Fehler und Risiken
Steuerfehler als Vermieter: die acht teuersten
Die häufigsten Steuerfehler sind schnell benannt: falsche Aufteilung von Grundstück und Gebäude, Tilgung statt Zinsen angesetzt, Rücklagenzuführung zu früh abgezogen, zu viel Sanierung in den ersten drei Jahren und eine zu günstige Vermietung an Angehörige. Jeder einzelne kostet dich Jahr für Jahr Geld.
Steuern sind der stillste Teil deiner Rendite
Eine kaputte Therme merkst du sofort. Eine falsche Zeile in der Anlage V merkst du nie. Sie kostet trotzdem, und zwar in jedem einzelnen Jahr.
Das macht Steuerfehler so tückisch. Sie tun nicht weh, sie summieren sich nur. Eine um zehn Prozent zu niedrig angesetzte Abschreibung kostet bei einer normalen Wohnung über die Jahre einen mittleren vierstelligen Betrag an zu viel gezahlter Steuer.
Die gute Nachricht: Fast alle diese Fehler entstehen einmal, am Anfang. Wer sie dort vermeidet, hat sie für zwei Jahrzehnte erledigt. Weitere typische Stolperstellen stehen unter Fehler und Risiken beim Immobilienkauf.
Wichtig vorab: Diese Seite ist eine Einordnung aus der Praxis und ersetzt keine Steuerberatung. Steuerrecht ändert sich, und jeder Fall ist anders. Lass deine Zahlen von einem Steuerberater prüfen.
Die acht Fehler im Überblick
| Fehler | Was passiert |
| Grund und Boden zu hoch angesetzt | Die Abschreibung fällt dauerhaft zu niedrig aus |
| Tilgung als Kosten angesetzt | Nur Zinsen sind Werbungskosten, Tilgung nicht |
| Rücklagenzuführung sofort abgezogen | Abziehbar in der Regel erst bei Verwendung durch die Gemeinschaft |
| Zu viel Sanierung in den ersten drei Jahren | Aus Sofortabzug werden Anschaffungskosten |
| Zu günstig an Angehörige vermietet | Werbungskosten werden anteilig gekürzt |
| Belege nicht gesammelt | Fahrten, Porto, Kontoführung, Software bleiben ungenutzt |
| Erhaltungsaufwand nicht verteilt | Der Abzug verpufft in einem Jahr mit niedrigem Einkommen |
| Verkauf innerhalb der Frist | Die genutzte Abschreibung erhöht den steuerpflichtigen Gewinn |
Fehler eins: die Kaufpreisaufteilung
Abschreiben darfst du nur das Gebäude. Der Grund und Boden nutzt sich steuerlich nicht ab. Je höher also der Gebäudeanteil, desto höher deine jährliche Abschreibung.
Viele Kaufverträge enthalten dazu gar nichts. Dann teilt das Finanzamt auf, oft mit einer eigenen Arbeitshilfe, und das Ergebnis fällt für dich selten günstig aus. Besser ist eine begründete Aufteilung im Kaufvertrag. Der Bundesfinanzhof hat entschieden, dass eine vertragliche Aufteilung grundsätzlich anzuerkennen ist, solange sie die realen Wertverhältnisse nicht grundsätzlich verfehlt. Das Aktenzeichen lautet IX R 26/19.
| Kaufpreis 180.000 €, Nebenkosten 15.000 € | Bodenanteil 30 % | Bodenanteil 45 % |
| Gebäudeanteil | 136.500 € | 107.250 € |
| Abschreibung im Jahr, 2 Prozent | 2.730 € | 2.145 € |
| Unterschied im Jahr | 585 € | |
| Steuerersparnis im Jahr bei 35 % Steuersatz | 956 € | 751 € |
| Unterschied über 20 Jahre | rund 4.100 € |
Der Rechenweg: Bemessungsgrundlage sind 195.000 Euro inklusive Nebenkosten. 70 Prozent davon sind 136.500 Euro, 55 Prozent sind 107.250 Euro. Zwei Prozent ergeben 2.730 beziehungsweise 2.145 Euro Abschreibung. Die Differenz von 585 Euro bringt bei 35 Prozent Steuersatz rund 205 Euro im Jahr, über zwanzig Jahre rund 4.100 Euro.
Welcher Satz für dich gilt, hängt vom Gebäude ab: Bestandsgebäude werden in der Regel mit zwei Prozent abgeschrieben, sehr alte Gebäude mit 2,5 Prozent, neu fertiggestellte Wohngebäude mit drei Prozent. Die Einzelheiten stehen unter AfA für vermietete Immobilien.
Fehler zwei bis vier: die laufenden Klassiker
Tilgung ist keine Ausgabe. Von deiner Rate sind nur die Zinsen Werbungskosten. Die Tilgung ist Vermögensaufbau und steuerlich unbeachtlich. Wer die volle Rate ansetzt, bekommt Ärger bei der nächsten Prüfung.
Die Rücklage wirkt später. Was du monatlich in die Erhaltungsrücklage einzahlst, ist im Jahr der Einzahlung in der Regel noch nicht abziehbar. Abziehbar wird es meist erst, wenn die Gemeinschaft das Geld für eine Maßnahme verwendet. Die Jahresabrechnung deiner Verwaltung weist das aus.
Drei Jahre Vorsicht bei Sanierungen. Übersteigen die Kosten für Instandsetzung und Modernisierung innerhalb der ersten drei Jahre nach dem Kauf 15 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes ohne Umsatzsteuer, werden sie zu anschaffungsnahen Herstellungskosten. Dann wirken sie nicht sofort, sondern nur über die Abschreibung. Geregelt ist das in § 6 des Einkommensteuergesetzes.
Bei 136.500 Euro Gebäudeanteil liegt die Grenze also bei rund 20.475 Euro in drei Jahren. Wer ein Bad, die Fenster und die Elektrik gleichzeitig macht, ist schnell darüber. Oft hilft es, Maßnahmen zu strecken. Was sonst absetzbar ist, steht unter Werbungskosten bei Vermietung.
Fehler fünf: zu günstig an Angehörige vermieten
Die Wohnung an die Tochter oder an gute Bekannte, ein bisschen günstiger, alle sind zufrieden. Steuerlich gibt es dafür klare Grenzen.
| Miete im Verhältnis zur ortsüblichen Miete | Folge |
| 66 Prozent und mehr | Werbungskosten voll abziehbar |
| 50 bis unter 66 Prozent | Abzug nur bei positiver Prognose über den Gesamtzeitraum |
| unter 50 Prozent | Aufteilung, Werbungskosten nur anteilig abziehbar |
Ein Beispiel: Die ortsübliche Warmmiete beträgt 700 Euro. Du verlangst 420 Euro, also 60 Prozent. Damit bist du im mittleren Bereich und brauchst eine Prognose, dass sich die Vermietung über den Gesamtzeitraum lohnt. Verlangst du 330 Euro, also unter 50 Prozent, kannst du die Kosten nur noch anteilig absetzen.
Der Punkt ist einfach: Eine günstige Miete für Angehörige ist möglich, aber sie sollte bewusst über der Grenze liegen. Und die ortsübliche Miete musst du belegen können, etwa mit dem Mietspiegel.
Aus rund 4.000 verwalteten Einheiten und eigenen Objekten
Ich halte selbst 35 Immobilien mit knapp 100 Einheiten, mein Unternehmen verwaltet rund 4.000 Einheiten in Nordrhein-Westfalen. Ich liefere damit jedes Jahr tausende Abrechnungen, die genau so bei Steuerberatern und Finanzämtern landen.
Ein Erfahrungswert aus dem eigenen Bestand: Wenn Eigentümer Unterlagen für ihre Steuererklärung anfordern, geht es fast immer um dieselben zwei Punkte. Erstens um die Frage, welcher Teil des gezahlten Hausgelds im Jahr überhaupt abziehbar ist. Zweitens um die Aufteilung von Erhaltungsaufwand, der aus der Rücklage bezahlt wurde. Beides steht in der Jahresabrechnung, wird aber oft nicht gelesen.
Zweite Beobachtung: Käufer sanieren häufig direkt nach dem Kauf alles auf einmal. Steuerlich ist genau das oft die teuerste Reihenfolge. Wer dringende Arbeiten sofort macht und den Rest nach hinten schiebt, bleibt eher unter der Drei-Jahres-Grenze und kann die Kosten sofort absetzen.
Fragen
Häufige Fragen zu Steuern bei Vermietung
Kann ich Fahrten zur Wohnung absetzen?
Ja, Fahrten aus Anlass der Vermietung sind Werbungskosten, etwa zur Eigentümerversammlung, zur Übergabe oder zu einer Reparatur. Führe ein einfaches Verzeichnis mit Datum, Anlass und Kilometern.
Was mache ich mit einer großen Reparatur in einem schwachen Jahr?
Größere Erhaltungsaufwendungen kannst du auf zwei bis fünf Jahre gleichmäßig verteilen. Das lohnt sich, wenn dein Einkommen im Jahr der Zahlung niedrig ist und später wieder steigt.
Sind Nebenkostennachzahlungen Einnahmen?
Ja. Was dir der Mieter zahlt, ist im Jahr des Zuflusses Einnahme, was du zahlst, im Jahr des Abflusses Ausgabe. Dadurch verschieben sich Beträge über den Jahreswechsel, was in der Anlage V sauber abgebildet werden muss.
Lohnt sich ein Gutachten zur kürzeren Nutzungsdauer?
Bei älteren Gebäuden kann ein Sachverständigengutachten eine kürzere Restnutzungsdauer belegen und damit die Abschreibung erhöhen. Das Gutachten kostet Geld und wird nicht immer anerkannt. Sprich vorher mit deinem Steuerberater.
Wie fülle ich die Anlage V richtig aus?
Einnahmen aus Kaltmiete und umgelegten Kosten auf die eine Seite, Zinsen, Abschreibung, nicht umlagefähiges Hausgeld, Erhaltungsaufwand und sonstige Kosten auf die andere. Eine Anleitung steht unter Anlage V ausfüllen.
Was passiert steuerlich beim Verkauf?
Innerhalb von zehn Jahren ist der Gewinn steuerpflichtig, und die genutzte Abschreibung erhöht ihn. Nach zehn Jahren bleibt der Gewinn bei privat gehaltenen Immobilien in der Regel steuerfrei. Achte zusätzlich auf die Grenze zum gewerblichen Grundstückshandel.
Fazit
Steuern entscheiden nicht darüber, ob eine Wohnung gut ist. Aber sie entscheiden darüber, wie viel von der Rendite bei dir bleibt.
Sorge im Kaufvertrag für eine begründete Aufteilung zwischen Grund und Gebäude. Setze nur Zinsen an, nicht die Tilgung. Warte mit der Rücklage auf die Verwendung. Halte in den ersten drei Jahren Abstand zur 15-Prozent-Grenze. Und vermiete an Angehörige bewusst über der Grenze. Den Rest erledigt ein guter Steuerberater, wenn du ihm ordentliche Unterlagen gibst.
Alle Zahlen sind Beispielrechnungen. Diese Seite ersetzt keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung.
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