Rendite
Cashflow einer vermieteten Wohnung berechnen
Zieh von der Kaltmiete das nicht umlagefähige Hausgeld ab, ein Mietausfallwagnis von etwa drei Prozent, eine eigene Instandhaltungsreserve für das Sondereigentum und die Darlehensrate. Was übrig bleibt, ist dein Cashflow vor Steuern. Bei Bestandswohnungen im Ruhrgebiet liegt er anfangs oft leicht im Minus.
Die Zahl, die zeigt, ob du schlafen kannst
Rendite ist eine schöne Kennzahl. Der Cashflow ist die wichtigere. Er beantwortet die einzige Frage, die dich nachts beschäftigt: Kostet mich die Wohnung jeden Monat Geld oder nicht?
Die Formel ist kurz. Kaltmiete minus nicht umlagefähiges Hausgeld minus Mietausfallwagnis minus eigene Instandhaltungsreserve minus Darlehensrate. Kompliziert wird es nur, weil die meisten Rechnungen zwei Posten weglassen: das Mietausfallwagnis und die eigene Reserve.
Warum es zwei Hausgeldzahlen gibt
Das Hausgeld zahlst du als Eigentümer an die Verwaltung. Einen Teil davon legst du über die Betriebskostenabrechnung auf den Mieter um. Welche Positionen das sind, regelt die Betriebskostenverordnung.
Beim dir bleiben vor allem die Verwaltergebühr, die Zuführung zur Erhaltungsrücklage, Kontoführung und Teile der Instandhaltung am Gemeinschaftseigentum. Als Größenordnung sind das ein Drittel bis vierzig Prozent des Hausgelds.
Nur dieser Teil gehört in deine Cashflow-Rechnung. Wer das ganze Hausgeld abzieht, rechnet sich arm. Wer gar keines abzieht, rechnet sich reich.
Durchgerechnet: 68 Quadratmeter in Essen-Frohnhausen
Eine vermietete Zweizimmerwohnung im zweiten Obergeschoss, Bestandsbau, Bad modernisiert, Fenster erneuert. Kaufpreis 148.000 Euro, das sind rund 2.176 Euro je Quadratmeter. Kaltmiete 560 Euro im Monat, also 8,24 Euro je Quadratmeter.
Schritt 1: die Gesamtinvestition. Die Kaufnebenkosten betragen 8,5 Prozent ohne Makler. Davon 6,5 Prozent Grunderwerbsteuer gleich 9.620 Euro und rund 2 Prozent für Notar und Grundbuch gleich 2.960 Euro. Zusammen 12.580 Euro. Die Gesamtinvestition beträgt 160.580 Euro.
Schritt 2: die Finanzierung. Du bringst 42.580 Euro Eigenkapital ein, das Darlehen beträgt 118.000 Euro. Bei 3,7 Prozent Zins und 2,0 Prozent Anfangstilgung ist die Rate 118.000 mal 5,7 Prozent geteilt durch zwölf gleich 560,50 Euro im Monat.
Schritt 3: die laufenden Kosten. Das Hausgeld beträgt 250 Euro im Monat. Davon sind 95 Euro nicht umlagefähig: Verwaltergebühr, Zuführung zur Erhaltungsrücklage und Kontoführung.
Das Mietausfallwagnis setzt du mit 3 Prozent der Kaltmiete an: 560 mal 0,03 gleich 16,80 Euro. Die eigene Instandhaltungsreserve für das Sondereigentum — also Bad, Küche, Bodenbeläge, Türen — rechnest du mit 8 Euro je Quadratmeter im Jahr: 68 mal 8 gleich 544 Euro, geteilt durch zwölf gleich 45,33 Euro.
| Position | je Monat | je Jahr |
| Kaltmiete | 560,00 € | 6.720,00 € |
| − nicht umlagefähiges Hausgeld | −95,00 € | −1.140,00 € |
| − Mietausfallwagnis, 3 % | −16,80 € | −201,60 € |
| − Instandhaltung Sondereigentum | −45,33 € | −544,00 € |
| = Überschuss vor Finanzierung | 402,87 € | 4.834,40 € |
| − Darlehensrate | −560,50 € | −6.726,00 € |
| = Cashflow vor Steuern | −157,63 € | −1.891,60 € |
| davon Tilgungsanteil im ersten Jahr | 200,04 € | 2.400,44 € |
| Vermögenszuwachs nach Abzug | 42,41 € | 508,84 € |
Die Wohnung kostet dich also 157,63 Euro im Monat. Gleichzeitig tilgst du im ersten Jahr 2.400,44 Euro. Unterm Strich baust du im ersten Jahr rund 509 Euro Vermögen auf, obwohl dein Konto belastet wird.
Diese Unterscheidung ist der wichtigste Gedanke der ganzen Seite. Prüfe deine eigenen Zahlen im Cashflow-Rechner.
Rechenbeispiel. Hausgeld, Mieten und Zinssätze unterscheiden sich je nach Objekt und Bank. Diese Seite ersetzt keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung.
Vier Stellschrauben, die den Cashflow bewegen
Minus 157,63 Euro sind kein Schicksal. Schau, wie sich die Zahl verändert, wenn du an einzelnen Schrauben drehst. Der Überschuss vor Finanzierung bleibt dabei bei 402,87 Euro, sofern nicht anders angegeben.
| Variante | Rate | Cashflow |
| Ausgangsfall: 118.000 €, 3,7 %, 2,0 % Tilgung | 560,50 € | −157,63 € |
| Tilgung auf 1,5 % gesenkt | 511,33 € | −108,46 € |
| Darlehen auf 100.000 €, Zins 3,6 % | 466,67 € | −63,80 € |
| Miete auf 620 € angehoben | 560,50 € | −99,43 € |
| 1,5 % Tilgung und Miete 620 € | 511,33 € | −50,26 € |
Die Mietvariante rechnest du so nach: 620 minus 95 minus 3 Prozent von 620 gleich 18,60 minus 45,33 gleich 461,07 Euro. Abzüglich 560,50 Euro Rate sind das minus 99,43 Euro.
Achte auf eine Sache: Eine geringere Tilgung verbessert den Cashflow, aber nicht dein Vermögen. Du verschiebst nur Geld von der Tilgung ins Konto. Wer den Cashflow ausschließlich über die Tilgung schönrechnet, betrügt sich selbst. Wie das zusammenhängt, zeigt Annuitätendarlehen verstehen.
Die einzige Schraube, die beides verbessert, ist der Einkaufspreis. Wer günstiger kauft, senkt Rate und Kaufpreisfaktor gleichzeitig.
Die Fehler, die den Cashflow unrealistisch machen
Aus der Verwaltungspraxis
Mein Unternehmen verwaltet rund 4.000 Einheiten in Nordrhein-Westfalen. Ich erstelle jedes Jahr die Abrechnungen für diese Wohnungen. Daraus ergeben sich zwei Erfahrungswerte, die in fast jeder Cashflow-Rechnung fehlen.
Zum nicht umlagefähigen Anteil: In den von mir verwalteten Objekten liegt er typischerweise bei einem Drittel bis vierzig Prozent des Hausgelds. Bei älteren Häusern mit hoher Zuführung zur Erhaltungsrücklage kann er auch darüber liegen. Wer pauschal mit einem Viertel rechnet, rechnet zu optimistisch.
Zum Mieterwechsel: Bei einem Wechsel entstehen fast immer Kosten am Sondereigentum, die niemand eingeplant hatte. Ein Bad, das seit Jahrzehnten unverändert ist, vermietet sich nicht mehr zum Marktpreis. Die Größenordnung reicht von wenigen hundert Euro für Malerarbeiten bis in den fünfstelligen Bereich bei einer echten Modernisierung.
Meine praktische Empfehlung: Rechne den Cashflow zweimal. Einmal für ein normales Jahr und einmal für ein Jahr mit zwei Monaten Leerstand und 5.000 Euro Renovierung. Wenn beide Zahlen tragbar sind, passt das Objekt zu dir.
Fragen
Häufige Fragen zum Cashflow
Ist ein negativer Cashflow immer schlecht?
Nein. Entscheidend ist, wie groß das Minus ist und was dagegensteht. Minus 157 Euro bei gleichzeitig 2.400 Euro Tilgung im Jahr ist Vermögensaufbau auf Raten. Minus 400 Euro ohne Rücklage ist ein Risiko.
Wie hoch sollte die eigene Instandhaltungsreserve sein?
Als Größenordnung 7 bis 10 Euro je Quadratmeter und Jahr für das Sondereigentum, zusätzlich zur Erhaltungsrücklage der Gemeinschaft. Bei sehr alten Bädern und Heizungen eher am oberen Rand.
Was ist der Unterschied zwischen Cashflow und Rendite?
Der Cashflow zeigt die Bewegung auf deinem Konto und hängt stark von der Finanzierung ab. Die Nettomietrendite bewertet das Objekt selbst, unabhängig davon, wie du es bezahlst. Du brauchst beide Zahlen.
Zählt die Steuererstattung zum Cashflow?
Sie ist ein echter Zufluss, kommt aber zeitversetzt. Rechne sie separat aus und plane sie nicht ein, um ein Monatsminus zu decken. Sonst fehlt dir die Liquidität genau dann, wenn die Nebenkostenabrechnung kommt.
Verbessert sich der Cashflow mit der Zeit?
In aller Regel ja. Die Rate bleibt während der Zinsbindung gleich, die Miete steigt im Laufe der Jahre. Das Hausgeld steigt allerdings auch. Die Preisstatistik des Statistischen Bundesamtes gibt dir eine Vorstellung von beiden Entwicklungen.
Wie finde ich Objekte mit positivem Cashflow?
Über den Einkaufspreis. Im Ruhrgebiet sind positive Cashflows vor allem in Lagen mit niedrigem Kaufpreisfaktor zu finden, etwa in Teilen von Gelsenkirchen, Duisburg oder im Essener Norden. Dafür trägst du dort ein höheres Vermietungsrisiko.
Fazit
Der Cashflow ist die ehrlichste Zahl einer Kapitalanlage, weil er sich nicht schönreden lässt. Er steht oder fällt mit vier Positionen, von denen zwei fast immer vergessen werden: Mietausfallwagnis und eigene Instandhaltungsreserve.
Rechne ihn vor jedem Kauf aus, und rechne ihn zweimal: für ein gutes und für ein schlechtes Jahr. Danach weißt du, ob die Wohnung zu dir passt. Den Zusammenhang mit den übrigen Kennzahlen findest du unter Rendite von Anlageimmobilien richtig berechnen, die passende Finanzierung unter Immobilienfinanzierung für Kapitalanleger.
Diese Seite ist eine Einordnung aus der Praxis und ersetzt keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung.
Du hast ein Objekt im Blick und willst den Cashflow prüfen?
Bring Exposé, Hausgeld und Mietvertrag mit. Dann rechne ich mit dir.
Kostenloses Erstgespräch vereinbaren30 Minuten · unverbindlich · keine Verkaufsshow