Kaufprozess
Der Notartermin: was dort wirklich passiert
Beim Notartermin wird der Kaufvertrag vollständig vorgelesen, Fragen werden beantwortet, dann unterschreiben Käufer, Verkäufer und Notar. Der Termin dauert meist 45 bis 90 Minuten. Danach ist der Vertrag bindend. Gezahlt wird erst Wochen später, wenn der Notar dir die Fälligkeit schriftlich bestätigt hat.
Der Termin ist der unspektakulärste Teil
Viele Käufer sind vor dem Notartermin nervöser als vor der Besichtigung. Dabei ist er der Abschnitt mit den wenigsten Überraschungen. Es wird nichts Neues besprochen. Es wird vorgelesen, was seit zwei Wochen im Entwurf steht.
Genau deshalb liegt die Arbeit vorher. Wer den Vertragsentwurf geprüft hat, sitzt entspannt da und hakt ab. Wer ihn nicht gelesen hat, hört achtzig Minuten Text und unterschreibt trotzdem, weil im Raum niemand aufsteht und sagt: Ich möchte das erst verstehen.
Du darfst genau das übrigens tun. Der Notar muss dich belehren und deine Fragen beantworten. Ein Termin, der abgebrochen und neu angesetzt wird, ist ärgerlich. Ein Vertrag, den du nicht verstanden hast, ist teurer.
Der Ablauf des Termins
Die Zeiten sind Erfahrungswerte aus begleiteten Käufen im Ruhrgebiet. Bei komplizierten Verträgen dauert es länger, bei Standardverträgen kürzer.
| Phase | Was passiert | Dein Job |
| Ankunft | Begrüßung, Ausweise werden kopiert | Personalausweis oder Reisepass dabeihaben |
| Erste Minuten | Notar prüft Vollmachten und Vertretungen | Vollmacht mitbringen, falls jemand fehlt |
| Hauptteil, 30 bis 60 Minuten | Der Vertrag wird vollständig vorgelesen | mitlesen, Stellen markieren |
| Zwischenfragen | Notar erklärt einzelne Klauseln | sofort fragen, nicht am Ende sammeln |
| Letzte Minuten | Bankverbindungen, Übergabetermin, Schlüssel | Termin und Zählerstände absprechen |
| Unterschrift | Käufer, Verkäufer, Notar unterschreiben | ab hier ist der Vertrag bindend |
| Danach | Abschrift oder Ausfertigung wird angekündigt | Kopie für die Bank anfordern |
Was der Notar für dich tut und was nicht
Der Notar ist keine Partei. Er vertritt weder dich noch den Verkäufer, sondern sorgt dafür, dass der Vertrag rechtssicher ist und beide Seiten wissen, was sie unterschreiben. Er wickelt danach den ganzen Vorgang ab.
Was er tut: Er beurkundet, lässt die Auflassungsvormerkung in das Grundbuch eintragen, holt die Löschungsbewilligungen der Gläubiger des Verkäufers ein, fragt beim Vorkaufsrecht der Gemeinde an, holt bei Bedarf die Zustimmung der Verwaltung ein, schreibt die Fälligkeitsmitteilung, meldet den Vorgang dem Finanzamt und beantragt am Ende die Eigentumsumschreibung.
Was er nicht tut: Er prüft nicht, ob der Preis angemessen ist. Er prüft nicht den Zustand der Wohnung. Er prüft nicht, ob deine Finanzierung trägt. Und er liest keine Protokolle der Eigentümerversammlung. Diese vier Dinge bleiben deine Aufgabe.
Nach dem Termin: die stille Phase
Zwischen Unterschrift und Schlüssel liegen meist sechs bis zehn Wochen, in denen wenig Sichtbares passiert. In dieser Zeit arbeitet das Notariat eine feste Reihenfolge ab.
Zuerst wird die Auflassungsvormerkung eingetragen. Sie ist deine Sicherung: Ab diesem Moment kann der Verkäufer die Wohnung nicht mehr an jemand anderen übertragen. Parallel bestellt deine Bank die Grundschuld — möglich wird das durch die Belastungsvollmacht im Kaufvertrag.
Dann laufen die Abfragen: Löschungsunterlagen der alten Gläubiger, Vorkaufsrecht der Gemeinde, gegebenenfalls Verwalterzustimmung. Liegt alles vor, kommt die Fälligkeitsmitteilung. Erst dann überweist du, meist mit einer Frist von zehn bis vierzehn Tagen.
Nach der Zahlung folgt die Übergabe. Der Grundbucheintrag als Eigentümer kommt zuletzt und dauert je nach Amtsgericht Monate. Genutzt, vermietet und abgerechnet wird längst vorher — nämlich ab dem Übergang von Nutzen und Lasten.
Was der Termin kostet: eine Wohnung in Essen für 200.000 Euro
Notar- und Gerichtskosten sind nicht verhandelbar. Sie folgen dem Gerichts- und Notarkostengesetz und richten sich nach dem Geschäftswert. Das Beispiel rechnet mit 200.000 Euro Kaufpreis und einem Darlehen von 160.000 Euro.
| Beurkundung des Kaufvertrags | 870 € |
| Vollzugsgebühr | 218 € |
| Betreuungsgebühr | 218 € |
| Grundbuch: Auflassungsvormerkung | 218 € |
| Grundbuch: Eigentumsumschreibung | 435 € |
| Beurkundung der Grundschuld über 160.000 € | 367 € |
| Grundbuch: Eintragung der Grundschuld | 367 € |
| Auslagen und Umsatzsteuer auf den Notaranteil | rund 390 € |
| Summe Notar und Grundbuch | rund 3.080 € |
| entspricht vom Kaufpreis | rund 1,5 % |
| Grunderwerbsteuer Nordrhein-Westfalen, 6,5 % | 13.000 € |
| Summe der staatlichen und notariellen Kosten | rund 16.080 € |
Die Gebührensätze stehen im Gerichts- und Notarkostengesetz. Wer den Betrag genauer für sein Objekt ermitteln will, nutzt den Kaufnebenkosten-Rechner für NRW. Was alles zu den Kaufnebenkosten zählt, steht im Lexikon.
Gerundete Beispielwerte. Die tatsächliche Kostenrechnung hängt vom Umfang des Vertrags und der Grundbuchvorgänge ab.
Die Fehler rund um den Notartermin
Aus der Verwaltung von rund 4.000 Einheiten
Mein Unternehmen verwaltet rund 4.000 Einheiten in Nordrhein-Westfalen. Bei jedem Verkauf in einem betreuten Haus landet irgendwann ein Schreiben des Notariats bei mir — meist die Bitte um Zustimmung zur Veräußerung.
Ein Erfahrungswert aus dem eigenen Bestand: In einem erheblichen Teil der älteren Teilungserklärungen steht eine Veräußerungsbeschränkung. Dann darf die Wohnung nur mit Zustimmung der Verwaltung verkauft werden. Die Zustimmung wird praktisch immer erteilt, sie muss aber beglaubigt werden und kostet Zeit. Ein bis drei Wochen sind normal, wenn die Anfrage erst nach dem Notartermin kommt.
Zweite Beobachtung: Käufer melden sich bei mir fast immer erst nach der Übergabe. Sinnvoll wäre früher. Wer nach dem Notartermin um den aktuellen Wirtschaftsplan, den Stand der Rücklage und den Termin der nächsten Versammlung bittet, startet informiert statt überrascht — und weiß, welches Hausgeld ab dem ersten Monat abgebucht wird.
Fragen
Häufige Fragen zum Notartermin
Muss ich persönlich erscheinen?
Nein, aber es ist der einfachste Weg. Alternativen sind eine beglaubigte Vollmacht oder eine Beurkundung mit vollmachtloser Vertretung, die du später genehmigst. Beides verursacht zusätzliche Kosten und Zeit.
Wer sucht den Notar aus?
Meist der Käufer, weil er die Kosten trägt. In der Praxis schlägt oft der Makler ein Notariat vor. Du bist daran nicht gebunden. Wichtig ist nur, dass das Notariat erreichbar ist und zügig arbeitet.
Wann genau muss ich zahlen?
Nach Erhalt der Fälligkeitsmitteilung, innerhalb der dort genannten Frist. Vorher nicht. Die Mitteilung kommt erst, wenn Vormerkung, Löschungsunterlagen, Vorkaufsrechtsverzicht und gegebenenfalls Verwalterzustimmung vorliegen.
Was ist, wenn ich den Termin platzen lasse?
Vor der Beurkundung kannst du absagen. Das ist unangenehm, aber folgenlos — bis auf die bereits entstandenen Entwurfskosten des Notariats, die anteilig berechnet werden können.
Brauche ich ein Notaranderkonto?
Fast nie. Der Regelfall ist die Direktzahlung an Verkäufer und ablösende Bank. Ein Notaranderkonto lohnt nur bei besonderen Konstellationen und verursacht zusätzliche Gebühren.
Wann bin ich im Grundbuch eingetragen?
Erst nachdem du gezahlt hast, das Finanzamt die Grunderwerbsteuer erhalten und die Unbedenklichkeitsbescheinigung erteilt hat. Je nach Amtsgericht dauert die Umschreibung danach zwei bis sechs Monate. Auf deine Rechte als Eigentümer wirkt das nicht.
Fazit
Der Notartermin bestätigt nur, was vorher entschieden wurde. Er ist kein Prüftermin, sondern ein Beurkundungstermin.
Geh mit gelesenem Entwurf, verbindlicher Finanzierungszusage und Ausweis hinein. Frag sofort, wenn etwas unklar ist. Danach beginnt eine ruhige Phase, in der das Notariat arbeitet und du auf die Fälligkeitsmitteilung wartest. Wie sich der Termin in den Gesamtablauf einfügt, steht im Kaufprozess für Anlagewohnungen.
Diese Seite ist eine Einordnung aus der Praxis und ersetzt keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung.
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