Rechner
Spekulationsfrist-Rechner: wann der Verkauf steuerfrei wird
Verkaufst du eine vermietete Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf, ist der Gewinn steuerpflichtig. Die Frist läuft vom Tag des notariellen Kaufvertrags bis zum Tag des Verkaufsvertrags. Ab dem Tag danach bleibt der Gewinn steuerfrei. Der Rechner zeigt dir Fristende, Restlaufzeit und die mögliche Steuer.
Maßgeblich ist das Datum der notariellen Beurkundung, nicht der Tag der Übergabe oder der Grundbucheintragung.
Die Rechnung bildet den Grundfall nach § 23 Einkommensteuergesetz ab. Sie ersetzt keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung. Für deinen Fall sprich mit deinem Steuerberater.
Welche zwei Daten zählen
Die Frist beginnt mit dem Tag, an dem der Kaufvertrag beim Notar unterschrieben wurde. Nicht mit der Übergabe, nicht mit der Zahlung, nicht mit dem Eintrag ins Grundbuch. Das gilt genauso für das Ende: Maßgeblich ist der Tag der Beurkundung deines Verkaufsvertrags.
Die Frist beträgt zehn Jahre. Sie muss überschritten sein, nicht nur erreicht. Wer am Jahrestag verkauft, ist knapp zu früh. Deshalb zeigt der Rechner zwei Daten: das Fristende und den ersten Tag, an dem du sicher verkaufen kannst.
Bei einer geerbten oder geschenkten Immobilie zählt nicht dein Erwerb, sondern der Kauf des Vorbesitzers. Wenn deine Eltern eine Wohnung vor fünfzehn Jahren gekauft haben, ist die Frist für dich bereits abgelaufen. Das ist eine der wenigen freundlichen Regeln im Steuerrecht.
Mehr zu den Details steht unter Spekulationsfrist bei Immobilien.
Die Ausnahme für Eigennutzung
§ 23 Einkommensteuergesetz kennt eine wichtige Ausnahme. Wer die Immobilie selbst bewohnt hat, kann auch innerhalb der zehn Jahre steuerfrei verkaufen.
Dafür gibt es zwei Wege. Der erste: Du hast die Wohnung seit dem Kauf durchgehend selbst genutzt. Der zweite: Du hast sie im Jahr des Verkaufs und in den beiden Kalenderjahren davor selbst bewohnt.
Der zweite Weg ist großzügiger, als er klingt. Kalenderjahre müssen nicht voll sein. Wer im Dezember einzieht und im Januar des übernächsten Jahres verkauft, erfüllt die Regel formal — das sind drei Kalenderjahre, aber nur gut ein Jahr echte Nutzung. In der Praxis prüft das Finanzamt genau hin, und auf Zwischenvermietungen reagiert es empfindlich.
Wichtig: Eigennutzung heißt selbst wohnen. Eine Wohnung, die du deinen Eltern kostenlos überlässt, zählt nicht. Eine Wohnung, in der ein Kind wohnt, für das du Kindergeld bekommst, zählt dagegen schon. Diese Details entscheiden über fünfstellige Beträge, deshalb gehört der Fall zum Steuerberater.
Wie der steuerpflichtige Gewinn entsteht
Der Gewinn ist der Verkaufspreis minus Anschaffungskosten minus Verkaufskosten. So weit ist es einfach.
Es gibt aber einen Punkt, der viele überrascht: Die Abschreibung, die du während der Vermietung genutzt hast, senkt rückwirkend deine Anschaffungskosten. Wer zehn Jahre lang rund 2.960 Euro im Jahr abgeschrieben hat, hat knapp 29.600 Euro angesammelt. Diese Summe erhöht den steuerpflichtigen Gewinn.
Beispiel: Kauf für 185.000 Euro inklusive Nebenkosten, Verkauf für 240.000 Euro. Der reine Gewinn liegt bei 55.000 Euro. Mit der genutzten Abschreibung werden daraus rund 84.600 Euro. Bei 42 Prozent Grenzsteuersatz ist das ein Unterschied von über 12.000 Euro Steuer.
Der Rechner oben zeigt bewusst nur den Grundfall ohne AfA-Zurechnung, damit die Logik klar bleibt. Wie viel Abschreibung bei dir zusammenkommt, rechnest du im AfA-Rechner. Die Gesamtsicht steht unter Rendite nach Steuern.
Was dieser Rechner nicht kann
Was ich bei über 200 Verkäufen im Jahr sehe
Über mein Maklerteam laufen mehr als 200 Verkäufe pro Jahr, dazu kommen rund 4.000 verwaltete Einheiten in Nordrhein-Westfalen. Dabei fällt ein Muster auf, das richtig Geld kostet: Verkäufer kennen ihr Kaufdatum ungefähr, aber nicht genau.
Was in der Praxis hilft: Hol den alten Kaufvertrag heraus, bevor du mit der Vermarktung startest. Trag das Datum hier ein. Wenn bis zum Fristende weniger als ein halbes Jahr fehlt, plane die Vermarktung so, dass der Notartermin sicher danach liegt.
Und noch ein praktischer Hinweis: Ein guter Preis entsteht nicht durch Warten allein, sondern durch Vorbereitung. Die Zeit bis zum Fristende lässt sich nutzen — Unterlagen sortieren, kleine Mängel beheben, Mietverhältnis klären. Worauf es dabei ankommt, steht unter Immobilie unter Wert verkauft.
Fazit
Die Zehnjahresfrist ist eine der klarsten Regeln im deutschen Steuerrecht: Ein Datum, zehn Jahre, fertig. Genau deshalb wird sie so oft übersehen.
Wenn du verkaufen willst, prüfe als Erstes das Datum im alten Notarvertrag. Fehlen nur noch Monate, ist Warten fast immer die bessere Entscheidung. Ist die Frist abgelaufen, hast du freie Hand. Und wenn du selbst darin gewohnt hast, lohnt sich ein Gespräch mit dem Steuerberater — die Ausnahme ist mehr wert, als die meisten denken. Weitere Werkzeuge findest du in der Rechner-Übersicht.
Diese Seite ist eine Orientierung und ersetzt keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung.
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