Vermietung
Mietkaution richtig anlegen und abrechnen
Die Mietkaution darf höchstens drei Nettokaltmieten betragen. Betriebskosten zählen nicht mit. Der Mieter darf in drei Raten zahlen. Du musst das Geld getrennt von deinem Vermögen anlegen und verzinsen, die Zinsen stehen dem Mieter zu. Nach dem Auszug rechnest du in angemessener Frist ab.
Das Geld gehört dir nicht
Die Kaution landet auf deinem Konto, und genau da beginnt der Denkfehler. Das Geld ist nicht dein Geld. Es ist eine Sicherheit, die du treuhänderisch verwahrst. Bis zur Abrechnung bleibt es das Vermögen des Mieters.
Wer das ernst nimmt, hat später kaum Ärger. Wer es ignoriert, verliert im Streitfall oft nicht nur die Kaution, sondern auch die Ansprüche, die er damit decken wollte.
Drei Fragen entscheiden über alles: Wie hoch darf die Kaution sein? Wo muss das Geld liegen? Und wann darfst du etwas davon behalten? Den Überblick über alle Vermietungsthemen findest du unter Vermietung von Eigentumswohnungen.
Die Höchstgrenze: drei Nettokaltmieten
Das Gesetz erlaubt höchstens das Dreifache der Monatsmiete ohne die als Pauschale oder Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten. Gemeint ist also die Kaltmiete, nicht die Warmmiete.
| Position | Betrag |
| Nettokaltmiete | 620,00 € |
| Betriebskostenvorauszahlung | 180,00 € |
| Zulässige Höchstkaution: 3 × 620 € | 1.860,00 € |
| Falsch gerechnet: 3 × 800 € | 2.400,00 € |
| Zu viel verlangt | 540,00 € |
Der Rechenweg: 620 mal drei ergibt 1.860 Euro. Wer die Warmmiete zugrunde legt, verlangt 2.400 Euro und damit 540 Euro zu viel. Dieser Teil ist unwirksam, der Mieter kann ihn jederzeit zurückfordern.
Der Mieter darf in drei gleichen Raten zahlen, hier also dreimal 620 Euro. Die erste Rate ist zu Mietbeginn fällig, die weiteren mit den nächsten beiden Mieten. Eine Klausel, die die volle Zahlung vorab verlangt, ist unwirksam.
Eine Bürgschaft zusätzlich zur vollen Kaution geht nicht. Beides zusammen darf die drei Nettokaltmieten nicht überschreiten. Bietet der Mieter von sich aus eine Bürgschaft an, ohne dass du danach fragst, ist das etwas anderes.
Getrennt anlegen, insolvenzfest
Das ist die Pflicht, an der die meisten scheitern. Die Kaution muss bei einem Kreditinstitut angelegt werden, getrennt von deinem eigenen Vermögen, zum üblichen Zinssatz für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist.
Getrennt heißt wirklich getrennt. Ein eigenes Konto, erkennbar als Mietkautionskonto, nicht das Girokonto und nicht das Tagesgeld, auf dem auch dein Geld liegt. Der Sinn dahinter: Wenn du zahlungsunfähig wirst, soll das Geld des Mieters geschützt sein und nicht in die Masse fallen.
Eine andere Anlageform darfst du mit dem Mieter vereinbaren, etwa ein Kautionssparbuch oder ein Depot. Getrennt vom Vermögen des Vermieters muss es trotzdem sein, und die Erträge gehören trotzdem dem Mieter.
Zur Verzinsung: Das Zinsniveau für diese Anlageform ist niedrig. Bei 1.860 Euro und einem halben Prozent im Jahr sind es über vier Jahre rund 37 Euro. Bei einem Prozent rund 76 Euro. Kleine Beträge, aber Rechenfehler hier machen im Streit einen schlechten Eindruck.
Abrechnung nach dem Auszug
Eine feste gesetzliche Frist für die Rückzahlung gibt es nicht. Die Rechtsprechung räumt dir eine angemessene Prüf- und Überlegungsfrist ein. In der Praxis werden je nach Fall bis zu sechs Monate akzeptiert.
Zwei Fristen musst du trotzdem kennen. Ansprüche wegen Schäden an der Wohnung verjähren in sechs Monaten ab Rückgabe. Das ist kurz. Und für eine noch offene Betriebskostenabrechnung darfst du einen angemessenen Teil einbehalten, aber eben nur diesen Teil, nicht die ganze Kaution.
| Position | Betrag |
| Kaution plus Zinsen | 1.897,48 € |
| − belegter Schaden am Sondereigentum | −480,00 € |
| − Nachzahlung aus der Betriebskostenabrechnung | −210,00 € |
| = Auszahlung an den Mieter | 1.207,48 € |
Der Rechenweg: 1.860 Euro plus vier Jahre Zinsen zu einem halben Prozent ergeben 1.897,48 Euro. Davon 480 Euro Schaden und 210 Euro Nachzahlung abgezogen bleiben 1.207,48 Euro.
Wichtig für die Praxis: Jeder Abzug braucht einen Beleg und einen Grund. Normale Abnutzung durch vertragsgemäßen Gebrauch ist kein Schaden. Dafür darfst du nichts einbehalten, egal wie abgewohnt die Wohnung wirkt. Und der Mieter darf die Kaution nicht abwohnen, also die letzten Mieten nicht damit verrechnen. Wie die Abrechnung selbst funktioniert, steht unter Nebenkostenabrechnung erstellen.
Diese Seite gibt einen Überblick aus der Praxis und ersetzt keine Rechts-, Steuer- oder Anlageberatung. Zinssatz und Fristen hängen vom Einzelfall ab.
Eigentümerwechsel: der unterschätzte Fall
Beim Verkauf der Wohnung tritt der Käufer in den Mietvertrag ein und übernimmt auch die Rechte und Pflichten aus der Kaution. So weit, so klar.
Der Haken steht im selben Paragrafen: Kann der Mieter die Kaution am Ende vom Käufer nicht bekommen, haftet der alte Vermieter weiter. Du bist also nicht automatisch raus, nur weil du verkauft hast.
Genau deshalb gehört die Kaution auf die Prüfliste beim Kauf. Was sonst noch dazugehört, steht unter Wohnung mit Mieter kaufen.
Aus der Verwaltungspraxis
Mein Unternehmen verwaltet rund 4.000 Einheiten in Nordrhein-Westfalen. Bei jeder Übernahme einer Verwaltung gehört die Kautionsliste zu den ersten Unterlagen, die ich anfordere.
Erfahrungswert aus dem eigenen Bestand: Bei privaten Vermietern, deren Objekte ich übernehme, liegt die Kaution überraschend oft nicht auf einem getrennten Konto. Meist steckt keine Absicht dahinter, sondern Bequemlichkeit bei der ersten Vermietung, die dann jahrelang so bleibt.
Zweite Beobachtung: Bei Altbeständen fehlen häufig die Zinsnachweise. Die Kaution ist da, aber niemand kann sagen, welche Erträge aufgelaufen sind. Beim Auszug wird daraus eine Diskussion, die sich mit einem eigenen Konto und einem jährlichen Kontoauszug komplett erübrigt hätte.
Meine praktische Empfehlung: Ein Kautionskonto je Wohnung, nicht ein Sammelkonto für alles. Das kostet etwas Aufwand bei der Einrichtung und spart bei jedem Mieterwechsel Zeit und Streit. Und leg den Kontoauszug einmal im Jahr in die Objektakte. Was sonst in den Vertrag gehört, steht unter Mietvertrag: die Klauseln, die wirklich zählen.
Fragen
Häufige Fragen zur Mietkaution
Darf ich mehr als drei Nettokaltmieten verlangen?
Nein. Der übersteigende Teil ist unwirksam und jederzeit rückforderbar. Auch eine Kombination aus Kaution und Bürgschaft darf die Grenze nicht überschreiten, wenn du sie verlangst.
Was passiert, wenn der Mieter die Kaution nicht zahlt?
Bleibt er mit einem Betrag in Höhe von zwei Monatsmieten im Rückstand, kann das ein Kündigungsgrund sein. Vorher solltest du schriftlich mahnen und die Fristen sauber dokumentieren.
Muss ich die Kaution wirklich verzinsen?
Ja, zum üblichen Zinssatz für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist. Die Erträge gehören dem Mieter und erhöhen die Sicherheit. Eine Ausnahme gilt für Studenten- und Jugendwohnheime.
Wie lange darf ich die Kaution nach dem Auszug behalten?
So lange, wie du für eine sorgfältige Prüfung brauchst. Je nach Fall werden bis zu sechs Monate akzeptiert. Für eine offene Betriebskostenabrechnung darfst du länger einen angemessenen Teilbetrag einbehalten.
Darf der Mieter die letzte Miete mit der Kaution verrechnen?
Nein. Die Kaution sichert deine Ansprüche und ist kein Mietguthaben. Wer sie abwohnt, gerät in Zahlungsverzug. In der Praxis passiert es trotzdem oft.
Und wenn der Mieter ausgezogen ist, bevor die Betriebskosten abgerechnet sind?
Dann darfst du einen angemessenen Teil zurückbehalten, der sich an der zu erwartenden Nachzahlung orientiert. Der Rest wird ausgezahlt. Die ganze Kaution einzubehalten, trägt nicht.
Fazit
Die Kaution ist kein Zusatzeinkommen, sondern fremdes Geld auf Zeit. Drei Nettokaltmieten als Obergrenze, Ratenzahlung erlauben, getrennt und insolvenzfest anlegen, verzinsen und nach dem Auszug zügig und belegt abrechnen. Mehr ist es nicht.
Der teuerste Fehler ist banal: Kaution aufs Girokonto, Zinsen vergessen, beim Verkauf nicht übertragen. Wer stattdessen ein eigenes Konto je Wohnung führt, hat das Thema für die gesamte Mietdauer erledigt.
Die Regeln zur Sicherheitsleistung stehen in § 551 BGB, der Übergang beim Verkauf in § 566a BGB und die kurze Verjährung der Ersatzansprüche in § 548 BGB. Diese Seite ersetzt keine Rechts-, Steuer- oder Anlageberatung.
Kaution übernommen und keine Unterlagen dazu?
Bring mit, was du hast: Mietvertrag, Kontonachweis, Übergabeprotokoll. Dann sortiere ich mit dir, was fehlt und wie du es sauber nachholst.
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