Steuern
Spekulationsfrist: wann der Verkauf steuerfrei ist
Verkaufst du eine vermietete Immobilie mehr als zehn Jahre nach dem Kauf, bleibt der Gewinn steuerfrei. Maßgeblich sind die Daten der notariellen Beurkundung, nicht Übergabe oder Grundbuch. Bei Eigennutzung gilt eine kürzere Ausnahme. Ab dem vierten Verkauf in fünf Jahren droht gewerblicher Grundstückshandel.
Zehn Jahre, auf den Tag genau
Kaum eine Regel entscheidet bei Immobilien über so viel Geld wie diese: Zwischen Anschaffung und Verkauf müssen mehr als zehn Jahre liegen, dann ist der Gewinn einkommensteuerfrei.
Entscheidend sind beide Male die notariellen Beurkundungen, also die Unterschriften beim Notar. Wann du die Schlüssel bekommen hast, wann gezahlt wurde und wann das Grundbuch geändert wurde, spielt keine Rolle.
Ein Beispiel: Wird der Kaufvertrag am 12. März beurkundet, endet die Frist zehn Jahre später am 12. März. Ein Verkauf, der an diesem Tag beurkundet wird, liegt noch innerhalb der Frist. Ab dem 13. März ist der Gewinn steuerfrei. Ein einziger Tag entscheidet hier über einen fünfstelligen Betrag.
Den Überblick über alle Steuerthemen findest du unter Steuern bei vermieteten Immobilien.
Wie der Gewinn berechnet wird
Der steuerpflichtige Gewinn ist nicht einfach Verkaufspreis minus Kaufpreis. Zwei Dinge kommen dazu.
Erstens werden die Veräußerungskosten abgezogen: Makler, Notar, Energieausweis, Vorfälligkeitsentschädigung. Zweitens wird die genutzte Abschreibung wieder hinzugerechnet, denn sie hat den Buchwert gesenkt.
| Veräußerungspreis |
| minus Veräußerungskosten |
| minus Anschaffungskosten einschließlich Kaufnebenkosten |
| plus in Anspruch genommene Abschreibung |
| gleich steuerpflichtiger Gewinn |
Der Gewinn wird mit deinem persönlichen Steuersatz besteuert, nicht mit der Abgeltungsteuer. Es gibt eine Freigrenze von 1.000 Euro für alle privaten Veräußerungsgeschäfte eines Jahres zusammen. Freigrenze heißt: Ein Euro darüber, und der gesamte Gewinn ist steuerpflichtig.
Ein Beispiel aus Essen-Rüttenscheid, durchgerechnet
Eine Zweizimmerwohnung, 61 Quadratmeter, Kaufpreis 210.000 Euro. Dazu 6,5 Prozent Grunderwerbsteuer und rund 2,0 Prozent für Notar und Grundbuch, zusammen 8,5 Prozent gleich 17.850 Euro. Die Anschaffungskosten betragen also 227.850 Euro. Der Bodenanteil liegt bei 25 Prozent, der Gebäudeanteil damit bei 170.888 Euro. Die jährliche Abschreibung beträgt zwei Prozent, also 3.418 Euro.
Verkauft wird für 285.000 Euro, die Veräußerungskosten betragen 8.000 Euro.
| Haltedauer | Genutzte AfA | Steuerpflichtiger Gewinn | Steuer bei 42 % |
| 5 Jahre | 17.090 € | 66.240 € | 27.821 € |
| 8 Jahre | 27.344 € | 76.494 € | 32.127 € |
| 9 Jahre | 30.762 € | 79.912 € | 33.563 € |
| 10 Jahre und 1 Tag | 34.180 € | steuerfrei | 0 € |
Der Rechenweg für die achtjährige Haltedauer: 210.000 Euro plus 17.850 Euro Nebenkosten ergeben 227.850 Euro Anschaffungskosten. 75 Prozent davon sind 170.887,50 Euro Gebäudeanteil, gerundet 170.888 Euro. Zwei Prozent davon sind 3.417,76 Euro, gerundet 3.418 Euro Abschreibung im Jahr. Über acht Jahre sind das 27.344 Euro.
285.000 Euro Verkaufspreis minus 8.000 Euro Veräußerungskosten ergeben 277.000 Euro. Davon ziehst du die Anschaffungskosten von 227.850 Euro ab und rechnest die genutzte Abschreibung von 27.344 Euro hinzu. Das ergibt 76.494 Euro Gewinn. Bei 42 Prozent Grenzsteuersatz sind das 32.127 Euro Steuer.
Die Zahlen der anderen Zeilen entstehen genauso, nur mit fünf, neun oder zehn Jahren Abschreibung. Auffällig ist: Mit jedem Jahr, das du hältst, steigt der steuerpflichtige Gewinn um 3.418 Euro, weil die Abschreibung hinzugerechnet wird. Der Steuerbetrag wächst also, bis er am Tag nach Ablauf der Frist auf null fällt.
Zwischen dem Verkauf im neunten Jahr und dem Verkauf einen Tag nach Ablauf der Zehnjahresfrist liegen in diesem Beispiel 33.563 Euro. Das ist der Grund, warum kein Verkaufstermin in Jahr neun ohne diese Rechnung stattfinden sollte. Die Grundlagen der Abschreibung stehen unter AfA bei vermieteten Immobilien, die Nebenkosten im Kaufnebenkosten-Rechner.
Beispielzahlen zur Veranschaulichung. Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer sind nicht berücksichtigt. Diese Seite ersetzt keine Steuerberatung.
Die Ausnahme bei Eigennutzung
Wer selbst in der Immobilie wohnt, kommt deutlich schneller aus der Steuerpflicht. Es gibt zwei Varianten.
| Variante | Voraussetzung | Praktische Dauer |
| Durchgehende Eigennutzung | Ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken zwischen Anschaffung und Verkauf | Ab dem ersten Tag |
| Dreijahresregel | Eigennutzung im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren | Rund zwei Jahre und zwei Tage |
Die zweite Variante ist die interessante. Es müssen keine vollen drei Jahre sein. Es reicht, wenn du im Jahr des Verkaufs und in den beiden Kalenderjahren davor selbst gewohnt hast, in den Randjahren jeweils auch nur einen Tag. Der mittlere Zeitraum muss allerdings durchgehend sein.
Wichtig für Kapitalanleger: Wenn du eine vermietete Wohnung selbst beziehst, um die Frist abzukürzen, muss die Eigennutzung ohne Unterbrechung bis zum Verkauf laufen. Eine Zwischenvermietung kippt die Ausnahme. Die unentgeltliche Überlassung an ein Kind, für das du Kindergeld bekommst, zählt als Eigennutzung, die Überlassung an andere Angehörige dagegen nicht.
Drei-Objekt-Grenze und gewerblicher Grundstückshandel
Die Zehnjahresfrist nützt dir nichts, wenn das Finanzamt dich als gewerblichen Grundstückshändler einstuft. Dann sind alle Gewinne steuerpflichtig, unabhängig von der Haltedauer, und es kommt Gewerbesteuer hinzu.
Als Faustregel dient die Drei-Objekt-Grenze: Wer innerhalb von etwa fünf Jahren mehr als drei Objekte kauft und wieder verkauft, gilt im Regelfall als gewerblich. Jede Eigentumswohnung ist ein Objekt, auch eine kleine.
| Merkmal | Einordnung |
| Bis zu 3 Verkäufe in 5 Jahren | Regelmäßig noch privat |
| 4 und mehr Verkäufe in 5 Jahren | Regelmäßig gewerblicher Grundstückshandel |
| Zeitraum zwischen Kauf und Verkauf unter 5 Jahren | Spricht für Veräußerungsabsicht |
| Objekte länger als 10 Jahre gehalten | Zählen in der Regel nicht mit |
| Kauf, Sanierung, schneller Weiterverkauf | Kann auch unter vier Objekten gewerblich sein |
| Verkäufe durch Ehepartner und eigene Gesellschaften | Können zusammengerechnet werden |
Die Grenze ist kein Freibrief. Wer von Anfang an mit Verkaufsabsicht kauft, saniert und weiterverkauft, kann auch beim zweiten Objekt gewerblich sein. Umgekehrt kann der Betrachtungszeitraum bei besonderen Umständen über fünf Jahre hinaus ausgedehnt werden. Wenn du mehr als zwei Verkäufe planst, gehört das vorher auf den Tisch deines Steuerberaters.
Die Fehler, die richtig teuer werden
Aus der Verwaltungspraxis
Mein Unternehmen verwaltet rund 4.000 Einheiten in Nordrhein-Westfalen, das Maklerteam begleitet über 200 Verkäufe im Jahr. Die folgenden Punkte sind Erfahrungswerte aus dem eigenen Geschäft, keine Statistik.
Erste Beobachtung: Auffällig viele Eigentümer kennen ihr eigenes Beurkundungsdatum nicht auswendig und rechnen mit dem Jahr des Einzugs. Zwischen beiden liegen häufig drei bis sechs Monate. Genau in dieser Spanne entscheidet sich, ob ein fünfstelliger Steuerbetrag anfällt. Der erste Schritt vor jedem Verkaufsgespräch ist deshalb ein Blick in den alten Kaufvertrag.
Zweite Beobachtung: Wenn die Frist knapp verfehlt würde, lässt sich das oft lösen, ohne den Käufer zu verlieren. Ein Notartermin, der ein paar Wochen später liegt, ist für die meisten Käufer verhandelbar, wenn man früh darüber spricht. Wer erst zwei Tage vorher rechnet, hat diese Option nicht mehr.
Dritte Beobachtung: Die Drei-Objekt-Grenze wird von Kapitalanlegern mit wachsendem Bestand regelmäßig unterschätzt. Wer zwei Wohnungen verkauft hat und über die dritte und vierte nachdenkt, sollte vorher rechnen lassen. Der Verlust der Steuerfreiheit betrifft dann nicht nur das vierte Objekt, sondern alle. Mehr zur Struktur unter Immobilie privat oder über eine GmbH kaufen.
Fragen
Häufige Fragen zur Spekulationsfrist
Wann genau beginnt und endet die Zehnjahresfrist?
Sie beginnt mit dem Tag der notariellen Beurkundung deines Kaufvertrags und endet zehn Jahre später am gleichen Kalendertag. Erst ein Verkauf, der nach diesem Tag beurkundet wird, ist steuerfrei. Übergabe, Kaufpreiszahlung und Grundbucheintrag sind unerheblich.
Wie hoch ist die Steuer auf den Gewinn?
Der Gewinn wird deinem übrigen Einkommen zugerechnet und mit deinem persönlichen Steuersatz besteuert, gegebenenfalls zuzüglich Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer. Es gibt keinen besonderen Steuersatz. Bei hohen Gewinnen landest du deshalb schnell im Spitzensteuersatz.
Was gilt bei einer geerbten Immobilie?
Bei unentgeltlichem Erwerb durch Erbschaft oder Schenkung wird dir die Anschaffung des Rechtsvorgängers zugerechnet. Hatte der Erblasser die Wohnung schon zwölf Jahre, kannst du sofort steuerfrei verkaufen. Die Erbschaftsteuer ist davon unabhängig.
Zählt ein häusliches Arbeitszimmer gegen die Eigennutzung?
Nach der Rechtsprechung schadet ein häusliches Arbeitszimmer in der selbst genutzten Wohnung der Steuerbefreiung nicht. Anders sieht es aus, wenn ein abgetrennter Teil der Wohnung tatsächlich vermietet war.
Was passiert bei einem Verlust?
Ein Verlust aus einem privaten Veräußerungsgeschäft innerhalb der Frist lässt sich nur mit Gewinnen aus anderen privaten Veräußerungsgeschäften verrechnen, im selben Jahr, im Vorjahr oder in künftigen Jahren. Mit deinem Gehalt oder deinen Mieteinnahmen kannst du ihn nicht verrechnen.
Gilt die Frist auch für eine Immobilie in einer GmbH?
Nein. Eine GmbH erzielt immer gewerbliche Einkünfte. Verkaufsgewinne sind dort unabhängig von der Haltedauer steuerpflichtig. Das ist einer der wichtigsten Unterschiede zwischen Privatbesitz und Gesellschaft.
Fazit
Die Spekulationsfrist ist die einfachste Steuerregel im Immobilienbereich und gleichzeitig die, bei der die meisten Fehler passieren. Zehn Jahre ab notarieller Beurkundung, dann ist der Gewinn steuerfrei. Vorher kostet er dich deinen persönlichen Steuersatz, und zwar auf einen Gewinn, der durch die hinzuzurechnende Abschreibung höher ist, als du denkst.
Drei Punkte für deine Planung: Kenne dein Beurkundungsdatum, rechne die Abschreibung mit, und zähle deine Verkäufe. Wenn ein Verkauf ansteht, rechne beide Szenarien durch, bevor du zusagst. Was danach übrig bleibt, ordnest du unter Rendite nach Steuern ein, und wie du bis dahin sauber abrechnest, steht unter Anlage V ausfüllen.
Diese Seite gibt einen allgemeinen Überblick aus der Praxis und ersetzt keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung. Dein Steuerberater hat das letzte Wort. Rechtsgrundlage ist § 23 EStG; weitere Informationen veröffentlicht das Bundesministerium der Finanzen.
Verkauf geplant und unsicher bei der Frist?
Bring deinen Kaufvertrag und die Eckdaten mit. Ich rechne beide Szenarien durch, bevor du dich festlegst.
Kostenloses Erstgespräch vereinbaren30 Minuten · unverbindlich · keine Verkaufsshow