Vermietung
Den ersten Mieter finden: so gehst du vor
Setze zuerst die Miete anhand des Mietspiegels fest, mache gute Fotos bei Tageslicht und schalte das Inserat auf zwei Portalen. Sammle Anfragen zwei bis drei Tage, lade dann zu Einzelterminen ein. Mit Unterlagen vorab dauert eine normale Ruhrgebietswohnung selten länger als vier Wochen.
Der Schlüssel liegt auf dem Tisch. Und jetzt?
Die erste eigene Vermietung fühlt sich anders an als jede Rechnung davor. Bisher ging es um Zahlen. Jetzt geht es um einen Menschen, der bei dir wohnt und jeden Monat überweisen soll.
Die gute Nachricht: Vermieten ist Handwerk. Es gibt eine Reihenfolge, und wer sie einhält, hat deutlich weniger Ärger. Die schlechte Nachricht: Jeder Fehler in dieser Reihenfolge kostet Geld, und zwar sofort. Jeder Monat ohne Mieter ist ein Monat, in dem die Rate trotzdem abgeht.
Die Basis für alles andere steht im Überblick zur Vermietung von Eigentumswohnungen. Hier geht es um den konkreten Ablauf vom leeren Zimmer bis zur unterschriebenen Vertragsseite.
Schritt eins: die richtige Miete
Die Miete ist keine Wunschzahl. Sie ist das Ergebnis aus Lage, Größe, Zustand und Ausstattung. Der Mietspiegel deiner Stadt gibt dir den Rahmen, die Portale zeigen dir, was heute wirklich angeboten wird.
Wichtig ist die saubere Trennung: Du verlangst eine Kaltmiete und dazu eine Vorauszahlung auf die Betriebskosten. Beide Zahlen müssen zusammen realistisch sein, denn der Mieter rechnet in Warmmiete.
Und noch etwas: Die Fläche muss stimmen. Eine falsche Quadratmeterangabe im Vertrag kann dich später Miete kosten. Wie richtig gemessen wird, steht in den Regeln zur Wohnflächenberechnung.
In Essen und dem umliegenden Ruhrgebiet gilt keine Mietpreisbremse. Die Mieterschutzverordnung des Landes erfasst Essen, Bochum, Gelsenkirchen, Oberhausen, Duisburg und Mülheim nicht. Du kannst die Miete bei Neuvermietung also frei vereinbaren. In Düsseldorf und Ratingen sieht das anders aus, dort darf die Miete bei Mietbeginn höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.
Schritt zwei: das Inserat, das funktioniert
Ein Inserat hat genau eine Aufgabe: die richtigen Leute zur Besichtigung holen und die falschen vorher aussortieren. Beides spart Zeit.
| Baustein | Was funktioniert | Was Anfragen kostet |
| Titelbild | Hellster Raum, Tageslicht, aufgeräumt, Querformat | Foto vom Hausflur oder von der Fassade |
| Bilderzahl | Acht bis zwölf, jeder Raum plus Bad und Küche | Drei Bilder, Bad fehlt |
| Grundriss | Immer mitschicken, auch als einfache Skizze | Kein Grundriss, dafür zehn Rückfragen |
| Text | Lage, Schnitt, Ausstattung, Heizung, Stellplatz, Etage | Blumige Adjektive ohne Fakten |
| Pflichtangaben | Energieausweis mit Kennwert, Energieträger, Baujahr | Fehlender Energieausweis, Bußgeldrisiko |
| Filter | Klare Angabe zu Haustieren, WG, Raucher | Später absagen und Zeit verbrennen |
Zwei Portale reichen. Das große Reichweitenportal für die Masse, dazu ein regionales Angebot oder die Aushänge in der Nachbarschaft. Gerade in Stadtteilen wie Frohnhausen oder Altenessen findest du über Nachbarn und Empfehlungen erstaunlich oft den ruhigsten Mieter.
Schritt drei: Besichtigung und Auswahl
Sammelbesichtigungen sind bequem für dich und schlecht für die Auswahl. Du siehst zwanzig Menschen und erinnerst dich an keinen. Besser: Termine im Viertelstundentakt, jeweils eine Partei.
Bitte alle Interessenten, die Selbstauskunft und die Unterlagen erst nach der Besichtigung zu schicken, und zwar nur die, die wirklich wollen. Das reduziert deinen Papierberg und ist datenschutzrechtlich sauberer. Worauf du in den Unterlagen achtest, steht ausführlich unter Mieter auswählen und Bonität prüfen.
Nimm dir nach jedem Termin zwei Minuten für eine kurze Notiz. Nach dem fünften Termin verschwimmt sonst alles.
Was Leerstand wirklich kostet, durchgerechnet
Eine Dreizimmerwohnung in Essen-Frohnhausen, 62 Quadratmeter, saniertes Bad, Etagenheizung. Kaltmiete 465 Euro. Das Hausgeld beträgt 220 Euro im Monat, davon sind 145 Euro umlagefähig.
Solange die Wohnung leer steht, bekommst du keine Miete und trägst die umlagefähigen Kosten selbst.
| Position | Betrag je Monat |
| Entgangene Kaltmiete | 465 € |
| Umlagefähige Kosten, die du selbst trägst | 145 € |
| Leerstandskosten je Monat | 610 € |
| Maklerhonorar, 2 Nettokaltmieten | 930 € |
| zuzüglich Umsatzsteuer 19 % | 176,70 € |
| Maklerhonorar brutto | 1.106,70 € |
| Entspricht Leerstand von | 1,81 Monaten |
Der Rechenweg: 465 Euro Miete plus 145 Euro umlagefähige Kosten ergeben 610 Euro, die dich jeder leere Monat kostet. Zwei Nettokaltmieten sind 930 Euro, mit 19 Prozent Umsatzsteuer 1.106,70 Euro. Geteilt durch 610 Euro sind das 1,81 Monate.
Die Schlussfolgerung ist unbequem, aber klar: Wenn ein Profi die Wohnung mehr als knapp zwei Monate schneller vermietet als du selbst, hat er sich bezahlt gemacht. Verkürzt er den Leerstand nicht, hast du 1.106,70 Euro ausgegeben. Rechne das für dein Objekt durch, bevor du entscheidest. Wie sich das auf die Jahresrendite auswirkt, siehst du im Mietrendite-Rechner.
Die Fehler, die beim ersten Mal am meisten kosten
Aus der Verwaltungspraxis
Mein Unternehmen verwaltet rund 4.000 Einheiten in Nordrhein-Westfalen, und über das Maklerteam sind mehr als 1.000 Vermietungen gelaufen. Daraus zwei Beobachtungen, die keine Statistik sind, sondern Erfahrungswerte aus dem eigenen Bestand.
Erstens: Wohnungen mit Grundriss im Inserat bekommen spürbar mehr qualifizierte Anfragen als Wohnungen ohne. Der Grund ist banal. Wer den Schnitt sieht, weiß vorher, ob die Wohnung passt, und kommt entschlossener zum Termin. Wer ihn nicht sieht, kommt aus Neugier und sagt ab.
Zweitens: In meinen Ruhrgebietslagen liegt die Zeit vom Inserat bis zum unterschriebenen Vertrag bei normal geschnittenen Wohnungen typischerweise in einem Korridor von etwa drei bis sechs Wochen. Deutlich länger dauert es fast immer aus einem von zwei Gründen: Die Miete liegt über dem, was der Stadtteil hergibt, oder das Bad ist in einem Zustand, den die Fotos nicht kaschieren konnten.
Wer den Leerstand strukturell klein halten will, findet die Hebel unter Leerstand vermeiden.
Fragen
Häufige Fragen zur ersten Vermietung
Wie lange dauert es, einen Mieter zu finden?
Bei realistischer Miete und ordentlichen Fotos liegt eine normale Wohnung im Ruhrgebiet meist bei drei bis sechs Wochen vom Inserat bis zur Unterschrift. Länger wird es fast immer, wenn die Miete über dem Niveau des Stadtteils liegt oder Bad und Böden abschrecken.
Brauche ich einen Makler für die Vermietung?
Nein. Du kannst selbst vermieten. Rechne aber ehrlich: Ein Honorar von zwei Nettokaltmieten plus Umsatzsteuer entspricht bei einer Wohnung um 465 Euro Kaltmiete knapp zwei Monaten Leerstand. Wenn du selbst schnell und sicher vermietest, sparst du das Geld. Wenn du berufsbedingt kaum Besichtigungstermine anbieten kannst, ist es oft ein Nullsummenspiel.
Welche Unterlagen darf ich vom Interessenten verlangen?
Üblich sind Selbstauskunft, die letzten drei Gehaltsabrechnungen, eine Bonitätsauskunft und der Ausweis. Verlange sie erst in der engeren Auswahl, nicht von jedem Besichtigungsgast. Unterlagen von Abgelehnten löscht du wieder.
Was gehört zwingend ins Inserat?
Die Angaben aus dem Energieausweis gehören hinein: Art des Ausweises, Energiekennwert, wesentlicher Energieträger, Baujahr und Energieeffizienzklasse. Dazu Kaltmiete, Nebenkostenvorauszahlung, Kaution, Fläche, Zimmerzahl und Etage. Fehlende Energieangaben können ein Bußgeld auslösen.
Soll ich die Wohnung vor der Vermietung renovieren?
Bad und Böden rechnen sich fast immer, weil sie über Anfragezahl und Mietniveau entscheiden. Eine komplette Küche lohnt sich nur, wenn der Stadtteil das trägt. Achtung bei größeren Maßnahmen kurz nach dem Kauf: Übersteigen sie in den ersten drei Jahren eine bestimmte Grenze, wandern die Kosten steuerlich in die Abschreibung statt in den Sofortabzug.
Darf ich in Essen die Miete frei festlegen?
Bei Neuvermietung ja. Essen ist von der Mieterschutzverordnung des Landes nicht erfasst, es gilt dort keine Mietpreisbremse. Das Gleiche gilt für Bochum, Gelsenkirchen, Oberhausen, Duisburg und Mülheim. In Düsseldorf und Ratingen gilt die Mietpreisbremse dagegen.
Fazit
Die erste Vermietung ist keine Frage von Talent, sondern von Reihenfolge. Miete anhand des Mietspiegels festlegen, gute Fotos und einen Grundriss besorgen, auf zwei Portalen inserieren, Anfragen sammeln, einzeln zeigen, in Ruhe auswählen.
Rechne dir vorher aus, was dich ein leerer Monat kostet. Diese eine Zahl ordnet fast alle Entscheidungen: ob du selbst vermietest, wie flexibel du bei der Miete bist und wie viel Renovierung sich lohnt. Der nächste Schritt ist der Mietvertrag mit den Klauseln, die wirklich zählen.
Diese Seite gibt einen allgemeinen Überblick aus der Praxis und ersetzt keine Rechts-, Steuer- oder Anlageberatung. Was in deinem Fall gilt, gehört zu deinem Anwalt oder Steuerberater. Rechtliche Grundlage ist unter anderem § 535 BGB; Daten zum Wohnen in Deutschland veröffentlicht das Statistische Bundesamt.
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