Anlage V ausfüllen: Schritt für Schritt

Ein Formular, vier Bausteine

Die Anlage V sieht auf den ersten Blick nach viel aus. Tatsächlich besteht sie nur aus vier Teilen: den Angaben zum Objekt, den Einnahmen, den Werbungskosten und dem Ergebnis.

Alles, was du dafür brauchst, liegt normalerweise schon auf deinem Schreibtisch: die Jahresabrechnung deiner Hausverwaltung, die Zinsbescheinigung deiner Bank, deine Kontoauszüge und die Belege für Reparaturen am Sondereigentum.

Wichtig ist von Anfang an das richtige Prinzip: Es zählt, wann Geld geflossen ist, nicht für welchen Zeitraum es bestimmt war. Eine Nebenkostennachzahlung, die im Mai eingeht, ist eine Einnahme dieses Jahres, auch wenn sie das Vorjahr betrifft. Eine Ausnahme gibt es für regelmäßig wiederkehrende Zahlungen rund um den Jahreswechsel: Wer die Januarmiete schon Ende Dezember bekommt, ordnet sie dem folgenden Jahr zu.

Welche Posten überhaupt absetzbar sind, steht unter Werbungskosten bei Vermietung. Hier geht es um den Weg ins Formular.

Was unten hinkommt: die Werbungskosten

Die Abschreibung musst du selbst berechnen, sie steht nirgends auf einem Beleg. Die Grundlage ist der Gebäudeanteil deiner Anschaffungskosten einschließlich der anteiligen Kaufnebenkosten. Wie du dorthin kommst, steht unter AfA bei vermieteten Immobilien.

Die Reihenfolge, die dir Arbeit spart

Wenn du die Jahresabrechnung erst im Herbst bekommst, arbeite mit den Zahlen des Vorjahres vor und korrigiere später. Der Schritt, der die meiste Zeit frisst, ist immer Schritt eins. Der Wirtschaftsplan der Gemeinschaft hilft dir dabei, die Struktur der Positionen zu verstehen.

Aus der Verwaltungspraxis

Mein Unternehmen verwaltet rund 4.000 Einheiten in Nordrhein-Westfalen. Weil ich die Jahresabrechnungen erstelle, bin ich für viele Eigentümer die erste Anlaufstelle, wenn die Steuererklärung ansteht.

Erste Beobachtung: Der mit Abstand häufigste Fehler in eingereichten Anlagen V ist die ungefilterte Übernahme des gesamten gezahlten Hausgelds als Werbungskosten. Damit landet die Rücklagenzuführung im Formular, obwohl sie dort noch nicht hingehört. Das fällt nicht immer sofort auf, führt aber bei einer Prüfung zu Korrekturen für mehrere Jahre.

Zweite Beobachtung: Ein Erfahrungswert aus meinem eigenen Bestand ist, dass Eigentümer den Zinsanteil regelmäßig überschätzen, weil sie mit der Rate rechnen. Bei einem Annuitätendarlehen ist der Zinsanteil schon nach wenigen Jahren deutlich kleiner als die Rate, weil die Tilgung wächst. Die Zinsbescheinigung der Bank löst das in zehn Sekunden. Wie sich das über die Laufzeit verschiebt, zeigt der Tilgungsrechner.

Dritte Beobachtung: Wer eine einfache Ablage führt, also einen Ordner je Objekt und je Jahr, braucht für die Anlage V eine gute Stunde. Wer im April anfängt, Belege zu suchen, braucht einen Tag und vergisst trotzdem die Hälfte der Kleinposten. Der Unterschied sind schnell mehrere hundert Euro.

Fazit

Die Anlage V ist kein kompliziertes Formular, sondern eine Sortieraufgabe. Einnahmen oben, Werbungskosten unten, Differenz ins Ergebnis. Die Arbeit steckt in der sauberen Trennung der Jahresabrechnung und im richtigen Zinsanteil.

Drei Punkte entscheiden über die Qualität: nur Zinsen statt Rate, die Rücklagenzuführung draußen lassen, und die Umlagen vollständig auf beiden Seiten erfassen. Wer über das Jahr hinweg einen Ordner führt, hat den Rest in einer Stunde erledigt. Wie du deine Zahlen vorher planst, steht unter Cashflow berechnen und in der Betriebskostenabrechnung.

Diese Seite gibt einen allgemeinen Überblick aus der Praxis und ersetzt keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung. Dein Steuerberater hat das letzte Wort. Das Zufluss- und Abflussprinzip regelt § 11 EStG; Formulare und Erläuterungen veröffentlicht das Bundesministerium der Finanzen.