Finanzierung
Kapitalanlage ohne Eigenkapital: was realistisch ist
Möglich ist es, aber nur bei sehr guter Bonität, sicherem Einkommen und einem Objekt, das die Bank überzeugt. Der Zinsaufschlag liegt schnell bei mehr als einem Prozentpunkt, der Cashflow ist deutlich negativ, und du hast jahrelang keinen Spielraum. Ehrlich gesagt: Für einen ersten Kauf ist das selten klug.
Zwei Dinge, die oft verwechselt werden
„Ohne Eigenkapital“ meint in Wahrheit zwei ganz unterschiedliche Sachen.
Die 100-Prozent-Finanzierung. Die Bank finanziert den Kaufpreis, du zahlst die Kaufnebenkosten selbst. Bei einer Wohnung für 112.000 Euro in Essen brauchst du dafür immer noch 9.520 Euro aus eigener Tasche.
Die 110-Prozent-Finanzierung. Die Bank finanziert Kaufpreis und Nebenkosten. Du bringst nichts mit außer deinem Einkommen. Das ist die Variante, die in Werbeversprechen gemeint ist.
Der Unterschied ist entscheidend. Die Kaufnebenkosten sind nach dem Kauf verschwunden. Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch stecken in keiner Wohnung und lassen sich nicht verwerten. Finanziert die Bank sie mit, hat sie von Anfang an ein Darlehen, das über dem Wert der Sicherheit liegt. Genau das bepreist sie.
Wer überhaupt eine Chance hat
Banken vergeben solche Finanzierungen. Aber nicht an jeden. Typische Voraussetzungen: unbefristetes Arbeitsverhältnis außerhalb der Probezeit, ein Einkommen deutlich über dem Durchschnitt, eine saubere Schufa ohne jeden Negativeintrag, keine laufenden Konsumkredite und ein Objekt in einer Lage, die die Bank als gut vermietbar einstuft.
Fehlt eines davon, wird aus dem Angebot meist nichts. Und das ist kein Nachteil, sondern eine Vorwarnung.
Durchgerechnet: eine Wohnung in Essen-Altenessen
Eine vermietete Zweizimmerwohnung, 68 Quadratmeter, Bestandsbau, gepflegtes Haus in ruhiger Seitenstraße. Kaufpreis 112.000 Euro, Kaltmiete 480 Euro im Monat. Kauf von privat, Kaufnebenkosten 8,5 Prozent gleich 9.520 Euro. Die Gesamtinvestition beträgt 121.520 Euro.
Zuerst rechnest du aus, was die Wohnung überhaupt für die Rate hergibt:
Kaltmiete 480,00 Euro minus nicht umlagefähiges Hausgeld 80,00 Euro minus Mietausfallwagnis von 3 Prozent gleich 14,40 Euro minus eigene Instandhaltungsreserve für das Sondereigentum, 8 Euro je Quadratmeter im Jahr gleich 45,33 Euro im Monat. Es bleiben 340,27 Euro für die Darlehensrate.
Jetzt vier Finanzierungsvarianten. Die Anfangstilgung ist überall 2,0 Prozent. Die Zinssätze sind typische Größenordnungen und steigen mit dem Beleihungsauslauf.
| Variante | 110 % | 100 % | 90 % | 80 % |
| Eigenkapital | 0 € | 9.520 € | 20.720 € | 31.920 € |
| Darlehen | 121.500 € | 112.000 € | 100.800 € | 89.600 € |
| Zinssatz | 5,0 % | 4,5 % | 4,0 % | 3,6 % |
| Monatsrate | 708,75 € | 606,67 € | 504,00 € | 418,13 € |
| Zinsen im ersten Jahr | 6.019 € | 4.993 € | 3.995 € | 3.196 € |
| Cashflow je Monat | −368,48 € | −266,40 € | −163,73 € | −77,87 € |
| Restschuld nach 10 Jahren | 90.055 € | 83.776 € | 76.062 € | 68.068 € |
Rechne die Rate der ersten Spalte nach: 121.500 Euro mal 7,0 Prozent geteilt durch zwölf gleich 708,75 Euro. Der Cashflow ist 340,27 minus 708,75 gleich minus 368,48 Euro.
Das heißt im Klartext: Diese Wohnung kostet dich 368,48 Euro im Monat aus eigener Tasche, jeden Monat, über Jahre. Das sind 4.421,76 Euro im Jahr. Bei der 80-Prozent-Variante sind es 934,44 Euro im Jahr.
Allein die Zinsen kosten dich in der 110-Prozent-Variante im ersten Jahr 2.822,80 Euro mehr als in der 80-Prozent-Variante. Das ist mehr als ein Viertel der Jahreskaltmiete, das nirgendwo hingeht außer zur Bank. Rechne deine eigenen Werte im Cashflow-Rechner durch.
Rechenbeispiel. Zinsaufschläge für hohe Beleihungsausläufe unterscheiden sich stark je nach Bank. Diese Seite ersetzt keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung.
Der Punkt, der wirklich weh tut
Der negative Cashflow ist unangenehm, aber planbar. Das eigentliche Risiko ist ein anderes: Du bist über Jahre nicht verkaufsfähig.
Rechne es durch. Du hast die 110-Prozent-Variante gewählt. Nach fünf Jahren zwingt dich etwas zum Verkauf: ein Jobwechsel, eine Trennung, eine Krankheit. Die Restschuld beträgt dann 107.728,77 Euro.
Der Markt hat sich seitlich bewegt, du bekommst 105.000 Euro. Davon gehen rund 3 Prozent für Makler und Nebenkosten ab, bleiben 101.850 Euro. Die Lücke beträgt 5.878,77 Euro, die du bar an die Bank überweisen musst, damit sie die Grundschuld löscht.
Dazu kommen die fünf Jahre negativer Cashflow: 368,48 Euro mal 60 Monate gleich 22.108,80 Euro. Insgesamt hast du rund 28.000 Euro verloren, ohne dass der Markt eingebrochen wäre.
Bei konstantem Wert und 2,0 Prozent Tilgung dauert es rund elf Jahre, bis die Restschuld unter 80 Prozent des Kaufpreises fällt. Erst dann bist du wieder frei in deinen Entscheidungen.
Die Risiken, offen benannt
Es gibt Menschen, für die eine solche Finanzierung passt. Meist sind es Käufer mit hohem, stabilem Einkommen, einer echten Rücklage auf dem Konto und einem konkreten Grund, jetzt und nicht in zwei Jahren zu kaufen. Wer keinen dieser drei Punkte erfüllt, kauft besser später.
Aus der Verwaltungspraxis
Mein Unternehmen verwaltet rund 4.000 Einheiten in Nordrhein-Westfalen. Kreditverträge sehe ich nicht. Ich sehe, wer eine beschlossene Sonderumlage überweist und wer anruft.
Ein Erfahrungswert aus dem eigenen Bestand: Die Bitten um Ratenzahlung nach einer Umlage kommen fast immer aus derselben Gruppe. Gekauft wurde mit dem geringstmöglichen Eigenkapital, oft mit mitfinanzierten Nebenkosten. Der Rest des Ersparten ging in Möbel oder in die nächste Anzahlung.
Um welche Beträge geht es? Bei einer Wohnung um siebzig Quadratmeter liegt der Anteil an einer typischen größeren Maßnahme im niedrigen bis mittleren vierstelligen Bereich. Das ist keine dramatische Summe. Für jemanden ohne Rücklage ist sie trotzdem ein Problem.
Die zweite Beobachtung ist unangenehmer. Eigentümer ohne Puffer stimmen in Versammlungen häufiger gegen notwendige Maßnahmen. Sie schieben Sanierungen auf, die dadurch teurer werden, und schaden damit dem Wert ihrer eigenen Wohnung. Das ist der stille Preis einer zu knappen Finanzierung, und er steht in keiner Zinstabelle.
Fragen
Häufige Fragen zur Finanzierung ohne Eigenkapital
Gibt es Banken, die 110 Prozent finanzieren?
Ja, aber nicht viele und nicht für jeden. Verlangt werden in der Regel ein sehr sicheres Einkommen deutlich über dem Durchschnitt, eine makellose Schufa und ein Objekt in gefragter Lage. Der Zinsaufschlag liegt oft bei einem Prozentpunkt oder mehr.
Wie hoch ist der Zinsaufschlag konkret?
Im Beispiel oben sind es 1,4 Prozentpunkte zwischen 80 und 110 Prozent Beleihungsauslauf. Als Größenordnung ist das realistisch. Die tatsächlichen Stufen legt jede Bank selbst fest. Wie weit dein Angebot vom Marktdurchschnitt entfernt ist, zeigt die Zinsstatistik der Deutschen Bundesbank.
Lohnt sich das trotzdem wegen der Steuer?
Höhere Zinsen sind bei Vermietung Werbungskosten und senken deine Steuerlast. Aber: Von einem Euro Zins bekommst du je nach Grenzsteuersatz rund 40 Cent zurück. 60 Cent zahlst du selbst. Steuern machen eine schlechte Finanzierung nicht gut. Mehr dazu auf Rendite nach Steuern.
Was ist die Alternative, wenn das Geld knapp ist?
Günstiger kaufen, sechs bis zwölf Monate länger sparen oder eine bereits teilweise abbezahlte Immobilie als zusätzliche Sicherheit stellen. Die drei Wege stehen ausführlich auf Wie viel Eigenkapital brauchst du?.
Wie viel Eigenkapital sollte es mindestens sein?
Als Untergrenze die Kaufnebenkosten, damit die Bank nicht mehr leiht, als die Wohnung wert ist. Dazu ein Puffer, der nach dem Kauf unangetastet bleibt. Als Größenordnung die Jahreskosten der Wohnung plus eine mögliche Umlage.
Ist ein negativer Cashflow immer schlecht?
Nein. Ein kleines Minus kann in Ordnung sein, wenn du die Tilgung als Vermögensaufbau gegenrechnest. Wie du das sauber bewertest, zeigt Cashflow berechnen. Minus 368 Euro im Monat ohne jede Rücklage ist aber kein Vermögensaufbau, sondern ein Risiko.
Fazit
Eine Kapitalanlage ohne Eigenkapital ist kein Trick und keine Abkürzung. Sie ist die teuerste und unbeweglichste Variante, eine Wohnung zu kaufen.
Wenn du sie trotzdem gehen willst, dann bitte mit offenen Augen: höherer Zins über die ganze Bindung, deutlich negativer Cashflow, und über Jahre keine Möglichkeit, ohne Verlust wieder auszusteigen. Wer diese drei Punkte trägt und trotzdem ruhig schläft, kann es machen. Alle anderen warten besser und bauen erst das Eigenkapital auf. Den vollständigen Rahmen findest du im Leitfaden Immobilienfinanzierung für Kapitalanleger.
Diese Seite ist eine Einordnung aus der Praxis und ersetzt keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung. Über deine Konditionen entscheidet deine Bank.
Reicht dein Eigenkapital oder nicht?
Bring deine Zahlen mit. Danach weißt du, welche Preisklasse für dich wirklich realistisch ist.
Kostenloses Erstgespräch vereinbaren30 Minuten · unverbindlich · keine Verkaufsshow