Kaufprozess
Besichtigung: die Fragen, die du immer stellen solltest
Eine Besichtigung ist kein Wohnungsgefühl, sondern eine Faktensammlung. Frag immer nach dem Stand der Erhaltungsrücklage, nach beschlossenen Maßnahmen, nach dem Alter von Dach, Fenstern, Heizung und Steigsträngen, nach Sonderumlagen und nach dem Mietverhältnis. Fünf Minuten Keller sagen mehr über deine Kosten als eine Stunde Wohnzimmer.
Dreh die Reihenfolge um: erst das Haus, dann die Wohnung
Die meisten Besichtigungen laufen gleich ab. Tür auf, Flur, Wohnzimmer, Bad, Küche, Balkon, fertig. Nach zwanzig Minuten steht man wieder auf der Straße und weiß, ob die Küche gefällt.
Nur kostet dich die Küche nichts, was du nicht planen kannst. Teuer wird das Haus: Dach, Fassade, Heizung, Leitungen, Aufzug, Balkone. Diese Teile gehören allen, und sie werden über Beschlüsse und Sonderumlagen bezahlt — von dir mit. Der Unterschied zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum ist deshalb die wichtigste Landkarte für den Termin.
Geh also zuerst durch Keller, Treppenhaus und Hof. Danach in die Wohnung. Wer es umgekehrt macht, ist beim Keller schon verliebt und sieht die Feuchtestelle nicht mehr.
Die Fragen und was die Antwort verrät
Stell diese Fragen laut und schreib die Antworten mit. Nicht die Antwort allein ist interessant, sondern auch, wie schnell und wie genau sie kommt.
| Frage | Gute Antwort | Warnsignal |
| Wie hoch ist die Erhaltungsrücklage zum Stichtag? | konkreter Betrag, aus der Abrechnung | „ausreichend“ oder „weiß ich nicht“ |
| Welche Maßnahmen sind beschlossen, aber noch nicht bezahlt? | Nennung mit Beschlussdatum | „nichts Größeres geplant“ |
| Gab es in den letzten fünf Jahren eine Sonderumlage? | Ja oder Nein mit Betrag | Ausweichen auf den Verwalter |
| Wann wurden Dach, Fenster, Heizung, Stränge gemacht? | vier Jahreszahlen | „alles in Ordnung“ |
| Warum wird verkauft? | plausibler privater Grund | lange Pause, wechselnde Begründung |
| Wie lange wohnt der Mieter schon hier? | Datum aus dem Mietvertrag | Schätzung |
| Wurde die Miete zuletzt angepasst? | Datum und Betrag | „da ginge sicher mehr“ |
| Gibt es laufende Streitigkeiten in der Gemeinschaft? | klares Nein oder offene Schilderung | Relativieren |
| Wer ist die Verwaltung und seit wann? | Name, Ansprechpartner | häufiger Wechsel |
| Wie viele Einheiten sind vermietet, wie viele selbst genutzt? | ungefähres Verhältnis | keine Vorstellung |
Der Rundgang: zehn Punkte am Haus
Briefkästen und Klingelschilder. Viele Namen mit Klebeband, ständig wechselnd? Das deutet auf hohe Fluktuation hin. Ruhige, feste Schilder sind ein gutes Zeichen für die Hausgemeinschaft.
Treppenhaus. Sauber, gestrichen, Beleuchtung intakt. Das kostet Geld und zeigt, dass die Gemeinschaft es ausgibt. Abgeblätterte Wände seit Jahren zeigen das Gegenteil.
Keller. Riecht es muffig? Gibt es Salzausblühungen am Mauerwerk, Wasserränder, einen laufenden Entfeuchter? Feuchtigkeit im Keller ist selten billig zu beheben.
Heizungsraum. Auf dem Kessel steht ein Typenschild mit Baujahr. Schreib es ab. Eine Heizung jenseits der zwanzig Jahre ist ein absehbarer Posten für die ganze Gemeinschaft.
Steigstränge. Im Keller siehst du, ob die Leitungen aus Guss, Stahl oder Kunststoff sind und ob Rohrschellen neu aussehen. Alte Gussstränge sind der Klassiker unter den teuren Überraschungen.
Zählerschrank und Elektrik. Stoffummantelte Leitungen, Schraubsicherungen, kein Fehlerstromschutzschalter: dann steht im Sondereigentum eine Erneuerung an.
Fassade und Fugen. Risse, offene Fugen, abplatzender Putz, feuchte Sockel. Von außen um das ganze Haus gehen, nicht nur bis zur Haustür.
Dach und Traufe. Verschobene Pfannen, durchhängende Rinnen, Moos in dicken Polstern. Vom Hof aus mit dem Handy zoomen, das reicht als erster Eindruck.
Balkone. Rostende Geländerverankerungen und abplatzende Betonkanten sind ein häufiger und teurer Sanierungsgrund in Bauten der Sechziger- und Siebzigerjahre.
Fenster im Treppenhaus. Sie gehören zum Gemeinschaftseigentum. Einfachverglasung dort heißt oft: Der Rest wurde auch nicht angefasst.
In der Wohnung: worauf es wirklich ankommt
In der Wohnung interessieren dich vier Dinge. Erstens der Grundriss: Ist er vermietbar, gibt es Durchgangszimmer, wie liegt das Bad? Zweitens das Bad, weil es die teuerste Einzelmaßnahme im Sondereigentum ist. Drittens Fenster und Heizkörper. Viertens Feuchtespuren in Ecken und an Außenwänden.
Mach Fotos von allem, auch von Langweiligem. Nach der dritten Besichtigung verschwimmen die Objekte. Und nimm den Zollstock mit: Wenn die Wohnung deutlich kleiner wirkt als angegeben, miss zwei Räume nach und gleich es mit der Wohnflächenberechnung ab. Die Regeln dafür stehen in der Wohnflächenverordnung.
Den Energieausweis lässt du dir im Termin zeigen. Das ist keine Höflichkeit, sondern Pflicht des Verkäufers.
Eine Besichtigung in Essen-Kray, durchgespielt
Ein Achtparteienhaus aus den Sechzigerjahren, Dreizimmerwohnung im zweiten Obergeschoss, 71 Quadratmeter, Kaufpreis 165.000 Euro. Das Exposé zeigt ein neues Bad und eine frisch gestrichene Wohnung.
Im Keller stehen alte Gussstränge, an zwei Stellen frisch mit Schellen nachgezogen. Auf dem Heizkessel steht ein Baujahr aus den späten Neunzigern. Im Protokoll der letzten Versammlung steht unter „Verschiedenes“ ein Satz über ein eingeholtes Angebot zur Strangsanierung. Die Rücklage beträgt laut Abrechnung 19.400 Euro bei acht Einheiten.
| Angebot Strangsanierung für das ganze Haus, grobe Größenordnung | 96.000 € |
| Vorhandene Erhaltungsrücklage | −19.400 € |
| Fehlbetrag, über Sonderumlage zu decken | 76.600 € |
| Dein Miteigentumsanteil laut Teilungserklärung | 118/1000 |
| Dein Anteil an der Sonderumlage | rund 9.040 € |
| Absehbarer Heizungstausch, dein Anteil, grobe Größenordnung | rund 4.700 € |
| Summe absehbarer Zusatzkosten | rund 13.700 € |
Damit ändert sich das Bild. Der Kaufpreis ist faktisch nicht 165.000 Euro, sondern eher 178.700 Euro — plus Kaufnebenkosten. Das ist kein Grund abzusagen. Es ist ein Grund, entweder den Preis zu verhandeln oder den Betrag als Reserve einzuplanen. Beides ist möglich, solange du es vor dem Notartermin weißt.
Der entscheidende Punkt: Diese Information stammt aus fünf Minuten Keller und zwei Seiten Protokoll. Nicht aus dem Exposé. Wie du solche Stellen in Protokollen findest, steht unter Protokolle prüfen.
Beispielzahlen zur Veranschaulichung. Kosten für Strang- und Heizungsarbeiten hängen stark von Haus und Angebot ab.
Die Fehler bei der Besichtigung
Aus der Verwaltung von rund 4.000 Einheiten
Mein Unternehmen verwaltet rund 4.000 Einheiten in Nordrhein-Westfalen. Ich sehe die Häuser über Jahre und erlebe, welche Käufer sich später melden und weshalb.
Ein Erfahrungswert aus dem eigenen Bestand: Die Anfragen neuer Eigentümer im ersten Jahr drehen sich überwiegend um drei Themen — eine Sonderumlage, die als Beschluss längst vorlag, ein Hausgeld, das höher liegt als erwartet, und die Zuständigkeit für Fenster oder Balkon. Nichts davon war neu. Es war nur nicht gefragt worden.
Zweite Beobachtung: Interessenten, die beim Termin nach dem Alter von Heizung und Strängen fragen, sind eine kleine Minderheit. Dabei kostet die Frage nichts und die Antwort steht im Zweifel im Typenschild. Wer sie stellt, wird von Verkäufern übrigens ernster genommen, nicht weniger ernst.
Fragen
Häufige Fragen zur Besichtigung
Wie lange sollte eine Besichtigung dauern?
Rechne mit einer Stunde. Etwa zwanzig Minuten für Keller, Treppenhaus, Hof und Fassade, zwanzig Minuten für die Wohnung und zwanzig Minuten für Fragen. Ein Termin, der nach fünfzehn Minuten vorbei ist, war keine Besichtigung.
Darf ich bei einer vermieteten Wohnung überhaupt hinein?
Nur mit Zustimmung des Mieters, und der muss rechtzeitig angekündigt werden. Bekommst du keinen Zutritt, besichtige wenigstens Haus, Keller und Treppenhaus und lass dir Fotos der Wohnung geben. Der Zustand des Hauses ist ohnehin der teurere Teil.
Soll ich einen Gutachter mitnehmen?
Bei größeren Beträgen oder erkennbarem Sanierungsstau lohnt sich das. Rechne mit einigen hundert Euro für eine Begehung mit Kurzeinschätzung. Gemessen an den Summen, um die es geht, ist das wenig — besonders, wenn danach eine Preisverhandlung folgt.
Was mache ich, wenn der Verkäufer keine Unterlagen hat?
Dann frag direkt bei der Verwaltung an, mit Zustimmung des Eigentümers. Verwaltungen geben Auskunft, wenn der Eigentümer sie freigibt. Bleibt es bei Ausflüchten, ist das selbst eine Antwort.
Woran erkenne ich eine gut geführte Eigentümergemeinschaft?
An drei Dingen: Die Rücklage wächst, die Protokolle sind vollständig und verständlich, und Maßnahmen werden in einer sinnvollen Reihenfolge beschlossen. Wie du das liest, steht im Wirtschaftsplan und in der Teilungserklärung.
Fazit
Die Besichtigung ist der günstigste Termin im ganzen Kauf. Eine Stunde Aufmerksamkeit kann fünfstellige Beträge sichtbar machen, die sonst erst nach der Übergabe auftauchen.
Geh mit einem Zettel hinein, nicht mit einem Gefühl. Haus zuerst, Wohnung danach, Fragen laut stellen, Antworten mitschreiben. Vorbereitet wirst du mit dem richtig gelesenen Exposé, eingeordnet wird alles im Kaufprozess für Anlagewohnungen.
Diese Seite ist eine Einordnung aus der Praxis und ersetzt keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung.
Termin steht und du willst vorbereitet hingehen?
Bring Objekt, Unterlagen und deine offenen Fragen mit. Nach 30 Minuten hast du eine Liste, die trägt.
Kostenloses Erstgespräch vereinbaren30 Minuten · unverbindlich · keine Verkaufsshow