Kaufprozess
Exposé richtig lesen: was drinsteht und was fehlt
Ein Exposé ist Werbung, keine Auskunft. Verlässlich sind meist nur Kaufpreis, Adresse und Wohnfläche. Prüfen musst du Hausgeld, Rücklage, Miete, Zustand und beschlossene Maßnahmen — die stehen fast nie vollständig drin. Lies das Exposé deshalb als Liste offener Fragen und fordere zu jeder Angabe das passende Dokument an.
Ein Exposé soll verkaufen, nicht informieren
Zwölf Fotos, ein freundlicher Text, eine Renditezahl in Fettdruck. So sieht das aus, was dir zuerst begegnet. Das ist keine Täuschung, sondern schlicht der Zweck: Ein Exposé soll dich dazu bringen, dich zu melden. Alles, was Fragen aufwirft, wandert nach hinten oder fällt weg.
Daraus folgt eine einfache Lesehaltung. Du suchst im Exposé nicht nach Antworten, sondern nach Lücken. Jede Lücke ist eine Frage an den Makler oder Verkäufer. Wer sie sauber beantwortet, hat ein gutes Objekt. Wer ausweicht, spart dir eine Besichtigung.
Der Aufwand dafür ist überschaubar. Zwanzig Minuten pro Exposé reichen, um neun von zehn Angeboten auszusortieren. Die Reihenfolge im gesamten Kaufprozess für Anlagewohnungen sieht genau das vor: erst Papier, dann Termin.
Angabe, Fallstrick, Gegenmittel
Diese Tabelle ist der Kern der Seite. Links steht, was im Exposé steht. Rechts steht, was du anforderst, bevor du überhaupt einen Termin machst.
| Angabe im Exposé | Was dahinterstecken kann | Das forderst du an |
| Wohnfläche | Balkon voll gerechnet, Dachschrägen nicht abgezogen, Keller mitgezählt | Wohnflächenberechnung und Grundriss mit Maßen |
| Hausgeld | Nur der umlagefähige Teil genannt, Rücklagenzuführung fehlt | Wirtschaftsplan und letzte Jahresabrechnung |
| Kaltmiete | Wunschmiete statt Ist-Miete, oder Miete inklusive Stellplatz | Mietvertrag mit allen Nachträgen |
| „Rendite 5,8 %“ | Bruttomietrendite ohne Kaufnebenkosten und ohne Hausgeld | eigene Rechnung mit echten Zahlen |
| „gepflegter Zustand“ | Sondereigentum saniert, Dach und Stränge nicht | Protokolle der letzten drei Jahre |
| „Rücklage vorhanden“ | vierstellig bei zwanzig Einheiten | Stand der Erhaltungsrücklage zum Stichtag |
| Baujahr | Kernsanierung unerwähnt oder falsch datiert | Energieausweis und Beschlusssammlung |
| „provisionsfrei“ | Innenprovision ist im Preis eingerechnet | Preisvergleich mit ähnlichen Objekten |
| Fotos ohne Treppenhaus | Gemeinschaftsflächen in schlechtem Zustand | Fotos oder Besichtigung des Hauses |
Die vier Zahlen, die wirklich zählen
Kaufpreis pro Quadratmeter. Teile den Preis durch die Fläche. Diese eine Zahl macht Objekte vergleichbar, über Stadtteile hinweg. In Essen liegen zwischen Altendorf und Rüttenscheid Welten, und der Quadratmeterpreis zeigt sie sofort.
Hausgeld pro Quadratmeter und Monat. Auch das teilst du. Liegt der Wert deutlich über den üblichen Spannen, steckt entweder ein Aufzug, eine Tiefgarage, ein Concierge oder eine hohe Rücklagenzuführung dahinter. Alle vier sind erklärbar. Unerklärt bleibt kein gutes Zeichen. Was genau im Hausgeld steckt, lohnt eine eigene Lesestunde.
Kaufpreisfaktor. Kaufpreis geteilt durch Jahreskaltmiete. Der Kaufpreisfaktor sagt dir in Sekunden, ob sich weiterrechnen lohnt. Ein Faktor über 28 ist bei einer einfachen Lage im Ruhrgebiet ein Stoppschild.
Nicht umlagefähiger Anteil. Verwaltervergütung, Bankgebühren und die Zuführung zur Erhaltungsrücklage bleiben bei dir hängen. Das sind oft 25 bis 35 Prozent des Hausgelds. Genau dieser Anteil fehlt in fast jeder Exposé-Rendite.
Was systematisch fehlt
Drei Dinge fehlen in Exposés so regelmäßig, dass ihr Fehlen schon fast normal ist. Erstens der Stand der Erhaltungsrücklage. Zweitens beschlossene, aber noch nicht bezahlte Maßnahmen. Drittens laufende Rechtsstreitigkeiten der Gemeinschaft.
Alle drei stehen in den Protokollen und in der Beschlusssammlung. Beides darfst du als Kaufinteressent anfordern, und ein seriöser Verkäufer liefert es. Wie du diese Unterlagen liest, steht auf der Seite Protokolle der Eigentümerversammlung prüfen.
Der Energieausweis muss dir dagegen von Gesetzes wegen vorgelegt werden, und zwar spätestens bei der Besichtigung. Die Pflicht steht im Gebäudeenergiegesetz. Wer dir ausweicht, verstößt gegen eine klare Regel — § 80 GEG und die Folgeparagrafen regeln das.
Ein Exposé aus Essen-Altendorf, nachgerechnet
Das Exposé wirbt mit „5,9 % Rendite“. Angeboten wird eine vermietete Zweizimmerwohnung, 58 Quadratmeter, Bestandsbau der Nachkriegszeit, Kaufpreis 139.000 Euro, Kaltmiete 685 Euro im Monat. Hausgeld ist mit „ca. 180 €“ angegeben. Provision 3,57 Prozent.
Die Werbezahl stimmt sogar: 685 mal 12 ergibt 8.220 Euro, geteilt durch 139.000 sind 5,9 Prozent. Das ist die Bruttomietrendite. Nur hat sie mit deinem Konto nichts zu tun.
| Kaufpreis | 139.000 € |
| Grunderwerbsteuer NRW, 6,5 % | 9.035 € |
| Notar und Grundbuch, rund 2,0 % | 2.780 € |
| Maklerprovision 3,57 % | 4.962 € |
| Gesamtinvestition | 155.777 € |
| Jahreskaltmiete | 8.220 € |
| Hausgeld laut Wirtschaftsplan: nicht 180 €, sondern 238 € | −2.856 €/Jahr |
| davon umlagefähig auf den Mieter, rund 68 % | +1.942 €/Jahr |
| Ansatz Mietausfall und Verwaltung im Sondereigentum | −411 €/Jahr |
| Nettomietertrag | 6.895 €/Jahr |
| Nettomietrendite auf die Gesamtinvestition | 4,43 % |
Aus 5,9 Prozent werden 4,4 Prozent. Nicht durch einen Trick, sondern weil zwei echte Positionen dazukommen: die Kaufnebenkosten und der Teil des Hausgelds, den du selbst trägst. Der Sprung von 180 auf 238 Euro stammt aus dem Wirtschaftsplan, den der Verkäufer auf Nachfrage geschickt hat. Die 180 Euro im Exposé waren eine alte Zahl aus einer alten Abrechnung.
4,4 Prozent sind für Altendorf nicht schlecht. Der Punkt ist ein anderer: Du triffst deine Entscheidung auf einer Zahl, die um ein Drittel danebenlag. Rechne selbst nach, zum Beispiel mit dem Mietrendite-Rechner.
Beispielzahlen zur Veranschaulichung. Mieten, Hausgeld und Preise unterscheiden sich von Objekt zu Objekt.
Die Fehler beim Exposé-Lesen
Aus der Verwaltung von rund 4.000 Einheiten
Mein Unternehmen verwaltet rund 4.000 Einheiten in Nordrhein-Westfalen. Immer wenn eine Wohnung in einem von mir betreuten Haus verkauft wird, laufen die Unterlagenanfragen über meinen Schreibtisch. Das gibt einen sehr direkten Blick darauf, wie gut Exposés und Wirklichkeit zusammenpassen.
Ein Erfahrungswert aus dem eigenen Bestand: Wenn im Exposé eine Hausgeldzahl steht, stammt sie auffällig oft aus einer abgelaufenen Abrechnung und nicht aus dem geltenden Wirtschaftsplan. Die Differenz bewegt sich meist im Bereich von zehn bis dreißig Prozent nach oben, weil Energiepreise, Versicherung und Rücklagenzuführung dazwischen angehoben wurden. Bei einer Sechzig-Quadratmeter-Wohnung sind das schnell 40 bis 70 Euro im Monat.
Zweite Beobachtung: Käufer, die vor dem Termin nach Wirtschaftsplan und Protokollen fragen, bekommen sie fast immer. Der Aufwand für die Verwaltung ist klein. Gefragt wird trotzdem selten — und fast nie vor der ersten Besichtigung. Genau da wäre es am nützlichsten.
Fragen
Häufige Fragen zum Exposé
Ist ein Makler verpflichtet, mir die Unterlagen zu geben?
Eine allgemeine Pflicht, dir jedes Dokument ungefragt vorzulegen, gibt es nicht. Beim Energieausweis ist es anders, der muss spätestens bei der Besichtigung vorliegen. Alles Weitere bekommst du auf Nachfrage — und ein Verkäufer, der ernsthaft verkaufen will, liefert es auch.
Welche Unterlagen fordere ich zuerst an?
Drei Stück reichen für die Vorauswahl: Wirtschaftsplan, letzte Jahresabrechnung und die Protokolle der letzten drei Versammlungen. Damit siehst du Hausgeld, Rücklage und anstehende Maßnahmen. Teilungserklärung, Grundbuchauszug und Mietvertrag kommen erst, wenn du es ernst meinst.
Was bedeutet „vermietet, Miete unter Marktniveau“?
Das heißt fast immer: langjähriger Mieter, niedrige Miete, kein schneller Hebel. Eine Anhebung ist nur im Rahmen der gesetzlichen Grenzen möglich und dauert. Rechne mit der Ist-Miete, nicht mit der Wunschmiete. Ein Blick in den örtlichen Mietspiegel zeigt dir den Abstand.
Sagt das Baujahr etwas über die Kosten?
Weniger als du denkst. Wichtiger ist, wann Dach, Fenster, Stränge und Heizung zuletzt gemacht wurden. Ein Bau der Fünfzigerjahre mit neuem Dach und neuer Heizung ist kalkulierbarer als ein Bau der Neunzigerjahre, an dem nie etwas gemacht wurde.
Wie erkenne ich ein geschöntes Foto?
Weitwinkel macht Räume größer, als sie sind. Gleiche die Bilder deshalb immer mit dem Grundriss und den Maßen ab. Fehlen Fotos vom Treppenhaus, vom Keller und von der Fassade, ist das selten ein Zufall.
Lohnt sich ein Objekt ohne vollständige Angaben überhaupt?
Manchmal ja. Gerade bei Erbengemeinschaften oder privaten Verkäufern sind Exposés dünn, ohne dass etwas faul ist. Entscheidend ist die Reaktion auf deine Fragen. Wer liefert, ist einen Termin wert. Wer bremst, nicht.
Fazit
Ein Exposé ist ein Angebot zum Gespräch, nicht eine Beschreibung der Wirklichkeit. Drei Zahlen darin sind meist belastbar: Preis, Adresse, Fläche. Der Rest ist zu prüfen.
Bau dir eine feste Routine: Quadratmeterpreis rechnen, Faktor rechnen, Hausgeld und Protokolle anfordern, erst dann den Termin machen. Damit sortierst du schneller aus und gehst mit einer echten Rechnung in die Besichtigung. Wie du den Wirtschaftsplan danach liest, steht unter Wirtschaftsplan lesen und verstehen.
Diese Seite ist eine Einordnung aus der Praxis und ersetzt keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung.
Du hast ein Exposé auf dem Tisch?
Bring es mit, samt Hausgeld und Miete. Nach 30 Minuten weißt du, ob sich die Besichtigung lohnt.
Kostenloses Erstgespräch vereinbaren30 Minuten · unverbindlich · keine Verkaufsshow