Kaufprozess
Wohnung mit Mieter kaufen: was du übernimmst
Du trittst in den bestehenden Mietvertrag ein, genau so, wie er ist. Miete, Kündigungsfristen, Betriebskostenregelungen, Zusagen des Vorbesitzers und die Kaution gehen auf dich über. Ändern kannst du daran zunächst nichts. Deine Rechnung muss deshalb auf der Ist-Miete stehen, nicht auf einer erhofften Miete.
Kauf bricht nicht Miete
Der Satz ist alt und er stimmt. Wer eine vermietete Wohnung kauft, wird neuer Vermieter und übernimmt das Mietverhältnis unverändert. Geregelt ist das in § 566 BGB.
Das ist erst einmal angenehm: Du kaufst Einnahmen, die ab dem ersten Tag fließen, ohne Suche, ohne Leerstand, ohne Renovierung. Für eine Kapitalanlage ist das der Normalfall und meist der bessere Weg.
Es hat aber eine Kehrseite. Du kaufst auch alles, was in diesem Mietverhältnis schiefläuft: eine zu niedrige Miete, eine unwirksame Klausel, eine mündliche Zusage des Voreigentümers, eine Kaution, die nie angelegt wurde. Das alles steht nicht im Exposé. Es steht im Mietvertrag — und den musst du lesen, bevor du zusagst.
Was genau auf dich übergeht
Links steht, was du übernimmst. In der Mitte, womit du es prüfst. Rechts, was schiefgehen kann.
| Das übernimmst du | Prüfen mit | Typisches Risiko |
| Kaltmiete und Vorauszahlungen | Mietvertrag mit allen Nachträgen | Miete deutlich unter dem Mietspiegel |
| Betriebskostenvereinbarung | Vertrag und letzte Abrechnungen | Positionen nicht wirksam vereinbart |
| Kaution | Nachweis über Anlage und Höhe | Kaution nie übergeben, du haftest trotzdem |
| Schönheitsreparaturen | Klauselwortlaut | unwirksame Klausel, Renovierung wird deine Sache |
| Mündliche Absprachen | Rückfrage beim Mieter | Stellplatz, Keller oder Gartennutzung ohne Papier |
| Modernisierungshistorie | Belege des Vorbesitzers | Erhöhungspotenzial schon ausgeschöpft |
| Kündigungssperrfrist nach Umwandlung | Grundbuch, Teilungserklärung | Eigenbedarf jahrelang ausgeschlossen |
| Vorkaufsrecht des Mieters | Historie der Aufteilung | Verkauf verzögert sich oder platzt |
| Mietrückstände | Kontoauszüge des Verkäufers | Forderungen bleiben beim Verkäufer, Ärger bei dir |
Eigenbedarf und Sperrfristen: die Lage im Ruhrgebiet
Wurde ein Mietshaus in Eigentumswohnungen aufgeteilt, während der Mieter schon dort wohnte, greift eine Sperrfrist. Der Erwerber darf dann wegen Eigenbedarfs oder Verwertung erst nach drei Jahren kündigen. Das steht in § 577a BGB.
Die Bundesländer dürfen diese Frist für angespannte Wohnungsmärkte verlängern. Nordrhein-Westfalen tut das über die Mieterschutzverordnung, dort sind es acht Jahre. Entscheidend ist, ob deine Stadt in der Verordnung genannt ist — und im Ruhrgebiet ist das überwiegend nicht der Fall.
Nicht erfasst sind unter anderem Essen, Bochum, Gelsenkirchen, Oberhausen, Duisburg und Mülheim an der Ruhr. Dort gilt die allgemeine Dreijahresfrist und die allgemeine Kappungsgrenze. Erfasst sind dagegen Düsseldorf und Ratingen. Dort gelten die verschärften Regeln: acht Jahre Sperrfrist und eine Kappungsgrenze von fünfzehn statt zwanzig Prozent.
Für dich als Käufer ist das ein handfester Unterschied. Dieselbe Wohnung, derselbe Mieter, dieselbe Miete — aber in Düsseldorf brauchst du deutlich länger, um die Miete an das ortsübliche Niveau heranzuführen, und Eigenbedarf ist viel länger gesperrt. Prüfe deshalb immer, ob deine Stadt in der Verordnung steht.
Das Vorkaufsrecht des Mieters
Wird eine Wohnung nach der Umwandlung erstmals an einen Dritten verkauft, hat der Mieter ein Vorkaufsrecht. Er darf zu denselben Bedingungen eintreten, die du ausgehandelt hast. Der Verkäufer muss ihn darüber informieren, danach läuft eine Frist von zwei Monaten.
Praktisch wird das Recht selten ausgeübt, weil den meisten Mietern das Geld fehlt. Es kann deinen Kauf aber verzögern — und im Ausnahmefall beenden. Klär deshalb vor dem Notartermin, ob eine solche Konstellation vorliegt, und lass die Behandlung im Vertrag regeln. Mehr dazu unter Kaufvertrag prüfen.
Eine vermietete Wohnung in Essen-Holsterhausen
62 Quadratmeter, Zweizimmerwohnung, Kaufpreis 148.000 Euro. Der Mieter wohnt seit vielen Jahren dort, die letzte Anpassung liegt lange zurück. Die Kaltmiete beträgt 403 Euro, also 6,50 Euro je Quadratmeter. Der örtliche Mietspiegel weist für diese Wohnungsgröße und Ausstattung 7,80 Euro aus.
| Kaufpreis | 148.000 € |
| Ist-Kaltmiete | 403 €/Monat |
| Jahreskaltmiete heute | 4.836 € |
| Bruttomietrendite heute | 3,27 % |
| Ortsübliche Vergleichsmiete, 7,80 €/m² | 483,60 €/Monat |
| Kappungsgrenze in Essen: 20 % in drei Jahren | max. 483,60 € |
| Erreichbare Miete in einem Schritt | 483,60 €/Monat |
| Mehrmiete im Jahr | 967 € |
| Bruttomietrendite danach | 3,92 % |
| Zum Vergleich: Kappungsgrenze in Düsseldorf, 15 % | max. 463,45 € |
Zwei Dinge fallen auf. Erstens deckt die Kappungsgrenze in Essen den gesamten Abstand zur Vergleichsmiete ab. In Düsseldorf oder Ratingen wäre bei 463,45 Euro Schluss, der Rest käme erst Jahre später. Zweitens braucht auch der eine Schritt Zeit: Das Erhöhungsverlangen muss schriftlich begründet werden, der Mieter hat eine Überlegungsfrist, und die neue Miete gilt erst ab dem übernächsten Monat.
Die ehrliche Konsequenz: Kaufe zur Ist-Miete, nicht zur Zielmiete. Rechne das Objekt mit 403 Euro durch, zum Beispiel im Mietrendite-Rechner. Wenn es so trägt, ist die spätere Anhebung ein Bonus. Wenn es nur mit 483 Euro trägt, ist es zu teuer.
Beispielzahlen zur Veranschaulichung. Mietrechtliche Fragen hängen vom Einzelfall ab; diese Seite ersetzt keine Rechtsberatung.
Die Fehler beim Kauf mit Mieter
Aus der Verwaltung von rund 4.000 Einheiten
Mein Unternehmen verwaltet rund 4.000 Einheiten in Nordrhein-Westfalen und begleitet laufend Vermietungen. Beim Eigentümerwechsel sehe ich sehr direkt, welche Mietverhältnisse reibungslos übergehen und welche Ärger machen.
Ein Erfahrungswert aus dem eigenen Bestand: Bei Übernahmen bestehender Mietverhältnisse fehlt regelmäßig ein sauberer Nachweis über die Kaution — mal ist unklar, ob sie je gezahlt wurde, mal fehlt der Beleg über die Anlage, mal wurde sie vom Voreigentümer mit einer alten Forderung verrechnet. Geklärt wird das dann Jahre später beim Auszug, und zwar zulasten des neuen Eigentümers.
Zweite Beobachtung: Bestandsmieten in meinen Ruhrgebietsobjekten liegen bei langjährigen Mietverhältnissen häufig spürbar unter dem, was bei Neuvermietung erzielt wird. Das ist für den Käufer kein Mangel, sondern eine Information: Der Ertrag steigt langsam und in Schritten, nicht auf einen Schlag. Wer damit kalkuliert, wird selten enttäuscht. Wie du die Angaben im Angebot dazu prüfst, steht unter Exposé richtig lesen.
Fragen
Häufige Fragen zum Kauf mit Mieter
Muss ich dem Mieter den Eigentümerwechsel mitteilen?
Der Mietvertrag geht automatisch über, eine Zustimmung braucht es nicht. Sinnvoll ist ein kurzes Schreiben mit neuer Bankverbindung und Ansprechpartner, am besten gemeinsam mit dem Verkäufer unterschrieben. Das vermeidet Zahlungen auf ein altes Konto.
Ab wann steht mir die Miete zu?
Ab dem im Kaufvertrag vereinbarten Übergang von Nutzen und Lasten, üblicherweise nach vollständiger Zahlung. Ab diesem Tag trägst du auch das Hausgeld. Ein klar benanntes Datum im Vertrag erspart Streit über einen halben Monat.
Was passiert mit der Betriebskostenabrechnung im Wechseljahr?
Üblich ist eine Aufteilung nach dem Stichtag, oft mit Zwischenablesung der Zähler. Regle im Kaufvertrag, wer die Abrechnung für den Zeitraum vor dem Übergang erstellt. Wie eine Betriebskostenabrechnung aufgebaut ist, steht im Lexikon.
Kann ich die Miete direkt nach dem Kauf erhöhen?
Nur im gesetzlichen Rahmen und nur, wenn die Voraussetzungen vorliegen: Die Miete muss unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen, die letzte Anpassung eine Weile zurückliegen, und die Kappungsgrenze begrenzt den Schritt. Das Verlangen muss schriftlich begründet werden.
Wie erfahre ich, ob eine Sperrfrist läuft?
Über das Datum der Aufteilung in Wohnungseigentum und den Zeitpunkt, seit dem der Mieter dort wohnt. Beides ergibt sich aus Grundbuch, Teilungserklärung und Mietvertrag. Frag im Zweifel gezielt nach, wann das Haus aufgeteilt wurde.
Ist eine vermietete Wohnung günstiger als eine freie?
In der Regel ja, weil der Käuferkreis kleiner ist. Für dich als Kapitalanleger ist das ein Vorteil: Du zahlst weniger und hast sofort Einnahmen. Wo dieser Schritt im Ablauf liegt, zeigt der Kaufprozess für Anlagewohnungen.
Fazit
Eine vermietete Wohnung ist für die Kapitalanlage meist der bessere Kauf. Du bekommst Einnahmen ohne Anlaufzeit und zahlst oft weniger als für eine freie Wohnung.
Der Preis dafür ist Sorgfalt beim Mietvertrag. Lies ihn komplett, prüfe Kaution, Betriebskosten und Klauseln, kläre Sperrfrist und Vorkaufsrecht, und rechne mit der Ist-Miete. Im Ruhrgebiet gelten dabei die allgemeinen Regeln — die verschärften Grenzen der Mieterschutzverordnung betreffen Essen und die Nachbarstädte nicht, Düsseldorf und Ratingen dagegen schon.
Diese Seite ist eine Einordnung aus der Praxis und ersetzt keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung. Mietrechtliche Fragen gehören in die Hand eines Fachanwalts.
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