Steuern
Kaufpreisaufteilung: warum der Bodenanteil über deine AfA entscheidet
Abschreiben darfst du nur das Gebäude, nie den Grund und Boden. Deshalb teilt jeder Käufer den Kaufpreis in zwei Teile. Je kleiner der Bodenanteil, desto größer deine jährliche Abschreibung. Eine begründete Aufteilung im notariellen Kaufvertrag ist grundsätzlich zu beachten. Die Arbeitshilfe des Finanzministeriums bindet dich nicht.
Eine Zahl, fünfzig Jahre Wirkung
Warum interessiert sich das Finanzamt so sehr für den Boden unter deiner Wohnung? Weil Boden sich nicht abnutzt. Ein Gebäude altert, ein Grundstück nicht. Deshalb darfst du nur den Gebäudeanteil abschreiben.
Diese eine Prozentzahl legst du einmal fest, und dann wirkt sie über die gesamte Haltedauer. Wer den Bodenanteil zu hoch ansetzt, verschenkt jedes Jahr Geld. Und merkt es nie, weil in der Steuererklärung nur die fertige Zahl steht.
Wie die Abschreibung selbst funktioniert, steht auf AfA bei vermieteten Immobilien. Hier geht es um die Grundlage darunter.
Durchgerechnet: was 15 Prozentpunkte ausmachen
Eine vermietete Eigentumswohnung, Kaufpreis 250.000 Euro. Dazu die Nebenkosten in NRW: 6,5 Prozent Grunderwerbsteuer, 1,5 Prozent Notar und Grundbuch, 3,57 Prozent Maklerprovision, zusammen 11,57 Prozent gleich 28.925 Euro. Die Anschaffungskosten betragen also 278.925 Euro.
Wichtig: Die Nebenkosten werden im selben Verhältnis aufgeteilt wie der Kaufpreis. Ein Teil davon landet also beim Boden und nicht komplett im Gebäude.
| Bodenanteil | 20 Prozent | 35 Prozent |
| Anschaffungskosten gesamt | 278.925 € | 278.925 € |
| Gebäudeanteil | 223.140 € | 181.301 € |
| AfA 2 % im Jahr | 4.463 € | 3.626 € |
| Steuerwirkung bei 42 % | 1.874 € | 1.523 € |
| Unterschied im Jahr | 351 € | |
| Unterschied in 50 Jahren | rund 17.572 € | |
Der Rechenweg: 278.925 mal 0,80 sind 223.140 Euro. Davon 2 Prozent sind 4.462,80 Euro Abschreibung. Mal 0,42 ergibt 1.874,38 Euro Steuerwirkung. Bei 65 Prozent Gebäudeanteil sind es 181.301,25 Euro, davon 2 Prozent gleich 3.626,03 Euro und daraus 1.522,93 Euro. Die Differenz von 351,45 Euro im Jahr summiert sich über fünfzig Jahre auf rund 17.572 Euro.
Beispielzahlen. Der richtige Bodenanteil hängt vom konkreten Objekt ab und lässt sich nicht frei wählen. Diese Seite ersetzt keine Steuerberatung.
Wie der Bodenanteil ermittelt wird
Der Kaufpreis wird nach dem Verhältnis der Verkehrswerte aufgeteilt. Zuerst wird der Bodenwert bestimmt, dann der Gebäudewert, dann wird der Gesamtpreis im Verhältnis dieser beiden Werte verteilt.
Den Bodenwert rechnest du selbst. Du brauchst die Grundstücksfläche, deinen Miteigentumsanteil aus der Teilungserklärung und den Bodenrichtwert. Den Bodenrichtwert bekommst du kostenlos beim Gutachterausschuss deiner Stadt.
Ein Beispiel: Das Grundstück hat 620 Quadratmeter, dein Miteigentumsanteil beträgt 118 von 1.000. Rechnung: 620 mal 0,118 sind 73,16 Quadratmeter. Bei einem Bodenrichtwert von 330 Euro je Quadratmeter ergibt das 24.142,80 Euro Bodenwert. Bezogen auf 250.000 Euro Kaufpreis sind das 9,66 Prozent.
Den Gebäudewert schätzt die Verwaltung im Sachwertverfahren. Baujahr, Wohnfläche, Ausstattung und Alterswertminderung fließen ein. Bei vermieteten Wohnungen ist das Ertragswertverfahren oft näher an der Wirklichkeit, weil es die tatsächlich erzielbare Miete abbildet.
Die Arbeitshilfe und was der BFH dazu sagt
Das Bundesfinanzministerium stellt eine Excel-Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung bereit. Viele Finanzämter rechnen damit. Das Ergebnis fällt oft zulasten des Gebäudes aus.
Der Bundesfinanzhof hat dieser Praxis mit Urteil vom 21. Juli, Aktenzeichen IX R 26/19, deutliche Grenzen gesetzt. Die Kernaussagen:
Für dich heißt das: Wenn dein Finanzamt mit der Arbeitshilfe rechnet und das Ergebnis deutlich von deinen Zahlen abweicht, musst du das nicht hinnehmen.
Die Aufteilung im Kaufvertrag
Der stärkste Hebel liegt vor dem Notartermin. Eine Aufteilung, auf die sich Käufer und Verkäufer geeinigt haben, ist nach der Rechtsprechung grundsätzlich zu beachten.
Korrigieren darf das Finanzamt nur, wenn die Aufteilung die realen Wertverhältnisse in grundsätzlicher Weise verfehlt, ein Scheingeschäft vorliegt oder ein Gestaltungsmissbrauch nach § 42 AO. Eine Abweichung von den amtlichen Bodenrichtwerten allein reicht dafür nicht aus.
Drei Regeln für eine belastbare Klausel:
Bei ungewöhnlichen Objekten lohnt sich ein Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen. Das kostet Geld und ist keine Garantie, aber es ist das stärkste Beweismittel, das du in die Hand bekommst.
Aus der Verwaltungspraxis
Mein Unternehmen verwaltet rund 4.000 Einheiten in Nordrhein-Westfalen. Über das Maklerteam laufen mehr als 200 Verkäufe im Jahr. Kaufverträge und Bodenrichtwerte sehe ich deshalb jede Woche.
Erfahrungswert aus dem eigenen Bestand: In Mehrfamilienhäusern mit vielen Einheiten liegt der anteilige Bodenwert je Wohnung häufig im niedrigen zweistelligen Prozentbereich des Kaufpreises. Bei Reihenhäusern und kleinen Objekten mit großem Grundstück dreht sich das Bild. Pauschale Daumenwerte wie „immer zwanzig Prozent Boden“ führen deshalb in beide Richtungen in die Irre.
Zweite Beobachtung: In den meisten Kaufverträgen, die ich sehe, steht zur Aufteilung überhaupt nichts. Damit gibt der Käufer den stärksten Hebel aus der Hand, den er hat, und zwar kostenlos.
Dritte Beobachtung: Wer den Bodenrichtwert und den Miteigentumsanteil in der Steuererklärung mitliefert, bekommt seltener Rückfragen. Eine halbe Seite Herleitung erspart oft einen langen Schriftwechsel.
Fragen
Häufige Fragen zur Kaufpreisaufteilung
Kann ich die Aufteilung später ändern?
Solange der Steuerbescheid noch änderbar ist, kannst du eine andere Aufteilung begründen. Nach Bestandskraft wird es schwierig. Deshalb ist es besser, die Zahl von Anfang an sauber herzuleiten.
Werden die Nebenkosten mit aufgeteilt?
Ja. Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und Maklerprovision teilen das Schicksal des Kaufpreises. Das Finanzamt verteilt diese Beträge im selben Verhältnis auf Boden und Gebäude. Der Gebäudeanteil erhöht anteilig deine Abschreibungsbasis.
Was ist mit Einbauküche oder Stellplatz?
Bewegliche Wirtschaftsgüter wie eine Einbauküche solltest du im Kaufvertrag gesondert ausweisen. Solche Gegenstände werden eigenständig abgeschrieben und mindern zusätzlich die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer.
Muss ich ein Gutachten beauftragen?
Nein. Ein Gutachten ist erst sinnvoll, wenn es um größere Beträge geht oder das Finanzamt deine Aufteilung ablehnt. Für den Normalfall reicht eine saubere Herleitung über Bodenrichtwert und Miteigentumsanteil.
Gilt das auch für das Mehrfamilienhaus?
Ja, das Prinzip ist dasselbe. Nur ist beim Mehrfamilienhaus der Bodenwert leichter zu ermitteln, weil das ganze Grundstück dir gehört. Rechenbeispiele findest du unter Rendite nach Steuern.
Was bringt mir ein niedriger Bodenanteil noch?
Er erhöht auch deine Grenze für anschaffungsnahe Herstellungskosten, weil diese sich auf den Gebäudeanteil bezieht. Das erklärt Die 15-Prozent-Grenze.
Fazit
Die Kaufpreisaufteilung ist eine Zahl mit langer Wirkung. Im Beispiel entscheidet sie über rund 17.572 Euro Steuerwirkung über die Haltedauer.
Drei Punkte solltest du mitnehmen. Eine begründete Aufteilung im Kaufvertrag ist der stärkste Hebel und kostet nichts. Die Arbeitshilfe des Ministeriums ist nicht bindend, sondern nur ein Vorschlag. Und der Bodenwert lässt sich mit Grundstücksfläche, Miteigentumsanteil und Bodenrichtwert selbst nachrechnen. Alle Steuerthemen im Überblick findest du unter Steuern bei vermieteten Immobilien.
Diese Seite gibt einen allgemeinen Überblick aus der Praxis und ersetzt keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung. Die Arbeitshilfe stellt das Bundesfinanzministerium bereit.
Unsicher, ob dein Bodenanteil stimmt?
Bring den Kaufvertrag, die Teilungserklärung und deinen Steuerbescheid mit. Ich rechne den Bodenwert mit dir nach.
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