Vermietung
Mieter auswählen: worauf du bei der Bonität achtest
Prüfe Selbstauskunft, drei Gehaltsabrechnungen, eine Bonitätsauskunft und den Ausweis. Als Faustregel sollte die Warmmiete höchstens ein Drittel des Nettohaushaltseinkommens ausmachen. Stabilität schlägt Höhe: ein unbefristeter Job und ein langes Vormietverhältnis sagen mehr über die Zukunft aus als ein hohes Gehalt, das es erst seit drei Monaten gibt.
Ein Mietnomade kostet mehr als zwei Jahre Leerstand
Die Auswahl des Mieters ist die folgenreichste Entscheidung im ganzen Vermietungsprozess. Sie dauert zehn Minuten und wirkt oft zehn Jahre.
Der Grund ist einfach: Läuft es gut, überweist jemand jeden Monat pünktlich und meldet sich nur, wenn wirklich etwas kaputt ist. Läuft es schlecht, zahlst du Anwalt, Gericht, Gerichtsvollzieher und Renovierung, während die Rate weiterläuft. Der Unterschied zwischen beiden Welten entscheidet sich an einem Stapel Papier.
Den Gesamtablauf der Vermietung findest du unter Vermietung von Eigentumswohnungen. Wie du überhaupt an genügend Bewerber kommst, steht unter Den ersten Mieter finden.
Die Unterlagen, die du brauchst
| Unterlage | Was sie dir sagt | Worauf du achtest |
| Selbstauskunft | Einkommen, Beruf, Haushaltsgröße, Vormieter | Lücken und ausweichende Angaben |
| Drei Gehaltsabrechnungen | Tatsächliches Netto, Schwankungen | Nettobetrag, nicht Brutto; Pfändungen |
| Arbeitsvertrag oder Bescheinigung | Befristung, Probezeit, Dauer | Probezeit und Befristung sind Risiken |
| Bonitätsauskunft | Offene Forderungen, Negativmerkmale | Nicht älter als drei Monate |
| Mietschuldenfreiheitsbescheinigung | Zahlungsverhalten beim Vormieter | Freiwillig, aber ein gutes Zeichen |
| Ausweis | Identität | Nur Einsicht, keine Kopie ohne Not |
Fordere diese Unterlagen erst in der engeren Auswahl an, nicht von jedem Besichtigungsgast. Das ist datenschutzrechtlich sauberer und spart dir einen Papierberg. Unterlagen von Bewerbern, die du nicht nimmst, löschst oder vernichtest du.
Was du fragen darfst und was nicht
Nicht jede Frage ist erlaubt, nur weil dir die Wohnung gehört. Unzulässige Fragen darf der Bewerber falsch beantworten, ohne dass du später kündigen kannst.
| Erlaubt | Nicht erlaubt |
| Einkommen und Beruf | Schwangerschaft und Kinderwunsch |
| Zahl der einziehenden Personen | Religion und Parteizugehörigkeit |
| Laufende Privatinsolvenz | Sexuelle Orientierung |
| Mietschulden beim Vormieter | Krankheiten und Behinderungen |
| Haustierhaltung | Vorstrafen ohne Bezug zur Wohnung |
| Gewerbliche Nutzungsabsicht | Herkunft und Staatsangehörigkeit als Ausschlussgrund |
Die Grenze zieht das Allgemeine Gleichbehandlungsgesetz. Du darfst nach Zahlungsfähigkeit fragen, nicht nach Merkmalen, die damit nichts zu tun haben. Wer Bewerber nach Herkunft sortiert, riskiert Schadensersatz und hat außerdem die schlechteste Auswahlmethode überhaupt gewählt.
Die Mietbelastungsquote, durchgerechnet
Eine Zweizimmerwohnung in Essen-Altenessen, 54 Quadratmeter, Kaltmiete 420 Euro, Nebenkostenvorauszahlung 130 Euro. Die Warmmiete beträgt also 550 Euro.
Die Faustregel lautet: Die Warmmiete sollte höchstens ein Drittel des Nettohaushaltseinkommens ausmachen. Das ergibt ein Mindesteinkommen von 550 geteilt durch 0,33, also rund 1.667 Euro. Bei der strengeren Variante von 30 Prozent sind es 550 geteilt durch 0,30, also rund 1.833 Euro.
| Nettohaushaltseinkommen | Warmmiete | Mietbelastungsquote | Einschätzung |
| 1.400 € | 550 € | 39,3 % | kritisch |
| 1.600 € | 550 € | 34,4 % | eng |
| 1.800 € | 550 € | 30,6 % | tragfähig |
| 2.100 € | 550 € | 26,2 % | komfortabel |
| 2.500 € | 550 € | 22,0 % | sehr komfortabel |
Gerechnet wird jeweils Warmmiete geteilt durch Einkommen. 550 geteilt durch 1.400 sind 39,3 Prozent, 550 geteilt durch 1.800 sind 30,6 Prozent, 550 geteilt durch 2.500 sind 22,0 Prozent.
Die Quote ist eine Orientierung, kein Gesetz. Ein Single mit 1.600 Euro und ohne Auto kommt oft besser zurecht als eine vierköpfige Familie mit 2.500 Euro. Trotzdem: Unter 1.600 Euro wird es bei dieser Wohnung eng, und Enge führt irgendwann zu Rückständen.
Was ein Zahlungsausfall kostet
Jetzt die andere Seite. Ein Mieter zahlt ab dem vierten Monat nicht mehr. Du mahnst, kündigst fristlos, klagst auf Räumung und lässt am Ende vollstrecken. Bis zum leeren Schlüsselbund vergehen realistisch sechs bis zwölf Monate.
| Position | Betrag |
| Mietausfall über 6 Monate, 420 € Kaltmiete | 2.520 € |
| Nicht gedeckte Betriebskosten, 6 × 130 € | 780 € |
| Anwalt und Gericht für die Räumungsklage | 2.200 € |
| Gerichtsvollzieher und Entrümpelung | 1.500 € |
| Instandsetzung und Renovierung | 2.500 € |
| Summe | 9.500 € |
| abzüglich Kaution, 3 Nettokaltmieten | −1.260 € |
| Verbleibender Schaden | 8.240 € |
| Entspricht Monatskaltmieten | 19,6 |
Der Rechenweg: 420 Euro mal sechs Monate sind 2.520 Euro Mietausfall, 130 Euro mal sechs sind 780 Euro Betriebskosten. Zusammen mit 2.200 Euro für Anwalt und Gericht, 1.500 Euro für Vollstreckung und Entrümpelung sowie 2.500 Euro Renovierung ergibt das 9.500 Euro. Die Kaution beträgt drei Nettokaltmieten, also 1.260 Euro, und deckt einen Teil. Es bleiben 8.240 Euro, geteilt durch 420 Euro sind das 19,6 Monatsmieten.
Fast zwanzig Monatsmieten. So viel steht auf dem Spiel, wenn du die Unterlagen nur überfliegst. Was das für deinen Cashflow bedeutet, kannst du im Cashflow-Rechner nachvollziehen.
Die Fehler bei der Mieterauswahl
Aus der Verwaltungspraxis
Mein Unternehmen verwaltet rund 4.000 Einheiten in Nordrhein-Westfalen, und über das Maklerteam sind mehr als 1.000 Vermietungen gelaufen. Diese Beobachtungen sind Erfahrungswerte aus dem eigenen Bestand, keine repräsentative Statistik.
Erste Beobachtung: Auffällig oft sind es Mietverhältnisse, bei denen die Warmmiete von Anfang an deutlich über einem Drittel des Einkommens lag. Solange nichts passiert, geht das gut. Kommt eine Reparatur am Auto, ein Jobwechsel oder eine Trennung dazu, kippt es innerhalb weniger Monate.
Zweite Beobachtung: Das aussagekräftigste Einzelmerkmal ist die Dauer des vorherigen Mietverhältnisses. Wer acht Jahre in derselben Wohnung gewohnt hat, bleibt in aller Regel auch bei dir lange und zahlt zuverlässig. Wer alle anderthalb Jahre umzieht, bringt diese Gewohnheit mit. Ein hohes Gehalt gleicht das selten aus.
Dritte Beobachtung: Bewerber, die die Unterlagen ohne Nachfragen vollständig und schnell schicken, machen später auch bei der Betriebskostenabrechnung und bei Terminen wenig Arbeit. Ordnung ist ansteckend, Unordnung auch.
Fragen
Häufige Fragen zur Mieterauswahl
Wie viel Einkommen sollte ein Mieter haben?
Als Orientierung sollte die Warmmiete höchstens ein Drittel des Nettohaushaltseinkommens ausmachen. Bei 550 Euro Warmmiete bedeutet das rund 1.667 Euro netto, bei der strengeren Grenze von 30 Prozent rund 1.833 Euro. Die Quote ersetzt keine Gesamtbetrachtung, aber sie sortiert die klaren Fälle vor.
Darf ich eine Bonitätsauskunft verlangen?
Ja, in der engeren Auswahl. Der Bewerber kann eine Selbstauskunft bei einer Auskunftei anfordern und dir die Datenkopie vorlegen. Sie sollte nicht älter als drei Monate sein. Von allen Besichtigungsgästen darfst du sie nicht verlangen.
Wie hoch darf die Kaution sein?
Höchstens drei Nettokaltmieten, also ohne Betriebskosten. Der Mieter darf sie in drei gleichen Monatsraten zahlen, die erste bei Mietbeginn. Du musst die Kaution getrennt von deinem Vermögen und insolvenzfest anlegen.
Was ist eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung wert?
Sie ist freiwillig, der Vormieter muss sie nicht ausstellen. Liegt sie vor, ist das ein gutes Zeichen. Fehlt sie, ist das kein Ausschlussgrund. Aussagekräftiger ist ohnehin die Dauer des Vormietverhältnisses.
Darf ich eine Bürgschaft der Eltern verlangen?
Ja, das ist bei Berufseinsteigern und Studierenden üblich. Achte darauf, dass Bürgschaft und Kaution zusammen die Grenze von drei Nettokaltmieten nicht überschreiten, wenn die Bürgschaft vom Mieter selbst gestellt wird. Eine freiwillige Bürgschaft eines Dritten wird davon nicht erfasst.
Kann ich kündigen, wenn der Mieter in der Selbstauskunft gelogen hat?
Bei einer falschen Angabe zu einem zulässigen und wichtigen Punkt, etwa verschwiegenen Mietschulden oder einer laufenden Privatinsolvenz, kommt eine Anfechtung oder Kündigung in Betracht. Bei unzulässigen Fragen, etwa zu einer Schwangerschaft, darf der Bewerber falsch antworten, ohne dass daraus etwas folgt.
Fazit
Die Mieterauswahl ist die günstigste Versicherung, die du abschließen kannst. Sie kostet dich eine Stunde Aufmerksamkeit und schützt vor einem Schaden in der Größenordnung von fast zwanzig Monatsmieten.
Halte dich an drei Dinge: vollständige Unterlagen in der engeren Auswahl, eine Mietbelastungsquote von höchstens einem Drittel und ein Blick auf die Stabilität statt nur auf die Höhe des Einkommens. Alles Weitere regelt der Mietvertrag, und wie du Wechsel überhaupt seltener machst, steht unter Leerstand vermeiden.
Diese Seite gibt einen allgemeinen Überblick aus der Praxis und ersetzt keine Rechts-, Steuer- oder Anlageberatung. Im Zweifel hat dein Anwalt das letzte Wort. Die Grenzen der zulässigen Auswahl regelt das Allgemeine Gleichbehandlungsgesetz, die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs § 543 BGB.
Unsicher bei einer Bewerbermappe?
Bring die Unterlagen und die Eckdaten deiner Wohnung mit. Ich gehe die Zahlen mit dir durch und ordne ein, worauf es ankommt.
Kostenloses Erstgespräch vereinbaren30 Minuten · unverbindlich · keine Verkaufsshow