Kaufprozess
Kaufvertrag prüfen: worauf es vor dem Notartermin ankommt
Prüfe im Entwurf sechs Punkte: Kaufgegenstand und Grundbuchstand, Fälligkeitsvoraussetzungen, Übergang von Nutzen und Lasten, Haftungsausschluss für Sachmängel, Regelungen zu Mietverhältnis und Kaution sowie die Verteilung von Sonderumlagen. Nach der Beurkundung ist der Vertrag bindend. Deine Verhandlungsmacht endet mit dem Termin, nicht danach.
Die zwei Wochen gehören dir
Der Notar schickt dir den Entwurf, und dann passiert erst einmal nichts. Genau das ist der Sinn. Verbrauchern gegenüber soll der Text zwei Wochen vor der Beurkundung vorliegen, damit sie ihn in Ruhe lesen können. Geregelt ist das in § 17 Beurkundungsgesetz.
Die meisten nutzen diese Zeit nicht. Der Entwurf landet im Postfach, wird überflogen und am Vorabend des Termins noch einmal aufgerufen. Dann ist es zu spät für Änderungen, denn jede Änderung braucht Abstimmung mit dem Verkäufer und einen neuen Entwurf.
Mach es anders. Nimm dir zwei Abende. Am ersten liest du den Text komplett, ohne zu bewerten. Am zweiten gehst du die Punkte dieser Seite durch und schreibst deine Fragen auf. Was du danach noch nicht verstehst, fragst du schriftlich beim Notariat nach. Das kostet nichts und ist der Job des Notars.
Die Klauseln und ihre Bedeutung
Fast jeder Kaufvertrag über eine Eigentumswohnung folgt demselben Aufbau. Diese Tabelle übersetzt die üblichen Abschnitte.
| Abschnitt | Was er regelt | Worauf du achtest |
| Kaufgegenstand | Miteigentumsanteil, Sondereigentum, Sondernutzungsrechte | Stimmen Nummer, Anteil, Keller und Stellplatz mit der Teilungserklärung überein? |
| Grundbuchstand | Belastungen in Abteilung II und III | Wegerechte, Wohnrechte, alte Grundschulden — was wird gelöscht, was bleibt? |
| Kaufpreis | Betrag, Aufteilung, Inventar | Einbauküche und Mobiliar getrennt ausweisen |
| Fälligkeit | wann du zahlen musst | Auflassungsvormerkung eingetragen, Löschungsunterlagen da, Vorkaufsrechte geklärt |
| Belastungsvollmacht | erlaubt deiner Bank die Grundschuld vor Zahlung | muss drin sein, sonst finanziert keine Bank |
| Nutzen und Lasten | ab wann Miete dir zusteht und Hausgeld dich trifft | klares Datum, nicht „nach Zahlungseingang“ ohne Frist |
| Sachmängel | Haftungsausschluss für den Zustand | Ausnahmen für Arglist und für zugesicherte Eigenschaften |
| Mietverhältnis | Eintritt in den Vertrag, Kaution | Kaution muss nachweislich übergeben werden |
| Rücklage und Sonderumlagen | Verteilung offener Beträge | Wer zahlt eine beschlossene, aber noch nicht fällige Maßnahme? |
| Zwangsvollstreckungsunterwerfung | Verkäufer kann bei Nichtzahlung sofort vollstrecken | ist üblich, aber du solltest wissen, was es heißt |
Die sechs Stellen, an denen es teuer wird
Kaufgegenstand. Gleiche jede Zahl mit dem Grundbuchauszug und der Teilungserklärung ab. Ein Kellerraum, der in Wahrheit kein Sondereigentum ist, sondern nur geduldet genutzt wird, fällt genau hier auf — nicht später.
Fälligkeit. Du zahlst erst, wenn der Notar bestätigt, dass alle Voraussetzungen vorliegen. Achte darauf, dass die Eintragung der Auflassungsvormerkung dazugehört. Sie sichert deinen Anspruch im Grundbuch, bevor du überweist.
Nutzen und Lasten. Ab diesem Tag gehören dir die Mieten und die Kosten. Ein Vertrag, der diesen Übergang auf den Ersten des Folgemonats nach vollständiger Zahlung legt, ist klar. Schwammige Formulierungen führen zu Streit über einen halben Monat Miete und Hausgeld.
Haftungsausschluss. „Gekauft wie besichtigt“ ist Standard beim Kauf von privat. Der Ausschluss greift aber nicht, wenn der Verkäufer einen Mangel arglistig verschwiegen hat oder eine Beschaffenheit ausdrücklich zugesichert wurde. Was ein Sachmangel überhaupt ist, definiert § 434 BGB. Praktisch heißt das: Lass dir Wichtiges schriftlich in den Vertrag schreiben, nicht mündlich zusichern.
Mietverhältnis und Kaution. Du trittst in den laufenden Mietvertrag ein. Die Kaution muss dir der Verkäufer übergeben oder im Kaufpreis verrechnet werden — und zwar nachweisbar. Details dazu stehen unter Wohnung mit Mieter kaufen.
Beschlossene Maßnahmen. Das ist der am häufigsten übersehene Punkt. Wenn die Gemeinschaft eine Sanierung beschlossen hat, die erst später fällig wird, entscheidet der Vertrag darüber, wer sie zahlt. Ohne Regelung trägt sie in der Regel derjenige, der bei Fälligkeit Eigentümer ist — also du. Eine Verteilungsklausel gehört deshalb in den Entwurf.
Ein Vertrag aus Essen-Rüttenscheid, Zeile für Zeile
Eine Dreizimmerwohnung, 78 Quadratmeter, Kaufpreis 289.000 Euro, vermietet, mit hochwertiger Einbauküche. Im ersten Entwurf steht der Kaufpreis als eine einzige Zahl. Drei Änderungen bringen messbar Geld.
| Kaufpreis im ersten Entwurf | 289.000 € |
| Grunderwerbsteuer NRW darauf, 6,5 % | 18.785 € |
| Nach Anpassung: Inventar getrennt ausgewiesen | |
| Einbauküche und mitverkaufte Möbel, gesondert vereinbart | 9.000 € |
| Verbleibende Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer | 280.000 € |
| Grunderwerbsteuer neu | 18.200 € |
| Ersparnis Grunderwerbsteuer | 585 € |
| Zweite Anpassung: Sonderumlage Balkonsanierung | |
| Beschlossen, Abruf erst im Folgejahr, dein Anteil | 7.200 € |
| Regelung im Vertrag: trägt der Verkäufer | −7.200 € |
| Dritte Anpassung: Kaution | |
| Kaution des Mieters, nachweislich zu übergeben | 1.950 € |
| Wirkung der drei Änderungen zusammen | rund 9.735 € |
Zur Einordnung: Der getrennte Ausweis von Inventar ist zulässig, wenn der Wert realistisch ist und die Gegenstände tatsächlich mitverkauft werden. Bei überhöhten Beträgen fragt das Finanzamt nach. Eine gebrauchte Küche mit 9.000 Euro bei einem Kaufpreis von 289.000 Euro ist eine Größenordnung, die sich begründen lässt.
Wichtig andersherum: Der anteilige Bestand der Erhaltungsrücklage mindert die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer nicht. Der Bundesfinanzhof hat das ausdrücklich entschieden. Wer damit rechnet, rechnet falsch.
Beispielzahlen zur Veranschaulichung. Diese Seite ersetzt keine Steuer- oder Rechtsberatung; die Gestaltung eines Kaufvertrags gehört in die Hand von Notar und Berater.
Die Fehler beim Vertragsentwurf
Aus der Verwaltung von rund 4.000 Einheiten
Mein Unternehmen verwaltet rund 4.000 Einheiten in Nordrhein-Westfalen. Bei jedem Verkauf in einem betreuten Haus bekomme ich Anfragen von Notariaten, Käufern und Verkäufern — und später die Rechnungen, über die gestritten wird.
Ein Erfahrungswert aus dem eigenen Bestand: Bei Verkäufen in Häusern mit anstehenden Sanierungen fragt nur ein kleiner Teil der Käufer vor dem Notartermin nach dem Stand beschlossener Maßnahmen. Wenn die Sonderumlage dann Monate später abgerufen wird, steht sie auf dem Konto des neuen Eigentümers. Rechtlich ist das meist korrekt. Verhandelbar wäre es vorher gewesen.
Zweite Beobachtung: Notariate arbeiten Änderungswünsche zuverlässig ein, wenn sie rechtzeitig kommen. Die Hürde ist nicht das Notariat, sondern dass viele Käufer gar nicht wissen, dass ein Entwurf verhandelbar ist. Er ist es. Was der Termin selbst bringt, steht unter Der Notartermin.
Fragen
Häufige Fragen zum Kaufvertrag
Kann ich Änderungen am Entwurf verlangen?
Ja. Der Entwurf ist ein Vorschlag, kein Formular. Schreib deine Punkte gesammelt an das Notariat, das stimmt sie mit dem Verkäufer ab. Üblich und meist unstrittig sind Regelungen zu Inventar, Kaution, Übergabetermin und beschlossenen Maßnahmen.
Brauche ich einen eigenen Anwalt?
Der Notar ist zur Neutralität verpflichtet und berät beide Seiten über die Bedeutung der Klauseln. Bei großen Summen, komplizierten Belastungen im Grundbuch oder Erbengemeinschaften ist ein eigener Anwalt trotzdem gut angelegtes Geld.
Was ist ein Notaranderkonto und brauche ich eines?
Ein Treuhandkonto des Notars. Der Regelfall ist die Direktzahlung an den Verkäufer nach Fälligkeitsmitteilung. Ein Notaranderkonto kommt nur in Sonderfällen zum Einsatz und kostet zusätzlich.
Was passiert mit der alten Grundschuld des Verkäufers?
Sie wird gelöscht. Der Notar holt die Löschungsbewilligung der Bank ein, das gehört zu den Fälligkeitsvoraussetzungen. Deine eigene Grundschuld wird über die Belastungsvollmacht schon vorher eingetragen.
Gilt die Zwei-Wochen-Frist immer?
Sie gilt, wenn ein Verbraucher von einem Unternehmer kauft. Beim Kauf von privat kann davon abgewichen werden. Bestehe trotzdem auf der Zeit. Sie ist der einzige Abschnitt im ganzen Ablauf, in dem du in Ruhe nachdenken kannst.
Kann ich nach der Unterschrift noch zurück?
In aller Regel nein. Der beurkundete Vertrag bindet beide Seiten. Ein Rücktritt ist nur möglich, wenn der Vertrag ihn vorsieht oder ein schwerer Grund vorliegt. Plane deshalb alles Wichtige vor den Termin.
Fazit
Der Kaufvertrag ist der letzte Moment, in dem du gestalten kannst. Danach verwaltest du nur noch, was du unterschrieben hast.
Nimm dir die zwei Wochen wirklich. Prüfe Kaufgegenstand, Fälligkeit, Nutzen und Lasten, Haftungsausschluss, Mietverhältnis und beschlossene Maßnahmen. Schick deine Fragen gesammelt ans Notariat. Der gesamte Ablauf drumherum steht im Kaufprozess für Anlagewohnungen.
Diese Seite ist eine Einordnung aus der Praxis und ersetzt keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung.
Der Entwurf liegt bei dir und du bist unsicher?
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