Steuern
Erhaltungsaufwand oder Herstellungskosten: der Unterschied kostet Jahrzehnte
Erhaltungsaufwand setzt Vorhandenes instand und ist sofort in voller Höhe abziehbar. Herstellungskosten schaffen etwas Neues, erweitern die Fläche oder heben den Standard deutlich. Diese wandern in die Abschreibung und wirken über fünfzig Jahre. Bei Wohngebäuden darfst du größeren Erhaltungsaufwand freiwillig auf zwei bis fünf Jahre verteilen.
Zwei Rechnungen, ein Unterschied von 7.400 Euro
Stell dir zwei Handwerkerrechnungen über je 18.000 Euro vor. Die eine ist Erhaltungsaufwand, die andere sind Herstellungskosten. Auf dem Papier sieht beides gleich aus. In der Steuererklärung nicht.
| Behandlung | Abzug im ersten Jahr | Steuerwirkung bei 42 % |
| Erhaltungsaufwand, sofort | 18.000 € | 7.560 € |
| Herstellungskosten, AfA 2 % | 360 € | 151 € |
| Unterschied im ersten Jahr | 7.409 € | |
Gerechnet: 18.000 mal 0,42 sind 7.560 Euro. Als Herstellungskosten bekommst du 2 Prozent im Jahr, also 360 Euro, davon 42 Prozent gleich 151,20 Euro. Über fünfzig Jahre kommt beides auf 7.560 Euro. Aber fünfzig Jahre sind eine lange Zeit, und die Bank finanziert deine Sanierung heute. Geld, das du erst in Jahrzehnten zurückbekommst, hilft dir bei der laufenden Rate nicht.
Die drei Wege zu Herstellungskosten
Erhaltungsaufwand ist der Normalfall. Alles, was Vorhandenes instand setzt oder in zeitgemäßer Form ersetzt, bleibt sofort abziehbar. Neue Fenster statt alter Fenster. Ein neues Bad statt einem alten Bad. Eine neue Heizung statt einer alten Heizung.
Zu Herstellungskosten wird es nur auf drei Wegen.
Erster Weg: Erweiterung. Du schaffst neue Substanz oder neue Fläche. Anbau, Aufstockung, Dachgeschossausbau, ein zusätzlicher Balkon, eine neue Dachgaube. Auch das Vergrößern der nutzbaren Fläche zählt dazu.
Zweiter Weg: Standardhebung. Das ist der Weg, den die meisten übersehen. Maßgeblich sind vier Kernbereiche der Ausstattung: Heizung, Sanitär, Elektro und Fenster. Wenn du mindestens drei dieser vier Bereiche deutlich aufwertest, hebst du den Standard des Gebäudes. Dann sind es Herstellungskosten.
Dritter Weg: die 15-Prozent-Grenze. In den ersten drei Jahren nach dem Kauf gilt eine Sonderregel. Alles dazu steht auf Die 15-Prozent-Grenze.
Die drei Standardstufen
Für die Standardhebung teilt die Finanzverwaltung Gebäude in drei Stufen ein. Ein Sprung von einer Stufe zur nächsten in drei der vier Kernbereiche ist eine wesentliche Verbesserung.
| Stufe | Heizung | Sanitär | Elektro | Fenster |
| sehr einfach | Einzelöfen, überalterter Kessel | Waschbecken, kein Bad oder Bad ohne Fliesen | wenige Steckdosen, alte Leitungen | einfach verglast |
| mittel | Zentralheizung, Gas-Brennwert, Wärmepumpe | gefliestes Bad mit Wanne oder Dusche | ausreichend Steckdosen, gesicherte Leitungen | isolierverglast |
| sehr anspruchsvoll | Fußbodenheizung, Steuerung über Sensorik | zweites Bad, hochwertige Ausstattung | Netzwerk, Smart-Home, hohe Absicherung | dreifach verglast, Sonderformen |
Ein Beispiel: Eine Wohnung mit Einzelöfen, einem Bad ohne Fliesen und alten Leitungen ist sehr einfach. Wer Heizung, Bad und Elektrik auf mittleren Standard bringt, hat drei von vier Bereichen gehoben. Das sind Herstellungskosten, unabhängig von der Höhe.
Tauschst du dagegen nur Heizung und Fenster, bleiben es zwei Bereiche. Erhaltungsaufwand. Der Unterschied liegt manchmal an einem einzigen Gewerk. Deshalb lohnt es sich, vor dem ersten Auftrag eine Liste zu machen: Welcher Kernbereich wird angefasst, und auf welche Stufe geht es hinauf?
Erhaltungsaufwand auf fünf Jahre verteilen
Es gibt ein Wahlrecht, das viele nicht kennen. Größeren Erhaltungsaufwand an einem überwiegend zu Wohnzwecken genutzten Gebäude darfst du gleichmäßig auf zwei bis fünf Jahre verteilen. Das steht in § 82b EStDV.
Bei 18.000 Euro sähe das so aus:
| Variante | Abzug je Jahr | Steuerwirkung je Jahr |
| alles sofort | 18.000 € | 7.560 € |
| verteilt auf 5 Jahre | 3.600 € | 1.512 € |
18.000 geteilt durch fünf sind 3.600 Euro. Mal 0,42 ergibt 1.512 Euro je Jahr, in fünf Jahren zusammen 7.560 Euro. Unterm Strich dasselbe, aber anders verteilt.
Sinnvoll ist die Verteilung, wenn dein Einkommen im Jahr der Sanierung niedrig ist und der Sofortabzug deshalb ins Leere läuft. Etwa nach einer Elternzeit, bei Kurzarbeit oder wenn du in diesem Jahr ohnehin schon einen hohen Verlust hast. In den Folgejahren wirkt der Abzug dann gegen ein normales Einkommen.
Drei Regeln dazu. Das Wahlrecht gilt nur für Wohngebäude im Privatvermögen. Bei mehreren Eigentümern müssen alle denselben Zeitraum wählen. Und wenn du das Gebäude im Verteilungszeitraum verkaufst, wird der Rest im Jahr des Verkaufs auf einmal abgezogen.
Beispielzahlen. Der Grenzsteuersatz, die Nutzungsdauer und die Einordnung im Einzelfall können abweichen. Diese Seite ersetzt keine Steuerberatung.
Aus der Verwaltungspraxis
Mein Unternehmen verwaltet rund 4.000 Einheiten in Nordrhein-Westfalen und kümmert sich um die Instandhaltung der Gemeinschaften. Handwerkerrechnungen gehen bei mir täglich durch.
Erfahrungswert aus dem eigenen Bestand: Bei einem großen Teil der Rechnungen, die ich zur Steuererklärung erklären soll, stehen Erweiterung und Instandsetzung in einer einzigen Zeile. Ein Beispiel: „Dacharbeiten inklusive Gaube, pauschal“. Die Gaube ist Erweiterung, die Dacheindeckung ist Erhaltungsaufwand. Steht kein getrennter Betrag darin, schätzt im Zweifel das Finanzamt, und meist nicht zu deinen Gunsten.
Zweite Beobachtung: Die Standardhebung trifft fast immer die günstigen Altbauwohnungen. Wer eine Wohnung auf sehr einfachem Niveau kauft und sie bewohnbar macht, hebt schnell drei von vier Bereichen. Das ist wirtschaftlich richtig und steuerlich teuer. Wer stattdessen zwei Bereiche macht und den dritten später, behält den Sofortabzug.
Dritte Beobachtung: Sonderumlagen der Gemeinschaft werden oft falsch eingeordnet. Entscheidend ist nicht, wann du zahlst, sondern was die Gemeinschaft damit macht. Die Jahresabrechnung deiner Hausverwaltung weist das aus.
Fragen
Häufige Fragen zur Abgrenzung
Ist eine neue Heizung Erhaltungsaufwand?
Für sich allein ja, auch wenn die neue Anlage moderner ist als die alte. Der Ersatz vorhandener Technik durch zeitgemäße Technik bleibt Erhaltungsaufwand. Kritisch wird es erst, wenn gleichzeitig zwei weitere Kernbereiche gehoben werden.
Was ist mit einer Wärmepumpe statt Gasheizung?
Auch das ist im Regelfall der Ersatz einer vorhandenen Heizungsanlage und damit Erhaltungsaufwand. Entscheidend ist die Gesamtschau: Wie viele Kernbereiche werden gleichzeitig auf eine höhere Stufe gebracht?
Zählt eine neue Einbauküche dazu?
Nein. Eine Einbauküche gilt in der Regel als eigenes Wirtschaftsgut und wird über ihre Nutzungsdauer abgeschrieben. Der Betrag ist weder Erhaltungsaufwand noch Teil der Gebäude-Herstellungskosten. Einzelne Geräte unterhalb der Grenze für geringwertige Wirtschaftsgüter können anders zu behandeln sein.
Kann ich die Verteilung nachträglich ändern?
Das Wahlrecht übst du in der Steuererklärung aus. Solange der Bescheid änderbar ist, lässt sich das korrigieren. Nach Bestandskraft ist die Wahl bindend. Wie die Eintragung aussieht, steht auf Anlage V ausfüllen.
Was ist mit einer energetischen Sanierung?
Dämmung, neue Fenster und eine neue Heizung sind einzeln betrachtet Erhaltungsaufwand. Zusammen können sie eine Standardhebung auslösen. Lass die Reihenfolge vorher mit dem Steuerberater durchsprechen.
Gilt das auch für das Gemeinschaftseigentum?
Ja. Erhaltungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum sind für dich anteilig Erhaltungsaufwand. Was du sonst noch absetzen kannst, steht auf Werbungskosten bei Vermietung.
Fazit
Die Abgrenzung entscheidet, ob deine Sanierung im ersten Jahr wirkt oder über fünfzig Jahre verteilt. Im Beispiel sind das 7.409 Euro Unterschied allein im ersten Jahr.
Merke dir die drei Auslöser: Erweiterung, Standardhebung in drei von vier Kernbereichen, und die 15-Prozent-Grenze in den ersten drei Jahren. Wer die Gewerke bewusst staffelt und Rechnungen getrennt ausweisen lässt, behält den Sofortabzug. Und wenn dein Einkommen schwankt, denk an die Verteilung auf bis zu fünf Jahre. Alle Steuerthemen findest du unter Steuern bei vermieteten Immobilien.
Diese Seite gibt einen allgemeinen Überblick aus der Praxis und ersetzt keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung. Die Grundlagen stehen in § 21 EStG und § 82b EStDV.
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