Lexikon · Eigentum und Verwaltung
Wirtschaftsplan einfach erklärt
Der Wirtschaftsplan ist die Ausgabenplanung der Eigentümergemeinschaft für ein Jahr. Er listet die erwarteten Kosten und verteilt sie nach dem vereinbarten Schlüssel auf alle Einheiten. Daraus ergibt sich dein monatliches Hausgeld. Beschlossen wird seit der Reform des Wohnungseigentumsgesetzes nicht mehr der Plan selbst, sondern nur noch die Vorschüsse.
Warum das für dich wichtig ist
Der Wirtschaftsplan bestimmt, was du jeden Monat überweist. Er ist aber nur eine Schätzung. Die Wahrheit steht ein Jahr später in der Jahresabrechnung, und die Differenz zahlst oder bekommst du.
Die Reform hat dabei etwas Wichtiges verändert: Beschlossen werden nur noch die Vorschüsse, also die Zahlbeträge. Der Plan selbst ist die Rechengrundlage dahinter. Für dich heißt das, ein Beschluss ist schwerer angreifbar, wenn nur einzelne Positionen im Plan falsch geschätzt waren.
Ein Beispiel aus dem Ruhrgebiet
Eine Wohnanlage in Essen-Altendorf, zwölf Einheiten, 840 Quadratmeter Wohnfläche, kein Aufzug. Deine Wohnung hat 68 Quadratmeter, also rund 8,1 Prozent der Miteigentumsanteile.
| Heizung und Warmwasser | 14.000 € |
| Wasser und Abwasser | 4.600 € |
| Müll und Straßenreinigung | 2.200 € |
| Hausmeister und Reinigung | 3.600 € |
| Gebäudeversicherung | 2.400 € |
| Allgemeinstrom | 1.000 € |
| Verwaltervergütung | 4.032 € |
| Zuführung zur Erhaltungsrücklage | 7.056 € |
| Kleinreparaturen | 1.400 € |
| Gesamt pro Jahr | 40.288 € |
| Dein Anteil, 8,1 % | 3.263 € |
| Dein Hausgeld pro Monat | 272 € |
Das sind rund 4,00 Euro je Quadratmeter im Monat. Nicht umlagefähig sind Verwaltervergütung, Rücklagenzuführung und Kleinreparaturen, zusammen 12.488 Euro im Jahr oder 84 Euro im Monat für dich. Genau dieser Betrag fehlt in jeder Bruttomietrendite.
Aus der Verwaltungspraxis
Mein Unternehmen stellt jedes Jahr Wirtschaftspläne für rund 4.000 Einheiten in Nordrhein-Westfalen auf. Ein Erfahrungswert daraus: Die Position, die am häufigsten aus dem Ruder läuft, sind die Heizkosten, weil Verbrauch und Preise schwanken. Danach folgt die Gebäudeversicherung, die in den letzten Jahren spürbar teurer geworden ist.
Was mir bei Kaufinteressenten auffällt: Sie fragen nach dem Wirtschaftsplan und geben sich damit zufrieden. Der Plan ist aber die Wunschzahl. Aussagekräftig wird er erst im Vergleich mit der letzten Jahresabrechnung. Liegen beide weit auseinander, ist entweder zu optimistisch geplant worden oder etwas Unvorhergesehenes passiert. Beides musst du wissen, bevor du kaufst.
Typische Fehler
Häufige Missverständnisse
Wird der Wirtschaftsplan beschlossen?
Nicht mehr direkt. Die Gemeinschaft beschließt über die Vorschüsse, die sich aus dem Plan ergeben. Der Plan bleibt die Grundlage und muss weiterhin aufgestellt und vorgelegt werden.
Was passiert nach dem Jahr?
Der Verwalter legt die Jahresabrechnung vor. Beschlossen wird dann über Nachschüsse oder über die Anpassung der beschlossenen Vorschüsse, also über die Differenz.
Verwandte Begriffe
Weiterlesen: alle Begriffe im Immobilien-Lexikon, die Praxis im Silo Vermietung und Verwaltung.
Fazit
Der Wirtschaftsplan sagt dir, was die Gemeinschaft für das kommende Jahr erwartet. Er ist eine Schätzung, kein Beleg.
Lies ihn immer zusammen mit der letzten Jahresabrechnung und dem Vermögensbericht. Erst diese drei Dokumente zusammen zeigen, ob eine Gemeinschaft solide plant oder ob dir eine Nachzahlung bevorsteht.
Diese Erklärung ist allgemein gehalten und ersetzt keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung.
Plan und Abrechnung liegen weit auseinander?
Im Erstgespräch schaue ich mit dir auf beide Dokumente und ordne die Abweichungen ein.
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