Steuern
Die 15-Prozent-Grenze: die teuerste Falle nach dem Kauf
Wer in den ersten drei Jahren nach dem Kauf mehr als 15 Prozent der Gebäude-Anschaffungskosten netto in Instandsetzung und Modernisierung steckt, verliert den Sofortabzug. Aus Erhaltungsaufwand werden anschaffungsnahe Herstellungskosten nach § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG. Der gesamte Betrag wandert dann in die Abschreibung und wirkt über Jahrzehnte statt sofort.
Die Rechnung, die zu spät kommt
Der Schlüssel liegt auf dem Tisch. Die Wohnung ist günstig gewesen, weil sie Arbeit braucht. Bad raus, Elektrik neu, Böden neu. Der Handwerker kommt im Frühjahr, im Herbst ist alles fertig.
Ein Jahr später sitzt du beim Steuerberater und erfährst, dass von den Rechnungen im ersten Jahr fast nichts ankommt. Nicht ein Teil. Fast nichts.
Der Grund ist eine Regel mit einem sperrigen Namen: anschaffungsnahe Herstellungskosten. Diese Regel greift automatisch, ohne Antrag, ohne Warnung. Und sie trifft genau die Käufer, die günstig einsteigen und anpacken.
Wie die Regel funktioniert
Drei Bausteine musst du kennen.
Der Zeitraum. Drei Jahre ab dem Übergang von Nutzen und Lasten, also ab dem Tag, an dem die Wohnung wirtschaftlich dir gehört. Nicht ab Notartermin, nicht ab Grundbucheintrag. Gerechnet wird taggenau.
Die Bemessungsgrundlage. 15 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes. Der Anteil für Grund und Boden zählt nicht mit. Je höher der Bodenanteil, desto niedriger deine Grenze. Wie dieser Anteil bestimmt wird, steht auf Kaufpreisaufteilung durch das Finanzamt.
Der Betrag. Gerechnet wird netto, also ohne Umsatzsteuer. Und es ist keine Freigrenze mit Puffer: Wird die Grenze auch nur um einen Euro gerissen, werden sämtliche Aufwendungen der drei Jahre zu Herstellungskosten. Nicht nur der Teil darüber.
Was hineinzählt und was nicht
| Zählt in die Grenze | Zählt nicht mit |
| Bad, Küche, Böden, Türen erneuern | Erweiterungen: Anbau, Dachausbau, neuer Balkon |
| Elektro- und Sanitärleitungen tauschen | Erhaltungsarbeiten, die jährlich üblich anfallen |
| Heizung und Fenster erneuern | Heizungswartung, Schornsteinfeger, Rohrreinigung |
| Malern, Tapezieren, Schönheitsreparaturen | Kosten vor dem Eigentumsübergang |
| Beseitigung verdeckter Mängel | Schäden, die ein Mieter nach dem Kauf mutwillig anrichtet |
| Umsatzsteuer? Nein, netto rechnen | Anschaffung eigener Wirtschaftsgüter, etwa der Einbauküche |
Zwei Punkte sind dabei besonders wertvoll. Erstens hat der Bundesfinanzhof entschieden, dass auch reine Schönheitsreparaturen mitzählen, wenn sie Teil einer einheitlichen Maßnahme sind (Urteile vom 14. Juni, IX R 25/14, IX R 15/15 und IX R 22/15). Malern ist also kein sicherer Hafen.
Zweitens hat derselbe Senat entschieden, dass Kosten für Substanzschäden, die ein Mieter erst nach dem Kauf mutwillig verursacht, nicht in die Grenze fallen (IX R 6/16). Wenn dir so etwas passiert, dokumentiere Zustand und Schaden sauber.
Durchgerechnet: eine Wohnung in Essen-Altenessen
Kaufpreis 180.000 Euro. Dazu Grunderwerbsteuer in NRW mit 6,5 Prozent, Notar und Grundbuch mit 1,5 Prozent, Maklerprovision mit 3,57 Prozent.
| Position | Betrag |
| Kaufpreis | 180.000 € |
| Grunderwerbsteuer 6,5 % | 11.700 € |
| Notar und Grundbuch 1,5 % | 2.700 € |
| Maklerprovision 3,57 % | 6.426 € |
| Anschaffungskosten gesamt | 200.826 € |
| davon Grund und Boden, 20 % | 40.165 € |
| davon Gebäude, 80 % | 160.661 € |
| Deine Grenze: 15 % netto | 24.099 € |
Der Rechenweg: 180.000 mal 0,065 sind 11.700 Euro. Mal 0,015 sind 2.700 Euro. Mal 0,0357 sind 6.426 Euro. Zusammen mit dem Kaufpreis ergibt das 200.826 Euro. Davon 80 Prozent sind 160.660,80 Euro Gebäudeanteil. Davon 15 Prozent sind 24.099,12 Euro.
Jetzt die Folgen. Du sanierst für 27.000 Euro netto. Das sind 2.901 Euro zu viel.
| Szenario | Steuerwirkung bei 42 % |
| Sofortabzug, wenn unter der Grenze | 11.340 € im ersten Jahr |
| Herstellungskosten: AfA 2 % von 27.000 € | 227 € pro Jahr |
| Unterschied im ersten Jahr | 11.113 € |
27.000 mal 0,42 sind 11.340 Euro. Als Herstellungskosten bekommst du 2 Prozent im Jahr, also 540 Euro Abschreibung, und davon 42 Prozent gleich 226,80 Euro. Über fünfzig Jahre kommt am Ende dieselbe Summe heraus. Aber eben über fünfzig Jahre.
Beispielzahlen zur Veranschaulichung. Grenzsteuersatz, Bodenanteil und Abschreibungssatz sind im Einzelfall anders. Diese Seite ersetzt keine Steuerberatung.
So kommst du an der Falle vorbei
Aus der Verwaltungspraxis
Mein Unternehmen verwaltet rund 4.000 Einheiten in Nordrhein-Westfalen, und das Maklerteam hat über 200 Verkäufe im Jahr begleitet. Ich sehe deshalb sehr viele Objekte kurz nach dem Eigentümerwechsel.
Erfahrungswert aus dem eigenen Bestand: Bei den sanierungsbedürftigen Wohnungen im Ruhrgebiet liegt die Grenze oft nur im niedrigen fünfstelligen Bereich. Ein neues Bad, eine neue Elektrik und Böden reichen häufig schon aus, um darüber zu landen. Bei teuren Objekten in guter Lage ist das Problem deutlich seltener, weil die Grenze mitwächst.
Zweite Beobachtung: Der häufigste Fehler ist nicht die Höhe, sondern das Tempo. Käufer wollen die Wohnung schnell vermietbar haben und machen alles in einem Rutsch. Wer die dritte Etappe um ein Jahr schiebt, verliert ein paar Monate Miete und rettet fünfstellige Steuerwirkung.
Dritte Beobachtung: Viele rechnen mit dem Kaufpreis statt mit dem Gebäudeanteil. Das ist der Fehler, der am teuersten wird, weil die tatsächliche Grenze dadurch um zwanzig bis dreißig Prozent überschätzt wird.
Fragen
Häufige Fragen zur 15-Prozent-Grenze
Zählt die Umsatzsteuer mit?
Nein. Für die Grenze zählen die Nettobeträge der Handwerkerrechnungen. Bei 27.000 Euro netto sind das brutto 32.130 Euro. Als Werbungskosten setzt du später trotzdem den Bruttobetrag an, wenn du nicht zum Vorsteuerabzug berechtigt bist.
Wird pro Wohnung oder pro Gebäude gerechnet?
Grundsätzlich bezogen auf das Gebäude. Bei mehreren selbstständigen Eigentumswohnungen wird jede Wohnung als eigenes Wirtschaftsgut betrachtet und einzeln geprüft. Bei gemischt genutzten Gebäuden kann eine Aufteilung nötig sein. Das klärt dein Steuerberater am konkreten Fall.
Was passiert nach Ablauf der drei Jahre?
Dann gilt wieder die normale Abgrenzung zwischen Erhaltungsaufwand und Herstellungskosten. Erhaltungsaufwand ist sofort abziehbar, egal wie hoch. Die Einzelheiten stehen auf Erhaltungsaufwand oder Herstellungskosten.
Ist das komplett verloren?
Nein. Die Kosten erhöhen die Bemessungsgrundlage der Abschreibung. Der Abzug verschwindet nicht, er verteilt sich nur über die Restnutzungsdauer. Wie die Abschreibung funktioniert, steht auf AfA bei vermieteten Immobilien.
Was ist mit Kosten, um die Wohnung überhaupt nutzbar zu machen?
Aufwendungen, um ein Objekt in einen betriebsbereiten Zustand zu versetzen, sind ohnehin Anschaffungskosten. Diese Frage stellt sich also schon vor der 15-Prozent-Prüfung und wird oft übersehen.
Muss ich das dem Finanzamt melden?
Melden musst du nichts gesondert. Das Finanzamt sieht die Beträge in der Anlage V und prüft die ersten drei Jahre nach einem Kauf erfahrungsgemäß genau. Halte die Rechnungen und den Zeitpunkt des Nutzen-Lasten-Übergangs bereit.
Fazit
Die 15-Prozent-Grenze ist keine Nebensache. Im Beispiel entscheidet sie über mehr als elftausend Euro Steuerwirkung im ersten Jahr.
Merke dir drei Dinge. Die Grenze bezieht sich auf den Gebäudeanteil, nicht auf den Kaufpreis. Gerechnet wird netto, also ohne Umsatzsteuer. Und wenn du sie reißt, sind alle Kosten der drei Jahre betroffen, nicht nur der Überhang. Wer vorher rechnet und die Arbeiten staffelt, behält den Sofortabzug. Den Überblick über alle Steuerthemen findest du unter Steuern bei vermieteten Immobilien.
Diese Seite gibt einen allgemeinen Überblick aus der Praxis und ersetzt keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung. Den Gesetzestext findest du in § 6 EStG.
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