Rechner
AfA-Rechner: lineare Gebäudeabschreibung und Steuerersparnis
Die lineare Gebäude-AfA senkt deine Steuer, ohne dass Geld abfließt. Du teilst die Anschaffungskosten in Grundstück und Gebäude. Nur der Gebäudeanteil wird abgeschrieben, meist mit zwei Prozent im Jahr. Diesen Betrag ziehst du als Werbungskosten ab. Wie viel Steuer du sparst, hängt an deinem Grenzsteuersatz.
Vorbelegt mit einer Essener Bestandswohnung. Der Grundstücksanteil ist eine Annahme — maßgeblich ist die Aufteilung, die dein Finanzamt akzeptiert.
Die Rechnung bildet nur die lineare Gebäude-AfA ab. Sie ersetzt keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung. Für deine Steuererklärung sprich mit deinem Steuerberater.
Warum nur das Gebäude zählt
Abschreibung bildet Verschleiß ab. Ein Gebäude altert, ein Dach wird undicht, Leitungen werden spröde. Grund und Boden altern nicht. Deshalb darfst du nur den Gebäudeanteil abschreiben.
Das heißt: Bevor du rechnest, musst du den Kaufpreis aufteilen. Bei Eigentumswohnungen in dichter Bebauung liegt der Grundstücksanteil oft bei 15 bis 25 Prozent. Bei einem Einfamilienhaus mit großem Garten kann er über 40 Prozent liegen. In teuren Lagen steigt er, weil dort der Boden teuer ist.
Die Kaufnebenkosten gehören mit in die Rechnung. Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und Maklerprovision sind Anschaffungsnebenkosten. Sie werden im selben Verhältnis aufgeteilt wie der Kaufpreis. Der Gebäudeanteil der Nebenkosten erhöht also deine Abschreibung. Wer sie weglässt, verschenkt jedes Jahr Geld.
Das Finanzamt prüft die Aufteilung. Wenn sie unplausibel wirkt, rechnet es selbst nach. Steht die Aufteilung schon im Kaufvertrag und ist sie nachvollziehbar, hast du eine deutlich bessere Position. Mehr dazu unter AfA bei vermieteten Immobilien.
Welcher Satz für welches Gebäude
Der Regelfall für vermietete Wohngebäude sind zwei Prozent im Jahr. Über 50 Jahre ist das Gebäude damit vollständig abgeschrieben. Grundlage ist § 7 Absatz 4 Einkommensteuergesetz.
Für sehr alte Gebäude gilt ein höherer Satz. Wurde das Haus vor Mitte der Zwanzigerjahre des vorigen Jahrhunderts fertiggestellt, sind es 2,5 Prozent und damit 40 Jahre Laufzeit. Im Ruhrgebiet betrifft das viele Altbauten in Essen-Frohnhausen oder Holsterhausen.
Für neu gebaute Mietwohngebäude gilt aktuell ein erhöhter Satz von drei Prozent. Damit ist das Gebäude nach gut 33 Jahren abgeschrieben. Ob dein Objekt darunterfällt, klärst du mit deinem Steuerberater.
Es gibt außerdem Sonderabschreibungen für bestimmte Neubauten und erhöhte Absetzungen für denkmalgeschützte Gebäude. Die bildet dieser Rechner bewusst nicht ab, weil sie an viele Bedingungen geknüpft sind. Wenn dein Objekt unter Denkmalschutz steht, gehört der Fall in jedem Fall zum Steuerberater.
Ein Beispiel aus Essen
Eigentumswohnung in Altenessen, Kaufpreis 165.000 Euro, Nebenkosten 12,07 Prozent. Die Anschaffungskosten liegen damit bei 184.915,50 Euro.
Der Grundstücksanteil beträgt 20 Prozent, also 36.983,10 Euro. Bleiben 147.932,40 Euro Gebäudewert. Zwei Prozent davon sind 2.958,65 Euro Abschreibung im Jahr.
Bei einem Grenzsteuersatz von 42 Prozent sparst du dadurch 1.242,63 Euro Steuern im Jahr. Das sind rund 103,55 Euro im Monat. Über zehn Jahre kommen 12.426,32 Euro zusammen.
Diese Zahl ist kein Geschenk. Sie senkt nur deine Steuerlast, solange du vermietest. Aber sie verändert die Rechnung spürbar: Ein Objekt mit 70 Euro negativem Cashflow im Monat steht nach Steuern plötzlich im Plus. Genau deshalb gehört die AfA in jede ehrliche Kalkulation, zusammen mit den Werbungskosten bei Vermietung.
Wo der Rechner an seine Grenzen kommt
Was mir in der Praxis auffällt
Ich bin seit über zwanzig Jahren in der Branche, halte selbst 35 Immobilien mit knapp 100 Einheiten und sehe über mein Maklerteam mehr als 200 Verkäufe im Jahr. Ein Punkt taucht dabei immer wieder auf: Die Aufteilung zwischen Grundstück und Gebäude steht in den wenigsten Kaufverträgen.
Ein Unterschied von zehn Prozentpunkten beim Grundstücksanteil verändert die jährliche AfA in diesem Beispiel um rund 370 Euro. Über zehn Jahre sind das 3.700 Euro Abschreibung und bei 42 Prozent Grenzsteuersatz gut 1.550 Euro echte Steuer. Sprich das Thema an, bevor der Notartermin steht, und lass es von deinem Steuerberater prüfen. Wie du die Zahlen später einträgst, steht unter Anlage V ausfüllen.
Fazit
Die AfA ist der ruhigste Hebel, den du als Vermieter hast. Sie kostet dich nichts, sie läuft automatisch, und sie wirkt jedes Jahr aufs Neue.
Drei Dinge entscheiden über ihre Höhe: die Anschaffungskosten inklusive Nebenkosten, der Gebäudeanteil und der richtige Satz. Bei allen dreien lohnt sich Genauigkeit. Der Rechner gibt dir die Größenordnung, dein Steuerberater die belastbare Zahl. Weitere Werkzeuge stehen in der Rechner-Übersicht, die Grundlagen im Lexikoneintrag AfA.
Diese Seite ist eine Orientierung und ersetzt keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung.
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