Steuern
AfA bei vermieteten Immobilien verstehen
Die AfA ist die jährliche Abschreibung auf den Gebäudeanteil deiner Anschaffungskosten. Grund und Boden bleibt außen vor. Bei Bestandswohnungen sind zwei Prozent pro Jahr der Normalfall, bei sehr alten Gebäuden 2,5 Prozent, bei neu gebauten drei Prozent. Zwei Stellschrauben entscheiden über die Höhe: Bodenanteil und Restnutzungsdauer.
Warum ausgerechnet die AfA so unterschätzt wird
Die AfA ist der einzige Kostenblock in deiner Rechnung, der kein Geld kostet. Du zahlst nichts, aber das Finanzamt behandelt einen Teil deiner Anschaffungskosten jedes Jahr wie eine Ausgabe. Dein zu versteuerndes Ergebnis sinkt, deine Steuerlast auch.
Genau deshalb ist die AfA für Kapitalanleger interessant: Die AfA verbessert den Cashflow nach Steuern, ohne dass sich am Objekt etwas ändert. Und sie wird gleichzeitig regelmäßig zu niedrig angesetzt — weil beim Kauf zwei Entscheidungen falsch getroffen wurden, die sich später nur schwer korrigieren lassen. Die Grundlagen stehen im Lexikoneintrag zur AfA, hier geht es um die Feinheiten.
Welcher Satz für welches Gebäude gilt
| Gebäude | Satz je Jahr | Zeitraum |
| Sehr alte Gebäude, fertiggestellt vor Mitte der Zwanzigerjahre des vorigen Jahrhunderts | 2,5 % | 40 Jahre |
| Bestandsgebäude, danach fertiggestellt | 2,0 % | 50 Jahre |
| Neu gebaute Wohngebäude aus den letzten Jahren | 3,0 % | 33 Jahre |
| Nachgewiesene kürzere Restnutzungsdauer | 100 geteilt durch Restjahre | laut Gutachten |
| Sanierungsanteil bei Baudenkmälern | 9 %, danach 7 % | 8 plus 4 Jahre |
Für bestimmte neu errichtete Wohngebäude gibt es zusätzlich eine zeitlich befristete degressive Abschreibung, bei der du in den ersten Jahren deutlich mehr absetzen kannst. Ob dein Objekt darunterfällt, klärt dein Steuerberater — die Voraussetzungen sind eng.
Für die allermeisten Kapitalanleger im Ruhrgebiet ist der Fall einfach: Bestandswohnung, zwei Prozent, fünfzig Jahre. Interessant wird es erst bei den beiden Stellschrauben.
Stellschraube 1: der Bodenanteil
Abgeschrieben wird nur das Gebäude. Der Anteil, der auf Grund und Boden entfällt, bleibt für immer außen vor. Je kleiner dieser Anteil, desto größer deine Abschreibungsbasis.
Wie hoch der Bodenanteil ist, hängt am Bodenrichtwert, an der Grundstücksgröße und an der Anzahl der Einheiten im Haus. In einfachen Ruhrgebietslagen mit vielen Einheiten auf einem Grundstück ist er klein, in Bredeney oder Werden deutlich größer.
Das Finanzamt akzeptiert eine sachlich begründete Aufteilung. Eine Aufteilung, die schon im Kaufvertrag steht und plausibel hergeleitet ist, hat es leichter. Eine Aufteilung, die du drei Jahre später erfindest, hat es schwer.
Am Beispiel einer Wohnung mit 205.065 Euro Anschaffungskosten sieht die Wirkung so aus, jeweils bei zwei Prozent AfA und einem Grenzsteuersatz von 42 Prozent:
| Bodenanteil | Gebäudeanteil | AfA im Jahr | Steuerwirkung im Jahr |
| 20 % | 164.052 € | 3.281 € | 1.378 € |
| 25 % | 153.799 € | 3.076 € | 1.292 € |
| 30 % | 143.546 € | 2.871 € | 1.206 € |
| 35 % | 133.292 € | 2.666 € | 1.120 € |
| 40 % | 123.039 € | 2.461 € | 1.034 € |
Zwischen 20 und 40 Prozent Bodenanteil liegen 344 Euro Steuerwirkung im Jahr. Über die gesamte Abschreibungsdauer ist das ein fünfstelliger Betrag — entschieden an einem Satz im Kaufvertrag.
Stellschraube 2: die Restnutzungsdauer
Die fünfzig Jahre sind eine gesetzliche Annahme, keine Naturkonstante. Wenn ein Gebäude tatsächlich eine kürzere Restnutzungsdauer hat, darfst du entsprechend schneller abschreiben. Nachweisen musst du das mit einem Gutachten, das den anerkannten Verfahren folgt.
Bei Häusern aus den Fünfzigern und Sechzigern ohne umfassende Modernisierung kommen Gutachter regelmäßig auf Restnutzungsdauern zwischen 25 und 35 Jahren. Aus zwei Prozent werden dann drei bis vier Prozent. Ein solches Gutachten kostet meist einen niedrigen vierstelligen Betrag und rechnet sich im Regelfall schon im ersten Jahr.
Ein Beispiel aus Essen-Steele, durchgerechnet
Eine vermietete Dreizimmerwohnung, 78 Quadratmeter, Bestandsbau aus den Sechzigern, Bad und Elektrik erneuert, Rest im Originalzustand. Kaufpreis 189.000 Euro, provisionsfrei von privat. Kaltmiete 640 Euro.
| Kaufpreis | 189.000 € |
| Grunderwerbsteuer NRW, 6,5 % | 12.285 € |
| Notar und Grundbuch, rund 2,0 % | 3.780 € |
| Anschaffungskosten gesamt | 205.065 € |
| Bodenanteil laut Aufteilung, 22 % | −45.114 € |
| Abschreibungsfähiger Gebäudeanteil | 159.951 € |
| AfA mit 2,0 % im Jahr | 3.199 € |
| Steuerwirkung bei 42 % Grenzsteuersatz | 1.344 € |
| pro Monat | 112 € |
| AfA mit Gutachten, Restnutzungsdauer 30 Jahre | 5.332 € |
| Steuerwirkung bei 42 % | 2.239 € |
| pro Monat | 187 € |
| Unterschied durch das Gutachten | 75 € im Monat |
Der Rechenweg Schritt für Schritt: 189.000 Euro Kaufpreis plus 12.285 Euro Grunderwerbsteuer plus 3.780 Euro für Notar und Grundbuch ergeben 205.065 Euro Anschaffungskosten. Davon 22 Prozent für den Boden abgezogen, das sind 45.114 Euro, bleiben 159.951 Euro Gebäudeanteil. Zwei Prozent davon sind 3.199 Euro im Jahr. Bei einem Grenzsteuersatz von 42 Prozent sparst du davon 1.344 Euro Steuern, also 112 Euro im Monat.
Mit einem Gutachten über eine Restnutzungsdauer von dreißig Jahren gilt ein Satz von 3,33 Prozent. 159.951 Euro geteilt durch dreißig sind 5.332 Euro im Jahr. Die Steuerwirkung steigt auf 2.239 Euro, also 187 Euro im Monat. Der Unterschied beträgt 75 Euro monatlich — bei einer Wohnung, deren Cashflow ohnehin knapp ist, entscheidet genau das über Plus oder Minus. Was der Cashflow vor Steuern hergibt, rechnest du vorher.
Beispielzahlen zur Veranschaulichung. Ob die Kaufnebenkosten in voller Höhe zu den Anschaffungskosten zählen und welcher Bodenanteil anerkannt wird, hängt vom Einzelfall ab. Diese Seite ersetzt keine Steuerberatung.
Die Fehler, die AfA kosten
Aus der Verwaltungspraxis
Mein Unternehmen verwaltet rund 4.000 Einheiten in Nordrhein-Westfalen. Ich erstelle die Jahresabrechnungen und bin damit für viele Eigentümer die erste Adresse, wenn die Steuererklärung ansteht.
Ein Erfahrungswert aus dem eigenen Bestand: In den Ruhrgebietslagen, in denen ich überwiegend arbeite, liegt der Bodenanteil bei Bestandswohnungen in Mehrfamilienhäusern meistens zwischen zwanzig und dreißig Prozent. Der Grund ist einfach: Viele Einheiten teilen sich ein Grundstück, und die Bodenrichtwerte sind moderat. In den teureren Essener Lagen im Süden verschiebt sich das spürbar nach oben. Wer diese Größenordnung kennt, erkennt sofort, wenn eine Aufteilung im Vertragsentwurf unplausibel ist.
Zweite Beobachtung: Bei Häusern aus den Fünfzigern und Sechzigern, die ich betreue und bei denen an Dach, Fenstern und Leitungen seit Jahrzehnten nichts passiert ist, würde kaum jemand behaupten, das Gebäude halte noch fünfzig Jahre. Genau in diesen Objekten lohnt sich die Frage nach einem Restnutzungsdauer-Gutachten am meisten — und genau dort wird sie am seltensten gestellt.
Fragen
Häufige Fragen zur AfA
Wann bekomme ich 2 Prozent und wann 3 Prozent AfA?
Zwei Prozent gelten für Bestandsgebäude, drei Prozent für neu gebaute Wohngebäude aus den letzten Jahren. Bei sehr alten Gebäuden, die vor Mitte der Zwanzigerjahre des vorigen Jahrhunderts fertiggestellt wurden, sind es 2,5 Prozent über vierzig Jahre. Maßgeblich ist die Fertigstellung, nicht dein Kaufzeitpunkt.
Zählt die Maklerprovision zur AfA-Basis?
Ja. Maklerprovision, Grunderwerbsteuer sowie Notar- und Grundbuchkosten gehören zu den Anschaffungskosten und werden im selben Verhältnis auf Gebäude und Boden aufgeteilt wie der Kaufpreis. Wer sie weglässt, verschenkt jedes Jahr Abschreibung.
Wie hoch darf der Bodenanteil sein?
Es gibt keinen festen Prozentsatz. Entscheidend ist eine sachgerechte Aufteilung anhand von Bodenrichtwert, Grundstücksfläche und Miteigentumsanteil. In einfachen Ruhrgebietslagen liegen die Werte häufig zwischen zwanzig und dreißig Prozent, in gefragten Lagen deutlich darüber.
Lohnt sich ein Restnutzungsdauer-Gutachten?
Bei älteren, wenig modernisierten Gebäuden fast immer. Die Kosten liegen meist im niedrigen vierstelligen Bereich, der Effekt kann mehrere tausend Euro pro Jahr betragen. Wichtig ist ein Gutachten, das den anerkannten Verfahren folgt — ein pauschales Kurzgutachten überzeugt das Finanzamt selten.
Kann ich AfA nachholen, wenn ich sie vergessen habe?
Eine nicht genutzte AfA lässt sich nicht einfach in ein späteres Jahr verschieben. Solange ein Steuerbescheid noch änderbar ist, kann eine Korrektur möglich sein. Danach ist der Betrag in der Regel verloren. Das ist ein Grund, den ersten Bescheid nach dem Kauf besonders genau zu prüfen.
Was passiert mit der AfA beim Verkauf?
Die in Anspruch genommene AfA senkt den steuerlichen Buchwert der Immobilie. Bei einem Verkauf innerhalb der Spekulationsfrist erhöht sich der zu versteuernde Gewinn entsprechend. Nach Ablauf der Frist bleibt der Gewinn in der Regel steuerfrei, und die AfA war ein reiner Vorteil.
Fazit
Die AfA ist der leiseste Baustein deiner Rendite. Er steht in keinem Exposé, kostet nichts und bringt bei einer Wohnung um 190.000 Euro schnell über hundert Euro im Monat.
Zwei Entscheidungen bestimmen die Höhe, und beide fallen rund um den Kauf: eine sauber begründete Kaufpreisaufteilung und die Frage nach einem Restnutzungsdauer-Gutachten. Beides gehört vor den Notartermin, nicht in die Steuererklärung drei Jahre später. Der Überblick über alle Steuerthemen steht unter Steuern bei vermieteten Immobilien, der Ablauf des Kaufs im Ablauf in zwölf Schritten.
Diese Seite gibt einen allgemeinen Überblick aus der Praxis und ersetzt keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung. Was in deinem Fall gilt, gehört zu deinem Steuerberater.
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