Finanzierung
Annuitätendarlehen verstehen: Rate, Zins und Tilgung
Beim Annuitätendarlehen bleibt deine Monatsrate über die gesamte Zinsbindung gleich. Ihr Inhalt verschiebt sich jeden Monat: Der Zinsanteil sinkt, der Tilgungsanteil wächst. Die Rate berechnest du aus Darlehen mal Zinssatz plus anfänglichem Tilgungssatz, geteilt durch zwölf. Bei 150.000 Euro, 3,8 Prozent Zins und 2 Prozent Anfangstilgung sind das genau 725 Euro im Monat.
Eine Rate, zwei Bestandteile
Annuität heißt schlicht: gleichbleibende Zahlung. Du überweist jeden Monat denselben Betrag an die Bank. Was die Bank damit macht, ändert sich aber ständig.
Ein Teil deiner Rate ist Miete für das geliehene Geld. Das ist der Zins. Er ist weg, sobald er gezahlt ist. Der andere Teil verkleinert deine Schuld. Das ist die Tilgung. Sie gehört dir.
Der Trick steckt in der Reihenfolge. Die Bank rechnet den Zins immer auf die aktuelle Restschuld. Weil die Restschuld jeden Monat kleiner wird, wird auch der Zinsanteil jeden Monat kleiner. Die Rate bleibt aber gleich. Also muss der Tilgungsanteil um genau denselben Betrag steigen.
Daraus entsteht ein Effekt, den viele unterschätzen: Deine Tilgung beschleunigt sich von allein. Am Anfang kriecht sie, am Ende rennt sie. Mehr zum Begriff steht im Lexikoneintrag Annuität.
So berechnest du die Rate
Die Formel ist einfach genug für den Kopf: Darlehensbetrag mal (Zinssatz plus anfänglicher Tilgungssatz), geteilt durch 100, geteilt durch 12.
Bei 150.000 Euro, 3,8 Prozent Zins und 2,0 Prozent Anfangstilgung ergibt das 150.000 mal 5,8 Prozent gleich 8.700 Euro im Jahr. Geteilt durch zwölf sind das 725 Euro im Monat. Diese 725 Euro zahlst du bis zum Ende der Zinsbindung, Monat für Monat.
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Eine vermietete Dreizimmerwohnung, 68 Quadratmeter, Baujahrzehnt der Nachkriegszeit, saniertes Dach. Kaufpreis 165.000 Euro, Kauf von privat ohne Maklerprovision.
Die Kaufnebenkosten liegen bei 8,5 Prozent: 6,5 Prozent Grunderwerbsteuer in Nordrhein-Westfalen, rund 2 Prozent für Notar und Grundbuch. Das sind 14.025 Euro. Dazu gibst du 15.000 Euro auf den Kaufpreis. Dein Eigenkapital beträgt also 29.025 Euro, dein Darlehen 150.000 Euro.
Zins 3,8 Prozent, Anfangstilgung 2,0 Prozent, Rate 725 Euro. Jetzt rechnest du die ersten Monate mit.
Monat 1. Zins gleich 150.000 Euro mal 3,8 Prozent geteilt durch 12 gleich 475,00 Euro. Tilgung gleich 725,00 minus 475,00 gleich 250,00 Euro. Neue Restschuld: 149.750,00 Euro.
Monat 2. Zins gleich 149.750 mal 3,8 Prozent geteilt durch 12 gleich 474,21 Euro. Tilgung gleich 725,00 minus 474,21 gleich 250,79 Euro. Neue Restschuld: 149.499,21 Euro.
Genau so geht es 337 Monate lang weiter. Die Tabelle zeigt die Eckpunkte.
| Zeitpunkt | Zinsanteil | Tilgungsanteil | Restschuld |
| Monat 1 | 475,00 € | 250,00 € | 149.750 € |
| Monat 2 | 474,21 € | 250,79 € | 149.499 € |
| Monat 3 | 473,41 € | 251,59 € | 149.248 € |
| Monat 12 | 466,15 € | 258,85 € | 146.947 € |
| nach 5 Jahren | — | — | 133.509 € |
| nach 10 Jahren | — | — | 113.573 € |
| nach 15 Jahren | — | — | 89.473 € |
| Ende: Monat 337 | — | — | 0 € |
Im ersten Jahr zahlst du insgesamt 8.700 Euro. Davon sind 5.647,19 Euro Zins und 3.052,81 Euro Tilgung. Die Tilgung liegt schon leicht über den rechnerischen 3.000 Euro, weil der Effekt aus dem zweiten Monat bereits greift.
Über die volle Laufzeit von 28 Jahren und einem Monat zahlst du 94.148,69 Euro Zinsen. Das ist mehr als die Hälfte des Darlehens. Diese Zahl erschreckt viele. Sie ist aber kein Grund zur Panik, sondern ein Grund, den nächsten Abschnitt zu lesen. Nachrechnen kannst du alles mit dem Tilgungsrechner.
Der Tilgungssatz ist die wichtigste Stellschraube
Am Zinssatz kannst du wenig drehen. Den macht der Markt, und wie dein Beleihungsauslauf ihn beeinflusst, steht auf der Seite Wie viel Eigenkapital brauchst du?. Am Tilgungssatz kannst du sehr viel drehen. Er entscheidet über Laufzeit und Gesamtzins.
Dasselbe Darlehen, derselbe Zins, nur drei verschiedene Anfangstilgungen:
| Anfangstilgung | 1,0 % | 2,0 % | 3,0 % |
| Monatsrate | 600 € | 725 € | 850 € |
| Restschuld nach 10 Jahren | 131.787 € | 113.573 € | 95.360 € |
| Laufzeit bis null | 41 J 5 M | 28 J 1 M | 21 J 7 M |
| Zinsen insgesamt | 147.682 € | 94.149 € | 70.000 € |
Schau dir die letzte Zeile genau an. Zwischen 1,0 und 2,0 Prozent Tilgung liegen 125 Euro Rate im Monat. Dafür sparst du 53.533 Euro Zinsen und wirst dreizehn Jahre früher fertig.
Der Sprung von 2,0 auf 3,0 Prozent kostet dich noch einmal 125 Euro im Monat und bringt nur noch 24.149 Euro Zinsersparnis. Der Vorteil flacht ab. Genau deshalb ist 2,0 Prozent bei Kapitalanlagen so verbreitet: Es ist der Punkt, an dem Tempo und Liquidität sich noch die Waage halten.
Alle Beträge sind Rechenbeispiele. Zinssätze legt deine Bank fest und sie schwanken laufend. Diese Seite ersetzt keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung.
Warum eine Kapitalanlage anders rechnet als das eigene Haus
Wer selbst einwohnt, will schnell schuldenfrei sein. Das ist verständlich und meist richtig. Bei einer vermieteten Wohnung ist die Rechnung eine andere.
Der Zinsanteil deiner Rate ist bei Vermietung eine Werbungskostenposition. Er senkt dein zu versteuerndes Einkommen. Der Tilgungsanteil nicht. Er ist Vermögensaufbau und steuerlich neutral. Was das konkret bedeutet, steht auf Was von der Rendite nach Steuern übrig bleibt.
Daraus folgt: Eine sehr hohe Tilgung drückt deinen Cashflow, ohne dir steuerlich zu helfen. Eine sehr niedrige Tilgung lässt dich nach zehn Jahren mit einer Restschuld dastehen, die fast so hoch ist wie am Anfang. Beides hat Nachteile.
Ein zweiter Punkt: Die Miete steigt im Laufe der Jahre, deine Rate nicht. Nach zehn Jahren trägt dieselbe Wohnung dieselbe Rate deutlich leichter. Dieser stille Vorteil taucht in keiner Tabelle auf und ist trotzdem einer der stärksten Effekte bei Anlageimmobilien.
Die Fehler, die beim Annuitätendarlehen am meisten kosten
Aus der Verwaltungspraxis
Mein Unternehmen verwaltet rund 4.000 Einheiten in Nordrhein-Westfalen. Darlehensverträge liegen mir nicht vor. Was ich sehe, ist die Folge davon.
Ein Erfahrungswert aus dem eigenen Bestand: Wenn eine Eigentümergemeinschaft eine größere Maßnahme beschließt, kommen die Rückfragen nach Ratenzahlung fast immer aus derselben Gruppe. Es sind Eigentümer, deren Rate von Anfang an keinen Spielraum hatte. Oft steckt eine sehr niedrige Anfangstilgung dahinter, kombiniert mit einem Kaufpreis am oberen Rand des Möglichen.
Die zweite Beobachtung geht in die andere Richtung. Eigentümer mit hoher Tilgung und knappem Konto stimmen in Versammlungen auffällig oft gegen sinnvolle Investitionen. Nicht aus Überzeugung, sondern weil einfach nichts übrig ist. Beides sind Finanzierungsfehler, die sich erst Jahre später zeigen.
Die Größenordnung, in der ich mich bewege: Bei einer Wohnung um siebzig Quadratmeter liegt eine typische anteilige Sonderumlage im niedrigen bis mittleren vierstelligen Bereich. Wer beim Rechnen der Rate keinen Puffer eingeplant hat, merkt das genau dann.
Fragen
Häufige Fragen zum Annuitätendarlehen
Warum sinkt meine Rate nicht, wenn die Restschuld sinkt?
Weil die Rate vertraglich fest ist. Der gesparte Zins fließt nicht an dich zurück, sondern wandert in die Tilgung. Genau dadurch wird das Darlehen immer schneller kleiner. Deine Rate ändert sich erst, wenn du den Tilgungssatz wechselst oder die Zinsbindung endet.
Was passiert am Ende der Zinsbindung?
Die Restschuld wird fällig. In der Regel bekommst du von deiner Bank ein Angebot zur Verlängerung, oder du schuldest zu einer anderen Bank um. Wie das abläuft und was es kostet, steht auf der Seite Anschlussfinanzierung.
Kann ich den Tilgungssatz später ändern?
Nur, wenn es im Vertrag steht. Viele Banken bieten ein bis zwei kostenlose Tilgungssatzwechsel innerhalb der Zinsbindung an, meist in einem Korridor von einem bis fünf Prozent. Frage aktiv danach, bevor du unterschreibst.
Was ist der Unterschied zum endfälligen Darlehen?
Beim endfälligen Darlehen zahlst du während der Laufzeit nur Zinsen. Die Restschuld bleibt voll bestehen und wird am Ende in einer Summe fällig. Der Zinsanteil bleibt deshalb dauerhaft hoch. Für private Kapitalanleger ist diese Variante selten sinnvoll und wird von Banken kaum angeboten.
Wo finde ich verlässliche Zahlen zum Zinsniveau?
Die Deutsche Bundesbank veröffentlicht die Zinsstatistik für Wohnungsbaukredite. Das sind echte Durchschnittswerte deutscher Banken, keine Lockangebote aus Vergleichsportalen.
Wie hoch sollte meine Rate im Verhältnis zur Miete sein?
Als Orientierung: Die Kaltmiete minus nicht umlagefähiges Hausgeld minus eigene Rücklage sollte die Rate zu einem großen Teil decken. Wie du das genau prüfst, zeigt die Seite Kapitaldienstfähigkeit berechnen.
Fazit
Ein Annuitätendarlehen ist kein kompliziertes Produkt. Eine feste Rate, ein schrumpfender Zinsanteil, ein wachsender Tilgungsanteil. Wer das einmal auf einem Blatt Papier nachgerechnet hat, versteht jedes Bankangebot.
Die drei Zahlen, die wirklich zählen: Rate, Restschuld am Ende der Zinsbindung und Effektivzins. Alles andere ist Verpackung. Den Rahmen dazu findest du im Leitfaden Immobilienfinanzierung für Kapitalanleger.
Diese Seite ist eine Einordnung aus der Praxis und ersetzt keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung. Über deine Konditionen entscheidet deine Bank.
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