Steuern
Werbungskosten bei Vermietung: was du absetzen kannst
Absetzbar ist alles, was durch die Vermietung veranlasst ist: Schuldzinsen, Abschreibung, nicht umlagefähige Hausgeldanteile, Erhaltungsaufwand, Fahrten, Kontoführung und Beratung. Nicht absetzbar sind die Tilgung, der Kaufpreis selbst und die Zuführung zur Erhaltungsrücklage, solange sie unangetastet auf dem Konto der Gemeinschaft liegt.
Der Unterschied zwischen Ausgabe und Werbungskosten
Nicht jeder Euro, der dein Konto verlässt, senkt deine Steuer. Und manches, was gar kein Geld kostet, senkt sie sehr wohl.
Die Rate an die Bank ist dafür das beste Beispiel. Sie besteht aus Zinsen und Tilgung. Die Zinsen sind Werbungskosten, die Tilgung nicht. Denn mit der Tilgung kaufst du Vermögen, du gibst kein Geld aus. Umgekehrt ist die Abschreibung eine Werbungskostenposition, für die nie eine Überweisung stattfindet.
Wer das einmal verstanden hat, liest seine Zahlen anders. Den Überblick über alle Steuerthemen findest du unter Steuern bei vermieteten Immobilien, die Details zur Abschreibung unter AfA bei vermieteten Immobilien.
Was du absetzen kannst und was nicht
| Sofort abziehbar | Über die AfA verteilt | Gar nicht |
| Schuldzinsen | Anschaffungskosten des Gebäudes | Tilgung |
| Geldbeschaffungskosten, Damnum | Anteilige Kaufnebenkosten | Anteil für Grund und Boden |
| Erhaltungsaufwand am Sondereigentum | Herstellungskosten für Erweiterungen | Zuführung zur Erhaltungsrücklage, bis sie verwendet wird |
| Nicht umlagefähige Hausgeldanteile | Anschaffungsnahe Herstellungskosten | Eigene Arbeitsleistung |
| Verwaltervergütung | Einbauküche und Markise als eigenes Wirtschaftsgut | Kosten für selbst genutzte Teile |
| Grundsteuer und Versicherungen, soweit du sie trägst | Vorfälligkeitsentschädigung beim Verkauf | |
| Fahrtkosten, Porto, Telefon, Fachliteratur | ||
| Steuerberatung für die Anlage V | ||
| Kontoführung und Mahnkosten |
Ein Punkt aus dieser Tabelle wird besonders oft falsch gemacht: Die Zuführung zur Erhaltungsrücklage ist noch keine Ausgabe für die Vermietung. Abziehbar wird der Betrag erst in dem Jahr, in dem die Gemeinschaft das Geld tatsächlich für eine Erhaltungsmaßnahme verwendet. Deine Verwaltung weist das in der Jahresabrechnung aus.
Erhaltungsaufwand oder Herstellungskosten
Diese Unterscheidung entscheidet darüber, ob du eine Rechnung im selben Jahr komplett absetzt oder über fünfzig Jahre verteilst. Der Unterschied ist erheblich.
Erhaltungsaufwand ist alles, was Vorhandenes instand setzt oder ersetzt: neue Fenster statt alter Fenster, neues Bad statt altem Bad, Heizungsreparatur, Malerarbeiten. Sofort abziehbar.
Herstellungskosten entstehen, wenn du etwas Neues schaffst, die Fläche erweiterst oder den Standard in mindestens drei von vier Kernbereichen deutlich hebst. Die vier Kernbereiche sind Heizung, Sanitär, Elektro und Fenster. Diese Kosten wandern in die Abschreibung.
Dazu kommt eine Falle mit eigenem Namen: die anschaffungsnahen Herstellungskosten. Übersteigen deine Instandsetzungs- und Modernisierungsaufwendungen innerhalb der ersten drei Jahre nach dem Kauf netto fünfzehn Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes, werden sie insgesamt zu Herstellungskosten. Nicht nur der Teil über der Grenze, sondern alles.
Bei einem Gebäudeanteil von 159.951 Euro beträgt diese Grenze 23.993 Euro netto. Gerechnet: 159.951 mal 0,15 ergibt 23.992,65 Euro. Wer in den ersten drei Jahren Bad, Böden und Elektrik für 26.000 Euro netto erneuert, verliert den Sofortabzug für den gesamten Betrag.
Nicht mitgezählt werden Erweiterungen und Erhaltungsarbeiten, die üblicherweise jährlich anfallen. Wenn du eine Sanierung planst, schau dir vorher an, wo du stehst.
Ein Beispiel aus Essen-Steele, durchgerechnet
Eine vermietete Dreizimmerwohnung, 78 Quadratmeter, Bestandsbau. Anschaffungskosten 205.065 Euro, davon 22 Prozent Bodenanteil. Der abschreibungsfähige Gebäudeanteil beträgt 159.951 Euro. Die Kaltmiete liegt bei 640 Euro im Monat. Finanziert sind 165.000 Euro zu 3,6 Prozent.
| Position | Betrag im Jahr |
| Kaltmiete, 12 × 640 € | 7.680 € |
| AfA, 2 % von 159.951 € | −3.199 € |
| Schuldzinsen, 3,6 % von 165.000 € | −5.940 € |
| Verwaltervergütung | −336 € |
| Kontoführung der Gemeinschaft | −24 € |
| Erhaltungsaufwand am Sondereigentum, Therme und Armaturen | −1.200 € |
| Fahrten zu Objekt und Eigentümerversammlung | −27 € |
| Steuerberatung und Bürobedarf | −180 € |
| Summe Werbungskosten | 10.906 € |
| Ergebnis aus Vermietung | −3.226 € |
| Steuerwirkung bei 42 % Grenzsteuersatz | 1.355 € |
| pro Monat | 113 € |
Der Rechenweg Schritt für Schritt: 640 Euro mal zwölf ergeben 7.680 Euro Kaltmiete. Zwei Prozent von 159.951 Euro sind 3.199 Euro Abschreibung. 3,6 Prozent von 165.000 Euro sind 5.940 Euro Zinsen. Dazu 336 Euro Verwaltervergütung, 24 Euro Kontoführung, 1.200 Euro Erhaltungsaufwand, 27 Euro Fahrtkosten und 180 Euro Beratung. Die Werbungskosten summieren sich auf 10.906 Euro.
7.680 Euro minus 10.906 Euro ergeben ein Minus von 3.226 Euro. Diesen Verlust verrechnest du mit deinen übrigen Einkünften. Bei einem Grenzsteuersatz von 42 Prozent sind das 1.354,92 Euro weniger Steuer, gerundet 1.355 Euro oder 113 Euro im Monat.
Zwei Dinge fallen auf. Erstens: Die größte Position ist nicht die Abschreibung, sondern der Zins. Er sinkt mit jedem Tilgungsjahr, der Steuervorteil also auch. Zweitens: Die umlagefähigen Betriebskosten tauchen hier nicht auf. Sie sind für dich Einnahme und Ausgabe zugleich und heben sich weitgehend auf. Wie das in der Steuererklärung aussieht, steht unter Anlage V ausfüllen.
Beispielzahlen zur Veranschaulichung. Ob eine Position im Einzelfall sofort abziehbar ist, hängt von den Umständen ab. Diese Seite ersetzt keine Steuerberatung.
Erhaltungsaufwand verteilen: wann sich das lohnt
Größerer Erhaltungsaufwand an einem Gebäude, das überwiegend Wohnzwecken dient, darf auf zwei bis fünf Jahre gleichmäßig verteilt werden. Das ist ein Wahlrecht.
Sinnvoll ist das, wenn der Sofortabzug ins Leere läuft. Ein Beispiel: Du hast im selben Jahr ohnehin einen Verlust und ein niedriges übriges Einkommen. Dann bringt ein zusätzlicher Abzug von 12.000 Euro wenig. Verteilst du ihn auf fünf Jahre, wirken jedes Jahr 2.400 Euro gegen ein normales Einkommen. Gerechnet: 12.000 geteilt durch fünf sind 2.400 Euro.
Bei 42 Prozent Grenzsteuersatz in allen fünf Jahren wären das 1.008 Euro Steuerwirkung im Jahr, zusammen 5.040 Euro. Gerechnet: 2.400 mal 0,42 sind 1.008, mal fünf sind 5.040 Euro. Bei sofortiger Geltendmachung in einem Jahr mit niedrigem Steuersatz kann deutlich weniger ankommen.
Die Fehler, die Werbungskosten kosten
Aus der Verwaltungspraxis
Mein Unternehmen verwaltet rund 4.000 Einheiten in Nordrhein-Westfalen. Ich erstelle die Jahresabrechnungen und bekomme deshalb im Frühjahr sehr viele Rückfragen von Eigentümern und deren Steuerberatern.
Erfahrungswert aus dem eigenen Bestand: In den von mir verwalteten Objekten liegt der Anteil des Hausgelds, der beim Eigentümer hängen bleibt und nicht umlagefähig ist, typischerweise bei einem Viertel bis einem Drittel. Davon ist wiederum ein erheblicher Teil die Zuführung zur Erhaltungsrücklage, also genau der Betrag, der im Jahr der Einzahlung eben noch nicht abziehbar ist. Wer das gesamte nicht umlagefähige Hausgeld in die Anlage V schreibt, setzt regelmäßig zu viel an.
Zweite Beobachtung: Die Fünfzehnprozentgrenze schlägt fast immer bei Käufern zu, die eine günstige, sanierungsbedürftige Wohnung kaufen und sofort alles machen. Genau die Objekte, bei denen die Sanierung wirtschaftlich sinnvoll ist, sind wegen des niedrigen Kaufpreises am schnellsten über der Grenze. Wer die Arbeiten in Etappen legt und den Zeitpunkt mit dem Steuerberater abstimmt, behält den Sofortabzug.
Dritte Beobachtung: Am meisten Geld liegen lassen Eigentümer bei den kleinen Positionen. Fahrtkosten, Kontoführung, Porto, ein Fachbuch, die Mitgliedschaft im Eigentümerverein. Eine einfache Ablage über das Jahr hinweg ist mehr wert als jede Nachrecherche im April.
Fragen
Häufige Fragen zu Werbungskosten
Kann ich die Tilgung absetzen?
Nein. Nur die Zinsen sind Werbungskosten. Die Tilgung ist Vermögensbildung und mindert deine Steuer nicht. Die Bank schickt dir dafür eine Zinsbescheinigung, die du übernehmen kannst.
Was ist mit dem Hausgeld?
Das Hausgeld wird aufgeteilt. Die umlagefähigen Betriebskosten setzt du als Ausgabe an und erfasst die Vorauszahlungen des Mieters als Einnahme. Verwaltervergütung, Kontoführung und Reparaturen am Gemeinschaftseigentum sind Werbungskosten. Die Zuführung zur Erhaltungsrücklage ist erst abziehbar, wenn das Geld verwendet wird.
Wie viel darf ich in den ersten drei Jahren sanieren?
Netto höchstens fünfzehn Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes. Bei einem Gebäudeanteil von 159.951 Euro sind das 23.993 Euro. Darüber werden sämtliche Instandsetzungs- und Modernisierungsaufwendungen zu Herstellungskosten und wandern in die Abschreibung.
Kann ich eine Einbauküche absetzen?
Die Einbauküche gilt in der Regel als eigenes Wirtschaftsgut und wird über ihre Nutzungsdauer abgeschrieben, nicht sofort abgezogen. Einzelne Geräte unterhalb der Grenze für geringwertige Wirtschaftsgüter können anders zu behandeln sein. Das klärt dein Steuerberater.
Zählen Fahrten zur Wohnung?
Ja, Fahrten zu Besichtigungen, Übergaben, Reparaturterminen und zur Eigentümerversammlung sind Werbungskosten. Setze sie mit der Kilometerpauschale an und notiere Datum, Ziel und Anlass. Bei sehr häufigen Fahrten kann das Finanzamt genauer hinsehen.
Was ist mit Kosten vor der ersten Vermietung?
Aufwendungen, die im Zusammenhang mit der beabsichtigten Vermietung stehen, sind als vorweggenommene Werbungskosten abziehbar. Das gilt auch für Zeiten des Leerstands, solange du deine Vermietungsabsicht belegen kannst, etwa durch Inserate.
Fazit
Werbungskosten sind der Unterschied zwischen dem, was deine Wohnung kostet, und dem, was sie dich kostet. Im Beispiel aus Essen-Steele senken sie die Steuerlast um 1.355 Euro im Jahr und verwandeln einen knappen Cashflow in einen tragfähigen.
Drei Dinge solltest du dir merken: Nur Zinsen, nicht Tilgung. Die Rücklagenzuführung wird erst später abziehbar. Und die Fünfzehnprozentgrenze in den ersten drei Jahren ist die teuerste Falle für alle, die günstig kaufen und schnell sanieren. Was danach am Ende übrig bleibt, rechnest du unter Rendite nach Steuern nach; die Grundbegriffe stehen beim Hausgeld.
Diese Seite gibt einen allgemeinen Überblick aus der Praxis und ersetzt keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung. Was in deinem Fall gilt, entscheidet dein Steuerberater. Die gesetzlichen Grundlagen findest du in § 9 EStG und § 21 EStG.
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