Wie hoch sollte die Anfangstilgung sein?

Bei einer Kapitalanlage sind zwei Prozent die Untergrenze. Ein Prozent bedeutet vierzig Jahre Laufzeit und nach zehn Jahren fast die volle Restschuld. Im Beispiel kostet der Sprung von zwei auf drei Prozent 116 Euro im Monat und senkt die Restschuld nach zehn Jahren um rund 16.700 Euro.

Kann ich die Annuität steuerlich absetzen?

Nur den Zinsanteil. Die Tilgung ist kein Aufwand, sondern Vermögensaufbau, und bleibt steuerlich außen vor. Bei 677 Euro Rate sind im ersten Monat 443 Euro Zins abziehbar und 233 Euro Tilgung nicht. Deshalb sinkt der abziehbare Anteil mit jedem Jahr. Für deinen Fall ist ein Steuerberater die richtige Adresse.

Lexikon · Finanzierung

Annuität einfach erklärt

Die Annuität ist die gleichbleibende Jahresrate, die du an deine Bank zahlst. Sie besteht aus Zins und Tilgung. Der Betrag bleibt über die gesamte Zinsbindung konstant, seine Zusammensetzung verschiebt sich: Der Zinsanteil sinkt mit jeder Rate, der Tilgungsanteil wächst im gleichen Maß. Deshalb tilgst du am Anfang langsam und später immer schneller.

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Warum das für dich wichtig ist

Die Annuität ist die einzige Zahl, die jeden Monat wirklich von deinem Konto abgeht. Sie entscheidet, ob deine Wohnung sich trägt.

Wichtiger als die Rate ist aber die Anfangstilgung. Sie bestimmt die Restschuld am Ende der Zinsbindung, und die ist dein größtes Risiko: Niemand weiß, zu welchem Zins du sie anschließen kannst.

Ein Beispiel aus dem Ruhrgebiet

Eine Zweizimmerwohnung in Essen-Altendorf, Kaufpreis 139.000 Euro. Du bringst die Kaufnebenkosten und etwas Eigenkapital ein und nimmst 140.000 Euro Darlehen auf.

Darlehen	140.000 €
Sollzins	3,80 %
Anfangstilgung	2,00 %
Annuität, 5,80 % pro Jahr	8.120 €
Monatsrate	677 €
Davon Zins im ersten Monat	443 €
Davon Tilgung im ersten Monat	233 €
Restschuld nach zehn Jahren	rund 106.700 €
In zehn Jahren getilgt	rund 33.300 €

Mit drei Prozent Anfangstilgung steigt die Rate auf 793 Euro, also 116 Euro mehr. Dafür liegt die Restschuld nach zehn Jahren bei rund 90.000 statt 106.700 Euro. Für 116 Euro im Monat stehst du am Ende mit rund 16.700 Euro weniger Schulden da.

Aus der Verwaltungspraxis

Mein Unternehmen verwaltet rund 4.000 Einheiten in Nordrhein-Westfalen, und ich bekomme viele Finanzierungen von Eigentümern zu sehen. Ein Erfahrungswert daraus: Käufer verhandeln beim Zins um Hundertstel und lassen die Tilgung unbeachtet, obwohl sie den viel größeren Hebel hat.

Was mir außerdem auffällt: Sobald eine Sonderumlage beschlossen wird, geraten genau die Eigentümer in Not, die mit einem Prozent Anfangstilgung gerechnet haben. Wer bei der Rate am Limit war, hat für nichts anderes mehr Luft.

Typische Fehler

Nur auf die Rate schauen. Eine niedrige Rate entsteht fast immer über eine niedrige Tilgung. Das verschiebt das Problem nur auf den Tag, an dem die Zinsbindung endet.

Ein Prozent Anfangstilgung. Damit läuft das Darlehen über vierzig Jahre. Bei einer Kapitalanlage ist das selten sinnvoll, weil die Restschuld nach zehn Jahren kaum kleiner geworden ist.

Sondertilgung nicht vereinbaren. Meistens sind fünf Prozent der Darlehenssumme pro Jahr kostenlos möglich. Wer das nicht in den Vertrag schreibt, kann später nicht schneller tilgen, selbst wenn Geld da ist.

Die Annuität mit dem Cashflow verwechseln. Der Tilgungsanteil ist kein Verlust, sondern Vermögensaufbau. Steuerlich abziehbar sind aber nur die Zinsen, nicht die Tilgung.

Häufige Missverständnisse

Bleibt die Rate wirklich immer gleich?

Innerhalb der Zinsbindung ja. Danach wird neu verhandelt, und dann kann die Rate deutlich steigen oder fallen. Gleich bleibt also nur der Betrag, nicht die Sicherheit.

Warum tilge ich am Anfang so wenig?

Weil der Zins auf die volle Restschuld anfällt. Mit jeder Rate wird die Restschuld kleiner, damit der Zinsanteil auch. Der frei werdende Teil wandert automatisch in die Tilgung.

Fazit

Die Annuität ist die Summe aus Zins und Tilgung, und nur der zweite Teil gehört dir. Frag deshalb nie nur nach der Rate, sondern immer nach der Restschuld am Ende der Zinsbindung.

Zwei Prozent Anfangstilgung sind bei einer Kapitalanlage die Untergrenze. Wer mehr schafft, kauft sich Ruhe für den Tag der Anschlussfinanzierung.

Diese Erklärung ist allgemein gehalten und ersetzt keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung.

Passt deine Rate zu deiner Wohnung?

Im Erstgespräch rechne ich Annuität, Restschuld und Cashflow an deinem konkreten Objekt durch.

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