Fehler und Risiken
Die zehn teuersten Fehler beim Kauf der ersten Anlageimmobilie
Die teuren Fehler beim ersten Kauf entstehen nicht beim Preis, sondern in der Kalkulation und in den Unterlagen: mit der Bruttomiete rechnen, Kaufnebenkosten unterschätzen, ohne Puffer kaufen, Protokolle nicht lesen, Rücklage nicht prüfen. Jeder einzelne davon kostet vierstellig, mehrere zusammen kosten die Freude am Investieren.
Immer dieselben zehn
Wer viele Käufe begleitet, sieht keine hundert verschiedenen Probleme. Man sieht zehn, immer wieder, in leicht anderer Verkleidung. Das ist die gute Nachricht: Fehler, die sich wiederholen, kann man vorher abarbeiten.
Was diese Liste von anderen unterscheidet: Bei jedem Punkt steht eine Größenordnung. Nicht weil sie für dein Objekt exakt stimmt, sondern damit du siehst, worüber ich rede. Ein vergessener Kostenblock von sechzig Euro im Monat klingt harmlos. Über zwanzig Jahre sind es 14.400 Euro.
Die zehn Fehler und was sie kosten
| Fehler | Typische Größenordnung |
| 1. Mit der Bruttomiete gerechnet | 40 bis 110 € im Monat |
| 2. Kaufnebenkosten unterschätzt | 9.000 bis 15.000 € einmalig |
| 3. Ohne Puffer gekauft | Kredit statt Rücklage |
| 4. Protokolle nicht gelesen | 3.000 bis 25.000 € |
| 5. Instandhaltungsrücklage nicht geprüft | 5.000 bis 20.000 € |
| 6. Teilungserklärung nicht gelesen | 4.000 bis 9.000 € |
| 7. Wegen der Steuer gekauft | 1 bis 2 Prozentpunkte Rendite |
| 8. Ohne Ortskenntnis gekauft | 1 bis 3 Monatsmieten im Jahr |
| 9. Mietgarantie oder Mietpool geglaubt | 10 bis 25 % der Miete |
| 10. Unter Zeitdruck entschieden | 5 bis 15 % Kaufpreis |
Die Fehler im Einzelnen
Ein Fall aus Gelsenkirchen, zweimal gerechnet
Eine vermietete Zweizimmerwohnung, 62 Quadratmeter, Bestandsbau, gepflegtes Treppenhaus. Kaufpreis 96.000 Euro, Kaltmiete 480 Euro, Hausgeld 195 Euro, Verkauf über einen Makler mit 3,57 Prozent. Im Exposé steht eine Rendite von sechs Prozent. Das stimmt sogar — es ist die Bruttomietrendite.
Links steht die Rechnung, die viele Erstkäufer aufmachen. Rechts die vollständige.
| Rechnung im Kopf | Vollständige Rechnung | |
| Kaufpreis | 96.000 € | 96.000 € |
| Kaufnebenkosten | nicht bedacht | 11.587 € |
| Gesamtinvestition | 96.000 € | 107.587 € |
| Kaltmiete im Monat | 480 € | 480 € |
| Nicht umlagefähiges Hausgeld | 0 € | −59 € |
| Eigene Rücklage, 0,80 € je m² | 0 € | −50 € |
| Ansatz für Mietausfall, 4 % | 0 € | −19 € |
| Rate bei 4,1 % Zins, 2,0 % Tilgung | −488 € | −488 € |
| Cashflow im Monat | −8 € | −136 € |
| Mietrendite | 6,0 % brutto | 3,9 % netto |
Rechne die rechte Spalte nach: 480 Euro Kaltmiete minus 59 Euro nicht umlagefähiges Hausgeld minus 50 Euro eigene Rücklage minus 19 Euro Mietausfallansatz ergeben 352 Euro. Davon geht die Rate von 488 Euro ab. Es fehlen 136 Euro im Monat.
Der Unterschied zwischen beiden Spalten beträgt 128 Euro im Monat, also 1.536 Euro im Jahr. Über zehn Jahre sind das 15.360 Euro — mehr, als die gesamten Kaufnebenkosten ausmachen. Und dabei ist noch keine Sonderumlage passiert und kein Mieter ausgezogen.
Die Wohnung ist deshalb nicht schlecht. 3,9 Prozent netto sind für Gelsenkirchen ein normaler Wert, wie die Richtwerte unter Welche Mietrendite ist gut zeigen. Schlecht ist nur die linke Spalte. Wer mit ihr kauft, hat eine Wohnung erworben, deren monatliche Belastung er um mehr als das Sechzehnfache unterschätzt hat. Deine eigenen Zahlen kannst du mit dem Cashflow-Rechner prüfen.
Beispielzahlen zur Veranschaulichung. Diese Seite ersetzt keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung.
Aus der Verwaltungspraxis
Mein Unternehmen verwaltet rund 4.000 Einheiten in Nordrhein-Westfalen, viele davon in Essen, Bochum, Gelsenkirchen und Oberhausen. Ein Coach sieht den Kauf. Eine Hausverwaltung sieht die zehn Jahre danach.
Ein Erfahrungswert aus dem eigenen Bestand: In den von mir verwalteten Objekten liegt der Anteil des Hausgelds, den ein Vermieter selbst trägt, typischerweise bei einem Viertel bis einem Drittel. Bei einer Wohnung um sechzig Quadratmeter sind das grob 50 bis 90 Euro im Monat. Das ist Fehler Nummer eins in Zahlen — und der Grund, warum Renditen aus Exposés so verlässlich zu hoch aussehen.
Zweite Beobachtung: Der häufigste Anlass für Ärger nach dem Kauf ist nicht der Mieter, sondern die Eigentümergemeinschaft. Deinen Mieter suchst du dir aus, deine Miteigentümer bekommst du dazu. Wenn eine Gemeinschaft über Jahre keine größeren Maßnahmen beschlossen hat, liegt das selten daran, dass nichts ansteht — häufiger fehlt das Geld oder die Mehrheit. Beides steht in den Protokollen und in der Jahresabrechnung.
Dritte Beobachtung: Erstkäufer, die im ersten Jahr einmal zur Eigentümerversammlung gehen, stellen beim zweiten Kauf deutlich bessere Fragen. Diese eine Stunde ist die billigste Ausbildung, die es in diesem Geschäft gibt.
Fragen
Häufige Fragen zu Fehlern beim ersten Kauf
Was ist der häufigste Fehler beim ersten Immobilienkauf?
Die unvollständige Kalkulation. Wer nur Kaufpreis, Miete und Zins rechnet, kommt auf eine Zahl, die es nicht gibt. Es fehlen der nicht umlagefähige Anteil des Hausgelds, eine eigene Rücklage für Reparaturen am Sondereigentum und ein Ansatz für Leerstand.
Wie viel Puffer brauche ich nach dem Kauf?
Als Größenordnung: die Jahreskosten der Wohnung plus eine Reserve für eine mögliche Sonderumlage. Bei einer Wohnung um 120.000 Euro sind das grob 8.000 bis 12.000 Euro. Wichtiger als die genaue Zahl ist, dass dieses Geld nie Teil der Finanzierungsrechnung war.
Woran erkenne ich eine problematische Wohnung im Exposé?
An der Kombination aus auffällig hoher versprochener Rendite, einem drängenden Verkäufer, fehlenden Unterlagen und einer Lage, die niemand einordnen kann. Einzelne Punkte sind normal. Alle vier zusammen sind ein Fluchtsignal.
Ist ein negativer Cashflow immer ein Fehler?
Nein. Entscheidend ist die Ursache. Ein Minus, das aus einer hohen Tilgung stammt, ist Vermögensaufbau. Ein Minus, das aus zu hohen Kosten oder einer zu niedrigen Miete stammt, ist ein Problem. Prüfe deshalb immer, wie viel deiner Rate in die Tilgung fließt.
Ich habe schon gekauft und die Zahlen stimmen nicht. Was jetzt?
Erst rechnen, dann handeln. Häufig ist ein Objekt nicht schlecht, sondern zu niedrig vermietet oder ungünstig finanziert. Beides lässt sich ändern. Ein Verkauf ist wegen der Kaufnebenkosten die teuerste Lösung und selten die erste.
Wie vermeide ich diese Fehler beim nächsten Mal?
Mit einer festen Reihenfolge: erst der eigene Rahmen, dann die Unterlagen, dann die vollständige Rechnung, dann die Besichtigung, dann die Finanzierungszusage. Wer diese Reihenfolge einhält, macht die meisten dieser zehn Fehler gar nicht erst.
Fazit
Die teuersten Fehler beim ersten Kauf sind keine Katastrophen. Es sind kleine Auslassungen, die sich monatlich wiederholen: ein vergessener Kostenblock, ein ungelesenes Protokoll, ein fehlender Puffer.
Nimm dir für dein nächstes Angebot eine feste Reihenfolge vor und arbeite die zehn Punkte oben als Liste ab. Wenn dabei etwas nicht passt, ist ein Nein die günstigste Entscheidung deines Jahres. Welche Voraussetzungen vorher stimmen müssen, steht unter Erste Immobilie als Kapitalanlage, der Überblick über alle Risiken unter Fehler und Risiken beim Immobilienkauf.
Diese Seite ist eine Einordnung aus der Praxis und ersetzt keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung.
Lieber einmal vorher draufschauen lassen
Diese Fehler kosten schnell fünfstellig. Ein Gespräch kostet nichts.
Kostenloses Erstgespräch vereinbaren30 Minuten · unverbindlich · keine Verkaufsshow