und damit Hebel, kostet dafür Arbeit und bündelt dein Vermögen in einem Objekt. Der ETF streut weltweit, ist jederzeit verkäuflich und macht kaum Arbeit, bietet aber keinen Hebel. Was besser passt, hängt von dir ab.
Vorweg: keine Anlageberatung
Ich verdiene mein Geld mit Immobilien. Das weißt du, und du solltest es beim Lesen im Kopf behalten. Diese Seite ist ein Vergleich, keine Empfehlung, und sie ersetzt keine Anlageberatung. Welche Anlage zu dir passt, hängt von deinem Einkommen, deiner Steuerlage, deinem Zeitbudget und deinen Nerven ab.
Ich rechne hier beides mit denselben Annahmen durch und benenne die Risiken auf beiden Seiten. Am Ende gibt es keinen Sieger, sondern eine Entscheidungshilfe. Den Überblick über die Kennzahlen findest du unter Rendite von Anlageimmobilien richtig berechnen.
Der eine echte Unterschied: der Hebel
Für eine Wohnung leiht dir eine Bank Geld. Für ein Wertpapierdepot in aller Regel nicht, jedenfalls nicht zu diesen Konditionen und nicht über zwanzig Jahre.
Das ist der Kern. Mit 40.000 Euro Eigenkapital kaufst du eine Wohnung für 150.000 Euro. Mit denselben 40.000 Euro kaufst du ETF-Anteile für 40.000 Euro. Im ersten Fall arbeitet eine viel größere Summe für dich — und gegen dich, wenn es schiefgeht.
Der Hebel wirkt in beide Richtungen. Genau das übersehen die meisten Vergleiche.
Durchgerechnet über zehn Jahre
Gleiches Eigenkapital, gleiche monatliche Belastung. Wohnung: 70 Quadratmeter, Kaufpreis 150.000 Euro, Nebenkosten 8,5 Prozent, Eigenkapital 40.000 Euro, Darlehen 122.750 Euro zu 3,8 Prozent Zins und 2,0 Prozent Tilgung. Miete 650 Euro.
| Position | Betrag |
| Monatsrate | 593,29 € |
| Überschuss vor Finanzierung (Miete minus Ausfallwagnis, Hausgeld, Instandhaltung) | 483,83 € |
| Cashflow je Monat | −109,46 € |
| Getilgt in zehn Jahren | 29.809,31 € |
| Gezahlte Zinsen in zehn Jahren | 41.385,69 € |
| Restschuld nach zehn Jahren | 92.940,69 € |
| Eingesetztes Geld gesamt: 40.000 € + 120 × 109,46 € | 53.135,00 € |
Jetzt der Vergleich. Links die Wohnung bei Verkauf nach zehn Jahren, abzüglich drei Prozent Verkaufskosten und Restschuld. Rechts das Depot: 40.000 Euro einmalig plus 109,46 Euro im Monat.
| Szenario | Ergebnis | gegenüber 53.135 € |
| Wohnung, Wert unverändert | 52.559 € | −576 € |
| Wohnung, Wert +1,5 % je Jahr | 75.918 € | +22.783 € |
| Wohnung, Wert +3,0 % je Jahr | 102.599 € | +49.464 € |
| Depot, 5 % je Jahr, nach Steuern | 76.713 € | +23.578 € |
| Depot, 7 % je Jahr, nach Steuern | 89.235 € | +36.100 € |
Lies die Tabelle nicht als Prognose, sondern als Bandbreite. Bei stagnierenden Preisen verliert die Wohnung knapp. Bei 1,5 Prozent Wertsteigerung liegt sie etwa gleichauf mit einem Depot zu fünf Prozent. Bei drei Prozent zieht sie vorbei. Kein Szenario ist versprochen, alle sind möglich.
Modellrechnung mit angenommenen Werten. Beim Depot sind 30 Prozent Teilfreistellung, 25 Prozent Abgeltungsteuer und Solidaritätszuschlag berücksichtigt, die jährliche Vorabpauschale und der Sparerpauschbetrag dagegen nicht. Bei der Wohnung sind laufende Steuern auf die Mieteinkünfte nicht modelliert; der Verkaufsgewinn wäre nach zehn Jahren steuerfrei. Keine Anlageberatung.
Gegenüberstellung ohne Schönfärberei
| Kriterium | Immobilie | Breit gestreuter ETF |
| Hebel | hoch, Bankdarlehen üblich | praktisch keiner |
| Streuung | ein Objekt, eine Stadt, ein Mieter | über tausend Unternehmen, viele Länder |
| Aufwand | rund 25 Stunden je Einheit und Jahr | nahe null |
| Liquidität | Verkauf dauert Monate, teilweise Verkauf unmöglich | an jedem Börsentag, in Teilen |
| Nebenkosten beim Kauf | rund 8,5 % in NRW, plus Makler | Bruchteile eines Prozents |
| Steuer beim Verkauf | nach zehn Jahren Haltedauer steuerfrei | Abgeltungsteuer, 30 % Teilfreistellung |
| Laufende Steuer | Mieteinkünfte mit persönlichem Satz, AfA mindernd | Vorabpauschale jährlich |
| Schwankung sichtbar? | nein, kein täglicher Kurs | ja, täglich |
| Einflussmöglichkeit | hoch: Einkauf, Miete, Sanierung | keine |
Ein Punkt verdient eine eigene Zeile: die fehlende tägliche Preisanzeige bei Immobilien ist kein Vorteil, sondern nur angenehmer. Der Wert schwankt trotzdem, du siehst es nur nicht.
Risiken, beide Seiten
Aus der Praxis
Mein Unternehmen verwaltet rund 4.000 Einheiten in Nordrhein-Westfalen, und ich halte selbst 35 Immobilien mit knapp 100 Einheiten. Ich bin also klar auf einer Seite — und trotzdem trifft mich das Klumpenrisiko genauso wie jeden anderen.
Erfahrungswert aus dem eigenen Bestand: Wer eine Wohnung kauft, tilgt sie durch. Wer einen Sparplan anlegt, setzt ihn bei Engpässen aus. Der Zwang zur monatlichen Rate ist wirtschaftlich betrachtet ein Nachteil, im echten Leben aber oft der Grund, warum am Ende etwas da ist.
Zweite Beobachtung, unbequem: Eigentümer, die eine einzige Wohnung besitzen, tragen ein Risiko, das ihnen selten bewusst ist. Ein Mietausfall über acht Monate oder eine Sonderumlage kann bei einem einzelnen Objekt die gesamte Rechnung kippen. Bei zwanzig Einheiten mittelt sich das aus, bei einer nicht.
Meine praktische Empfehlung: Stell die Frage nicht als Entweder-oder. Wer eine Wohnung kauft, sollte trotzdem eine Reserve in liquider Form halten. Wer nur ein Depot hat, kann Immobilien über Fonds beimischen, ohne Verwalter und Mieter. Und wer eine Wohnung prüft, rechnet vorher die Break-even-Miete und den Cashflow.
Fragen
Häufige Fragen zum Vergleich
Was bringt langfristig mehr?
Das lässt sich seriös nicht beantworten. Ohne Wertsteigerung liegt eine solide finanzierte Wohnung etwa auf dem Niveau der gezahlten Tilgung. Mit Wertsteigerung wirkt der Hebel stark. Der ETF hängt allein an der Marktentwicklung. Beides sind Bandbreiten, keine Versprechen.
Ist die Immobilie sicherer, weil man sie anfassen kann?
Nein. Der Wert schwankt nur unsichtbar. Dafür ist eine Wohnung unteilbar, illiquide und an einen Standort gebunden. Das sind echte Risiken, die ein Depot nicht hat.
Wie wirkt die Steuer auf beiden Seiten?
Mieteinkünfte werden mit deinem persönlichen Satz versteuert, die Abschreibung mindert die Bemessungsgrundlage. Der Verkaufsgewinn ist nach zehn Jahren steuerfrei. Beim Fonds fallen Abgeltungsteuer und Solidaritätszuschlag an, bei Aktienfonds mit 30 Prozent Teilfreistellung. Details unter Spekulationsfrist.
Kann ich beides parallel machen?
Ja, und für viele ist das die naheliegende Antwort. Wichtig ist nur, dass die Immobilie den Sparplan nicht auffrisst und dass eine Liquiditätsreserve bleibt.
Was ist mit Immobilienfonds statt Direktkauf?
Solche Fonds nehmen dir Verwaltung und Klumpenrisiko ab, aber auch den Hebel und den Einfluss auf Einkauf und Miete. Wer gerade den Hebel will, findet ihn dort nicht.
Ab wann lohnt sich eine Wohnung eher nicht?
Wenn Eigenkapital und Reserve knapp sind, wenn der Job unsicher ist oder wenn du in wenigen Jahren an das Geld musst. Dann passt die Illiquidität nicht zu deiner Lage. Typische Fehler stehen unter Fehler und Risiken.
Fazit
Der Vergleich geht nicht eindeutig aus, und jeder, der etwas anderes behauptet, verkauft dir etwas. Die Immobilie bringt Hebel, Einfluss und erzwungene Disziplin, dafür Arbeit, Klumpenrisiko und Illiquidität. Der ETF bringt Streuung, Liquidität und Ruhe, dafür keinen Hebel und sichtbare Einbrüche.
Entscheide nach deiner Lage: Wie sicher ist dein Einkommen, wie hoch deine Reserve, wie viel Zeit hast du und wie ruhig bleibst du bei schlechten Nachrichten? Diese vier Antworten sagen mehr als jede Renditetabelle. Was nach Steuern bleibt, steht unter Rendite nach Steuern.
Diese Seite ist eine Einordnung aus der Praxis und ausdrücklich keine Anlageberatung. Ersetzt wird damit auch keine Steuer- oder Rechtsberatung. Frühere Wertentwicklungen sind kein Hinweis auf künftige Ergebnisse.
Du schwankst zwischen Wohnung und Depot?
Bring deine Zahlen mit: Eigenkapital, Einkommen, Reserve und das Objekt, falls es eines gibt. Dann sage ich dir offen, wo ich Risiken sehe.
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