Steuern
Grundsteuer nach der Reform: was Vermieter in NRW prüfen müssen
Nordrhein-Westfalen rechnet nach dem Bundesmodell: Grundsteuerwert mal Steuermesszahl mal Hebesatz der Stadt. Für dich als Vermieter ändert sich am Geld wenig, denn die Grundsteuer ist umlagefähig. Wichtig sind drei Dinge: eine wirksame Umlagevereinbarung im Mietvertrag, der richtige Verteilerschlüssel in der Abrechnung und eine sorgfältige Kontrolle des Grundsteuerwertbescheids beim Finanzamt.
Drei Bescheide, zwei Behörden
Der Brief kommt, der Betrag ist höher als vorher, und der Ärger richtet sich meistens an die falsche Stelle. Das liegt daran, dass drei verschiedene Bescheide zusammenwirken.
| Bescheid | Von wem | Was darin steht |
| Grundsteuerwertbescheid | Finanzamt | der Wert deines Grundstücks |
| Grundsteuermessbescheid | Finanzamt | Wert mal Steuermesszahl |
| Grundsteuerbescheid | Stadt | Messbetrag mal Hebesatz |
Der wichtigste Punkt daran: Fehler im Wert musst du beim Finanzamt angreifen, nicht bei der Stadt. Und zwar innerhalb der Frist des Wertbescheids. Wer erst beim Bescheid der Stadt aufwacht, kommt am Wert nicht mehr heran. Die Stadt rechnet nur noch aus, was das Finanzamt vorgegeben hat.
Durchgerechnet: eine Wohnung in Essen
Die Formel lautet: Grundsteuerwert mal Steuermesszahl mal Hebesatz. Die Steuermesszahl beträgt im Bundesmodell 0,31 Promille für Wohngrundstücke und 0,34 Promille für alles andere.
Angenommen, für deine vermietete Eigentumswohnung hat das Finanzamt einen Grundsteuerwert von 140.000 Euro festgestellt.
| Schritt | Rechnung | Ergebnis |
| Grundsteuerwert | – | 140.000 € |
| mal Steuermesszahl 0,31 ‰ | 140.000 × 0,00031 | 43,40 € |
| mal Hebesatz Essen, 925 % | 43,40 × 9,25 | 401,45 € im Jahr |
| je Monat | 401,45 ÷ 12 | 33,45 € |
Derselbe Messbetrag führt in anderen Städten zu anderen Beträgen. Das ist der Hebel, den allein die Kommune in der Hand hat. Über den Hebesatz entscheidet der Rat der Stadt, meist im Rahmen des Haushalts.
| Stadt | Hebesatz Wohnen | Grundsteuer im Jahr |
| Essen | 925 % | 401,45 € |
| Dortmund | 800 % | 347,20 € |
| Bochum | 715 % | 310,31 € |
| Gelsenkirchen | 696 % | 302,06 € |
Zwischen Essen und Bochum liegen bei gleichem Messbetrag 91,14 Euro im Jahr. Hebesätze ändern sich mit jedem Haushaltsbeschluss. Prüfe deinen aktuellen Wert direkt bei der Stadt.
Beispielzahlen zur Veranschaulichung. Hebesätze sind Momentaufnahmen und ändern sich. Diese Seite ersetzt keine Steuerberatung.
Umlagefähig auf den Mieter, aber nicht automatisch
Die Grundsteuer ist eine laufende öffentliche Last des Grundstücks und damit nach der Betriebskostenverordnung umlagefähig. Für dich heißt das im Normalfall: Der Betrag geht durch, nicht auf dich.
Drei Bedingungen müssen dafür erfüllt sein.
Ein Beispiel für ein Mehrfamilienhaus: Die Grundsteuer beträgt 1.850 Euro im Jahr, die Gesamtwohnfläche 340 Quadratmeter. Das sind 5,44 Euro je Quadratmeter im Jahr. Für eine Wohnung mit 68 Quadratmetern ergibt das 370 Euro im Jahr oder 30,83 Euro im Monat. Wie du die gesamte Abrechnung aufbaust, steht auf Nebenkostenabrechnung erstellen.
Bei Leerstand gibt es keinen Mieter, auf den du umlegen kannst. Die Grundsteuer bleibt dann bei dir und ist Werbungskosten. Das gilt auch für den Anteil, den du bei teilweiser Selbstnutzung selbst trägst. Halte Leerstandszeiten sauber fest, damit die Abrechnung später nachvollziehbar bleibt.
Wo es Streit gibt
Aus der Verwaltungspraxis
Mein Unternehmen verwaltet rund 4.000 Einheiten in Nordrhein-Westfalen. Die Umstellung auf die neue Grundsteuer ist bei mir durch alle Abrechnungen gelaufen.
Erfahrungswert aus dem eigenen Bestand: In den von mir verwalteten Objekten hat sich die Grundsteuer für einen Teil der Einheiten spürbar erhöht, für einen anderen Teil ist sie gesunken. Tendenziell trifft es ältere, kleinere Wohnungen in Lagen mit stark gestiegenen Bodenrichtwerten stärker. Neubauten in Lagen mit stabilen Bodenwerten kommen oft besser weg.
Zweite Beobachtung: Die meisten Rückfragen kommen nicht von der Höhe, sondern von der Verteilung. Wenn die Gemeinschaft nach Miteigentumsanteilen abrechnet, der Mietvertrag aber die Wohnfläche vorsieht, entsteht eine Differenz, die du als Eigentümer trägst. Das lässt sich mit einem Blick in beide Dokumente vermeiden.
Dritte Beobachtung: Sehr wenige Eigentümer haben den Wertbescheid wirklich geprüft. Dabei ist das der einzige Punkt, an dem du selbst etwas ändern kannst. Der Hebesatz ist Politik, der Wert ist Rechnen. Was du sonst noch absetzen kannst, steht auf Werbungskosten bei Vermietung.
Fragen
Häufige Fragen zur Grundsteuer
Darf ich die Grundsteuer komplett umlegen?
Ja, sofern der Mietvertrag eine wirksame Umlagevereinbarung enthält und du fristgerecht abrechnest. Die Grundsteuer gehört zu den umlagefähigen Betriebskosten. Bei Leerstand trägst du den Anteil selbst.
Wie oft wird der Wert neu festgestellt?
Der Grundsteuerwert wird turnusmäßig alle sieben Jahre neu festgestellt. Dazwischen gibt es Fortschreibungen, wenn sich etwas Wesentliches ändert, etwa die Wohnfläche oder die Art der Nutzung.
Kann ich die Grundsteuer absetzen?
Soweit du sie selbst trägst, ist sie Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung. Legst du sie um, erfasst du die Umlage als Einnahme und die Zahlung als Ausgabe. Unterm Strich hebt sich das auf.
Was ist die Grundsteuer C?
Ein zusätzlicher, höherer Hebesatz auf baureife, aber unbebaute Grundstücke. Städte können ihn einführen, um Spekulation zu bremsen. Für vermietete Bestandswohnungen spielt er keine Rolle.
Was steht im Grundsteuerwert drin?
Bodenrichtwert, Grundstücksfläche, Gebäudeart, Baujahr, Wohnfläche und eine statistische Nettokaltmiete nach Mietniveaustufe der Kommune. Deine tatsächliche Miete spielt keine Rolle. Begriffe dazu findest du unter Betriebskostenabrechnung.
Lohnt ein Einspruch noch?
Gegen bestandskräftige Bescheide in der Regel nicht. Bei offensichtlich falschen Angaben kannst du eine Fortschreibung oder Berichtigung beantragen. Ob das Erfolg hat, hängt vom Einzelfall ab.
Fazit
Für Vermieter ist die Grundsteuer meist ein Durchlaufposten. Gefährlich wird sie dort, wo der Durchlauf nicht funktioniert.
Prüfe deshalb drei Dinge. Erstens den Grundsteuerwertbescheid auf falsche Angaben, denn nur dort kannst du etwas bewegen. Zweitens den Mietvertrag auf eine wirksame Umlagevereinbarung. Drittens den Verteilerschlüssel, damit zwischen Jahresabrechnung und Nebenkostenabrechnung keine Lücke entsteht. Alle Steuerthemen im Überblick findest du unter Steuern bei vermieteten Immobilien.
Diese Seite gibt einen allgemeinen Überblick aus der Praxis und ersetzt keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung. Die Umlagefähigkeit regelt die Betriebskostenverordnung.
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