Fehler und Risiken
Immobilie unter Wert verkauft: woran es fast immer liegt
Unter Wert verkauft wird meistens aus drei Gründen: Der Preis wurde nie sauber ermittelt, die Unterlagen fehlten, oder der Verkauf lief unter Zeitdruck an den erstbesten Interessenten. Wer den Wert vorher mit Vergleichsdaten belegt und vollständige Unterlagen bereithält, verhandelt aus einer anderen Position.
Zehn Prozent sind kein Rundungsfehler
Bei einer Wohnung für 200.000 Euro sind zehn Prozent 20.000 Euro. Das ist mehr, als die meisten Menschen in einem Jahr sparen. Und es ist genau die Spanne, um die viele Verkäufe danebengehen.
Das Unangenehme daran: Du merkst es nicht. Wer zu billig verkauft, bekommt schnell ein gutes Angebot, ist erleichtert und hält es für einen Erfolg. Der Käufer denkt sich seinen Teil und sagt nichts.
Diese Seite zeigt, wo das Geld verloren geht und wie du den Wert vorher belegst. Weitere Risiken rund um Kauf und Besitz stehen unter Fehler und Risiken beim Immobilienkauf.
Die sieben Verlustquellen
| Fehler | Wirkung |
| Preis nach Gefühl festgelegt | Entweder zu tief angesetzt oder so hoch, dass niemand anfragt |
| Unterlagen unvollständig | Käufer und Banken kalkulieren Risiko ein und bieten weniger |
| Verkauf unter Zeitdruck | Jede Eile ist ein Rabatt für den Käufer |
| An den ersten Interessenten | Ohne Vergleich weißt du nicht, was der Markt hergibt |
| Keine ordentlichen Fotos, kein Exposé | Weniger Anfragen, schwächere Verhandlungsposition |
| Mängel verschwiegen | Nachverhandlung im Notartermin oder Haftung danach |
| Steuerliche Fristen ignoriert | Die Steuer frisst den erzielten Mehrpreis |
Den Wert belegen statt schätzen
Der Verkehrswert ist der Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zu erzielen wäre. Er ist keine Meinung, sondern das Ergebnis einer Herleitung. Drei Quellen kosten dich nichts.
Erstens die Gutachterausschüsse. In Nordrhein-Westfalen veröffentlichen sie Bodenrichtwerte und Grundstücksmarktberichte mit echten Kaufpreisen aus notariellen Verträgen. Das sind keine Angebotspreise, sondern tatsächlich gezahlte Preise.
Zweitens Vergleichsobjekte. Suche nach ähnlichen Wohnungen im selben Stadtteil, gleiche Größe, gleiches Baujahr, gleicher Zustand. Im Ruhrgebiet liegen die Unterschiede zwischen Stadtteilen hoch. Essen-Rüttenscheid und Essen-Altendorf sind zwei verschiedene Märkte.
Drittens die Ertragsrechnung. Bei einer vermieteten Wohnung zahlt der Käufer für die Miete. Ein Kaufpreisfaktor von 20 bedeutet zwanzig Jahresmieten. Was in deiner Lage üblich ist, steht unter Kaufpreisfaktor, die Definition des Werts unter Verkehrswert.
Was ein falscher Startpreis anrichtet
Viele denken, ein hoher Startpreis sei ungefährlich, weil man ja heruntergehen kann. In der Praxis ist das Gegenteil der Fall.
| Startpreis bei einem Marktwert von 200.000 € | Typischer Verlauf | Ergebnis |
| 169.000 €, deutlich zu tief | viele Anfragen, schneller Abschluss | rund 175.000 € |
| 199.000 €, marktgerecht | stetige Anfragen, echter Wettbewerb | rund 200.000 € |
| 259.000 €, deutlich zu hoch | kaum Anfragen, mehrere Preissenkungen | rund 185.000 € |
Der Grund für die letzte Zeile: Ein Angebot, das lange steht und mehrfach reduziert wird, gilt am Markt als Problemfall. Käufer fragen dann nicht mehr, was es wert ist, sondern was damit nicht stimmt. Am Ende liegt der erzielte Preis oft unter dem, was ein marktgerechter Start gebracht hätte.
Zeit ist bei diesem Thema die härteste Währung. Wer verhandeln will, braucht Alternativen. Wie die andere Seite denkt, steht unter Kaufpreis verhandeln.
Die Steuer, die den Mehrpreis auffrisst
Verkaufst du eine vermietete Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf, ist der Gewinn als privates Veräußerungsgeschäft steuerpflichtig. Maßgeblich sind die Daten der notariellen Verträge bei Kauf und Verkauf, nicht Übergabe oder Zahlung. Geregelt ist das in § 23 des Einkommensteuergesetzes.
Zwei Punkte werden dabei oft übersehen. Erstens erhöht die in Anspruch genommene Abschreibung den steuerpflichtigen Gewinn, weil sie die Anschaffungskosten mindert. Zweitens gilt eine Ausnahme nur für selbst genutzte Immobilien.
Und es gibt eine zweite Grenze: Wer innerhalb von rund fünf Jahren mehr als drei Objekte verkauft, gerät schnell in den gewerblichen Grundstückshandel. Dann fallen zusätzlich Gewerbesteuer an und die Zehnjahresfrist hilft nicht mehr. Mehr dazu steht unter Spekulationsfrist bei Immobilien.
Diese Seite ordnet aus der Praxis ein und ersetzt keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung. Steuerliche Fragen zum Verkauf gehören vorher zum Steuerberater, nicht nachher.
Aus über 200 Verkäufen im Jahr
Über mein Maklerteam laufen mehr als 200 Verkäufe im Jahr, überwiegend in Essen, Bochum, Gelsenkirchen, Oberhausen, Duisburg und Mülheim. Eine Auswertung von CHIP hat für meine Vermarktung eine um 51 Prozent schnellere Vermarktung als bei anderen Maklern der Region ergeben, bei einer durchschnittlichen Vermarktungsdauer von 27 Tagen.
Ein Erfahrungswert aus der eigenen Vermarktung: Die Objekte, die am Ende unter Wert weggehen, sind fast immer die mit unvollständigen Unterlagen. Fehlen Teilungserklärung, Protokolle oder eine aktuelle Abrechnung, kalkulieren Käufer einen Sicherheitsabschlag ein, und Banken finanzieren zurückhaltender. Der Abschlag ist dann größer als der Aufwand, die Unterlagen zu besorgen.
Zweite Beobachtung aus der Verwaltung von rund 4.000 Einheiten: Verkäufe aus einer Notlage heraus bringen regelmäßig weniger. Trennung, Erbfall, plötzliche Rate. Wer verkaufen muss, verhandelt schlecht. Deshalb ist der beste Schutz gegen einen Verkauf unter Wert ein Puffer, der dir Zeit kauft.
Die Vorbereitung, die den Preis hält
Fragen
Häufige Fragen zum Verkauf
Brauche ich ein Wertgutachten?
Für einen normalen Verkauf reichen meist Vergleichsdaten und eine Ertragsrechnung. Ein Gutachten lohnt sich bei Erbengemeinschaften, Scheidungen, ungewöhnlichen Objekten oder wenn eine Behörde oder ein Gericht eine belastbare Zahl verlangt.
Vermietet oder leer verkaufen?
Vermietet kaufen vor allem Kapitalanleger, leer auch Selbstnutzer. Leerstehende Wohnungen erzielen in vielen Lagen höhere Preise, kosten aber Miete und bergen das Risiko, dass die Wohnung länger leer steht.
Was ist mit dem Vorkaufsrecht des Mieters?
Es kann bestehen, wenn die Wohnung nach der Überlassung an den Mieter in Wohnungseigentum umgewandelt und erstmals verkauft wird. Der Mieter muss informiert werden und hat dann eine Frist zur Ausübung. Das gehört in die Hand des Notars.
Wie lange dauert ein Verkauf?
Von der Vorbereitung bis zum Notartermin sind wenige Wochen bis mehrere Monate üblich. Danach vergehen bis zur Zahlung meist noch einmal sechs bis zehn Wochen, weil Vormerkung und Löschungsunterlagen Zeit brauchen.
Lohnt sich eine Renovierung vor dem Verkauf?
Kleine Maßnahmen wie Streichen, Reparaturen und Entrümpeln zahlen sich meist aus. Große Investitionen selten, weil Käufer ihren eigenen Geschmack einbringen wollen und den Aufwand selten voll bezahlen.
Kann ich privat verkaufen?
Ja. Rechne aber mit Aufwand für Unterlagen, Besichtigungen, Bonitätsprüfung und Notarabstimmung. Der entscheidende Punkt ist nicht die Provision, sondern ob du den Preis belegen und die Verhandlung führen kannst.
Fazit
Unter Wert verkauft wird selten, weil der Markt schlecht ist. Es passiert, weil der Wert nicht belegt war und die Zeit fehlte.
Beleg deinen Preis mit echten Daten, sorge für vollständige Unterlagen, benenne Mängel offen und verschaffe dir Zeit. Prüfe vorher die steuerlichen Fristen. Wenn du all das hast, brauchst du keine Verkaufstricks, sondern nur einen sauberen Ablauf.
Alle Zahlen sind Beispiele zur Veranschaulichung. Diese Seite ersetzt keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung.
Unsicher, was deine Wohnung heute wirklich bringt?
Bring Unterlagen und deine Zahlen mit. Ich ordne mit dir ein, wo der Preis realistisch liegt und was vorher zu tun ist.
Kostenloses Erstgespräch vereinbaren30 Minuten · unverbindlich · keine Verkaufsshow