Vermietung
Wohnung selbst verwalten oder verwalten lassen
Bei ein bis drei Wohnungen ist Selbstverwaltung meist die richtige Wahl. Der Aufwand liegt im Schnitt bei rund 25 Stunden je Einheit und Jahr. Ab etwa acht Einheiten, bei großer Entfernung zum Objekt oder bei schwierigen Mietverhältnissen kippt die Rechnung. Wichtig: WEG-Verwaltung und Sondereigentumsverwaltung sind zwei verschiedene Dinge.
Eine Vorbemerkung in eigener Sache
Ich führe selbst eine Hausverwaltung. Mein Unternehmen verwaltet rund 4.000 Einheiten in Nordrhein-Westfalen. Ich habe also ein wirtschaftliches Interesse daran, dass Leute ihre Wohnungen verwalten lassen.
Trotzdem sage ich Eigentümern mit einer einzigen Wohnung regelmäßig, dass sie das selbst machen sollten. Nicht aus Bescheidenheit, sondern weil es rechnerisch stimmt. Eine Wohnung mit einem ruhigen Mieter in der eigenen Stadt ist kein Fall für eine Verwaltung.
Diese Seite soll dir helfen, die Grenze für dich selbst zu ziehen. Den Überblick über alle Vermietungsthemen findest du unter Vermietung von Eigentumswohnungen.
Zuerst: zwei Verwaltungen, nicht eine
Der häufigste Denkfehler bei Eigentumswohnungen. Es gibt zwei völlig getrennte Aufgaben, und du kannst nur eine davon selbst übernehmen.
| Merkmal | WEG-Verwaltung | Sondereigentumsverwaltung |
| Zuständig für | das gemeinschaftliche Eigentum | deine Wohnung und dein Mietverhältnis |
| Auftraggeber | die Gemeinschaft, per Beschluss | du allein |
| Selbst machbar? | nur wenn die Gemeinschaft dich bestellt | ja, jederzeit |
| Typische Aufgaben | Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung, Versammlung, Erhaltung am Gemeinschaftseigentum | Mietersuche, Mietvertrag, Nebenkostenabrechnung, Mängel im Sondereigentum |
| Kosten | Teil des Hausgelds, nicht auf den Mieter umlagefähig | trägst du selbst, als Werbungskosten absetzbar |
Wenn also jemand sagt „ich verwalte selbst“, meint er fast immer die zweite Spalte. Die WEG-Verwaltung bestellt die Gemeinschaft, und ab neun Sondereigentumsrechten muss es grundsätzlich ein zertifizierter Verwalter sein. Mehr dazu im Lexikoneintrag zur Hausverwaltung.
Was wirklich anfällt, in Stunden
Hier die ehrliche Aufstellung für eine vermietete Eigentumswohnung. Angenommen ist ein Mieterwechsel alle vier Jahre.
| Aufgabe | Stunden je Jahr |
| Nebenkostenabrechnung erstellen und die Hausgeldabrechnung prüfen | 6 |
| Handwerker beauftragen, koordinieren, Rechnungen prüfen | 5 |
| Eigentümerversammlung, Vor- und Nachbereitung | 4 |
| Mietzahlungen überwachen, Mahnwesen, Schriftverkehr | 4 |
| Belege sortieren, Anlage V vorbereiten | 3 |
| Summe in einem normalen Jahr | 22 |
| Mieterwechsel: Inserat, Besichtigungen, Auswahl, Vertrag, Übergabe | 14 |
| Summe im Wechseljahr | 36 |
| Durchschnitt über vier Jahre | 25,5 |
Der Rechenweg: 22 Stunden im normalen Jahr plus 14 Stunden für den Wechsel, verteilt auf vier Jahre, also 3,5 Stunden im Schnitt. Zusammen 25,5 Stunden je Einheit und Jahr.
| Einheiten | Stunden je Jahr | Stunden je Monat |
| 1 | 25,5 | 2,1 |
| 3 | 76,5 | 6,4 |
| 8 | 204,0 | 17,0 |
| 15 | 382,5 | 31,9 |
Zwei Stunden im Monat für eine Wohnung sind machbar. Siebzehn Stunden im Monat neben einem Vollzeitjob sind es nicht mehr. Genau zwischen diesen Zeilen liegt die Entscheidung.
Und diese Stunden verteilen sich nicht gleichmäßig, sondern geballt: im Frühjahr die Abrechnungen, bei einem Wasserschaden sofort, bei einem Auszug innerhalb weniger Wochen. Wie die Abrechnung im Detail geht, steht unter Nebenkostenabrechnung erstellen.
Wann Selbstverwaltung klar die richtige Wahl ist
Wann es kippt
Zur Einordnung: Eine Sondereigentumsverwaltung kostet Geld, und zwar jeden Monat, unabhängig davon ob etwas passiert. Der Aufwand, den du abgibst, ist dagegen unregelmäßig. Hol dir zwei, drei konkrete Angebote für deine Wohnung und stell sie gegen die Stunden, die dich die Selbstverwaltung wirklich kostet. Erst dann hast du eine ehrliche Rechnung.
Diese Seite gibt eine Einordnung aus der Praxis und ersetzt keine Rechts-, Steuer- oder Anlageberatung.
Aus der Verwaltungspraxis, selbstkritisch
Erfahrungswert aus dem eigenen Bestand: Der häufigste Grund, warum Eigentümer eine Verwaltung beauftragen, ist nicht die Arbeitsmenge. Es ist ein einzelnes Ereignis, das schiefgelaufen ist — ein Mieter, der nicht zahlt, eine Abrechnung, die verfristet war, ein Wasserschaden während des Urlaubs.
Und die andere Richtung, ebenso ehrlich: Eine Verwaltung ist nicht automatisch besser als du. Ein Verwalter betreut viele Einheiten und kennt deine Wohnung nicht so gut wie du. Bei einer einzelnen Wohnung mit ruhigem Mieter kann ein engagierter Eigentümer schneller und genauer sein als jedes Unternehmen, meines eingeschlossen.
Was eine Verwaltung wirklich bringt, ist Verlässlichkeit bei Fristen, eine Vertretung im Urlaub und Routine bei unangenehmen Fällen. Was sie nicht bringt, ist eine bessere Rendite. Wer das erwartet, wird enttäuscht.
Meine praktische Empfehlung: Führ ein Jahr lang selbst, aber führ ehrlich Buch über deine Stunden. Danach weißt du, wo du stehst. Und geh zur Eigentümerversammlung, auch wenn du abgibst — das ist die Stunde im Jahr, die sich immer lohnt.
Fragen
Häufige Fragen zur Selbstverwaltung
Kann ich meine Eigentumswohnung komplett allein verwalten?
Das Sondereigentum ja. Die WEG-Verwaltung kannst du nur übernehmen, wenn die Gemeinschaft dich dazu bestellt. Ab neun Sondereigentumsrechten ist grundsätzlich ein zertifizierter Verwalter vorgesehen, mit engen Ausnahmen.
Was ist die schwierigste Aufgabe?
Die Nebenkostenabrechnung. Umlagefähig und nicht umlagefähig sauber zu trennen, den richtigen Schlüssel zu nutzen und die Zwölf-Monats-Frist zu halten, verlangt Genauigkeit.
Sind die Kosten einer Verwaltung absetzbar?
Die Sondereigentumsverwaltung ist bei Vermietung grundsätzlich als Werbungskosten abziehbar. Auf den Mieter umlegen darfst du Verwaltungskosten nicht. Zur Sicherheit fragst du deinen Steuerberater.
Wie finde ich eine passende Verwaltung?
Frag nach der Zahl der betreuten Einheiten je Mitarbeiter, nach der Erreichbarkeit im Notfall und danach, wann die Abrechnungen im Jahr fertig sind. Die Antworten sagen mehr als jede Broschüre.
Kann ich später wechseln?
Ja. Die Sondereigentumsverwaltung kannst du nach den vereinbarten Fristen beenden. Bei der WEG-Verwaltung entscheidet die Gemeinschaft durch Beschluss.
Lohnt sich Selbstverwaltung finanziell?
Gerechnet auf den Stundensatz oft nicht, wenn du beruflich gut verdienst. Gerechnet auf das, was du über Objekt, Kosten und Mietrecht lernst, bei den ersten Wohnungen fast immer.
Fazit
Selbstverwaltung ist kein Sparprogramm, sondern eine Frage von Zeit, Nähe und Nerven. Bei ein bis drei Wohnungen in der eigenen Stadt spricht viel dafür, und du lernst dabei mehr über dein Investment als aus jedem Bericht.
Ab etwa acht Einheiten, bei großer Entfernung oder bei schwierigen Mietverhältnissen wird es eng. Dann ist Abgeben keine Niederlage, sondern eine nüchterne Rechnung. Und auch dann bleibt eine Aufgabe bei dir: hinschauen. Wer abgibt und nicht mehr prüft, bezahlt das irgendwann doppelt.
Unsicher, ob du selbst verwalten solltest?
Nenn mir Anzahl der Einheiten, Entfernung zum Objekt und wie viel Zeit du hast. Dann sage ich dir offen, was ich an deiner Stelle machen würde.
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