Vermietung
Leerstand vermeiden: was im Revier wirklich hilft
Der wirksamste Hebel gegen Leerstand ist ein Mieter, der bleibt. Ein Wechsel kostet dich im Ruhrgebiet schnell fast eine ganze Jahreskaltmiete. Eine schnelle Reaktion auf Reparaturmeldungen, maßvolle Mieterhöhungen und ein ordentliches Bad wirken deshalb stärker als jedes gut gemachte Inserat und jedes zusätzliche Portal.
Leerstand ist kein Vermietungsproblem
Die meisten Vermieter denken bei Leerstand an Portale, Fotos und Besichtigungen. Das ist der letzte Schritt, nicht der erste.
Leerstand entsteht, wenn jemand auszieht. Wer den Auszug verhindert, hat das Problem gelöst, bevor es entsteht. Und hier liegt der Unterschied zwischen dem Ruhrgebiet und boomenden Großstädten: In Essen, Gelsenkirchen oder Oberhausen ist der Markt nicht so eng, dass jede Wohnung am nächsten Tag weg ist. Der Stadtteil entscheidet, und die Wohnung auch.
Den Gesamtüberblick findest du unter Vermietung von Eigentumswohnungen. Wie du im Ernstfall schnell wieder vermietest, steht unter Den ersten Mieter finden.
Was ein Mieterwechsel kostet, durchgerechnet
Eine Zweizimmerwohnung in Essen-Altenessen, 58 Quadratmeter, Kaltmiete 380 Euro. Vom Hausgeld sind 145 Euro im Monat umlagefähig, die du bei Leerstand selbst trägst. Der Mieter kündigt nach drei Jahren.
| Position | Betrag |
| Leerstand 2 Monate, Kaltmiete 380 € | 760 € |
| Umlagefähige Kosten im Leerstand, 2 × 145 € | 290 € |
| Maler und Bodenaufbereitung | 1.800 € |
| Kleinreparaturen und Übergabe | 350 € |
| Vermarktung: Fotos, Inserat, Zeit oder Provision | 900 € |
| Kosten eines Mieterwechsels | 4.100 € |
| Jahreskaltmiete, 380 € × 12 | 4.560 € |
| Anteil an einer Jahreskaltmiete | 89,9 % |
Der Rechenweg: 380 mal zwei sind 760 Euro entgangene Miete, 145 mal zwei sind 290 Euro Betriebskosten, dazu 1.800 Euro Renovierung, 350 Euro Kleinkram und 900 Euro Vermarktung. Zusammen 4.100 Euro. Die Jahreskaltmiete beträgt 380 mal zwölf gleich 4.560 Euro. 4.100 geteilt durch 4.560 sind 89,9 Prozent.
Fast eine ganze Jahreskaltmiete für einen einzigen Wechsel. Jetzt wird interessant, was das über zehn Jahre bedeutet.
| Mietdauer je Mieter | Wechsel in 10 Jahren | Kosten gesamt | je Monat |
| 3 Jahre | 3 | 12.300 € | 103 € |
| 5 Jahre | 2 | 8.200 € | 68 € |
| 10 Jahre | 1 | 4.100 € | 34 € |
Der Rechenweg: 3 mal 4.100 sind 12.300 Euro, geteilt durch 120 Monate sind 103 Euro. Bei zwei Wechseln 8.200 Euro geteilt durch 120 gleich 68 Euro. Bei einem Wechsel 4.100 Euro geteilt durch 120 gleich 34 Euro.
Zwischen einem Mieter, der drei Jahre bleibt, und einem, der zehn Jahre bleibt, liegen 69 Euro im Monat. Bei 380 Euro Kaltmiete sind das über achtzehn Prozent der Miete. Kein Zinssatz und keine Mieterhöhung bewegt so viel. Was das für den Cashflow bedeutet, siehst du im Cashflow-Rechner.
Die Hebel, die wirklich wirken
| Hebel | Wirkung | Aufwand |
| Reparaturen innerhalb von 48 Stunden beauftragen | Sehr hoch; der häufigste genannte Kündigungsgrund ist Ärger, nicht Geld | gering |
| Erreichbarkeit mit fester Nummer und Antwort am selben Tag | Hoch | gering |
| Maßvolle Mieterhöhung statt Ausreizen | Hoch | keiner |
| Bad und Böden in ordentlichem Zustand | Hoch, wirkt bei Bindung und Neuvermietung | hoch |
| Nachmieterbesichtigung während der Kündigungsfrist | Hoch, verkürzt Leerstand direkt | gering |
| Zielgruppe zum Objekt passend wählen | Mittel bis hoch | gering |
| Kleine Verbesserung beim Verlängerungswunsch anbieten | Mittel | mittel |
| Nebenkostenvorauszahlung realistisch halten | Mittel, hohe Nachzahlungen erzeugen Frust | gering |
Der erste Punkt in dieser Liste ist der unterschätzteste. Eine Therme, die zwei Wochen nicht repariert wird, kostet dich am Ende mehr als der Handwerker verlangt hätte. Sie kostet dich den Mieter.
Der Stadtteil entscheidet mit
Das Ruhrgebiet ist kein einheitlicher Markt. Zwischen dem Essener Süden und dem Norden liegen beim Mietniveau Welten, und bei der Vermietbarkeit auch.
In gefragten Lagen wie Rüttenscheid ist die Nachfrage stabil, dafür zahlst du beim Kauf mehr und die Rendite ist niedriger. In Altenessen oder in Teilen von Gelsenkirchen bekommst du hohe Bruttomietrenditen, musst aber mit mehr Fluktuation und längerer Vermarktung rechnen.
Praktisch heißt das: Je schwächer die Lage, desto wichtiger werden Zustand und Mieterbindung. In einer Toplage vermietet sich auch ein mittelmäßiges Bad. In einer einfachen Lage entscheidet genau dieses Bad darüber, ob du sechs Wochen oder vier Monate suchst.
Zwei Nachfragefaktoren sind im Revier verlässlich: die Nähe zu Universität und Kliniken sowie eine gute Anbindung an Straßenbahn oder S-Bahn. Wohnungen mit fünf Minuten Fußweg zur Haltestelle vermieten sich spürbar leichter als solche mit fünfzehn.
Die Fehler, die Leerstand erzeugen
Aus der Verwaltungspraxis
Mein Unternehmen verwaltet rund 4.000 Einheiten in Nordrhein-Westfalen, das Maklerteam hat mehr als 1.000 Vermietungen begleitet. Die folgenden Punkte sind Erfahrungswerte aus dem eigenen Bestand, keine Marktstatistik.
Erste Beobachtung: Wenn ich eine Verwaltung übernehme und die Reaktionszeit auf Schadensmeldungen auf ein bis zwei Werktage bringe, sinkt die Zahl der Kündigungen in den folgenden Jahren spürbar. Das ist kein Marketingversprechen, sondern das Ergebnis eines simplen Mechanismus: Wer sich ernst genommen fühlt, sucht nicht.
Zweite Beobachtung: In den von mir betreuten Ruhrgebietsobjekten liegt die durchschnittliche Mietdauer typischerweise deutlich über dem, was Kapitalanleger beim Kauf annehmen. Viele rechnen mit drei bis vier Jahren. Tatsächlich bleiben in normal geführten Beständen viele Mieter sieben Jahre und länger, in einfacheren Lagen mit stabilen Haushalten teilweise noch deutlich länger. Wer mit zu kurzen Mietdauern kalkuliert, unterschätzt die Rendite. Wer mit zu langen kalkuliert und die Wohnung vernachlässigt, überschätzt sie.
Dritte Beobachtung: Die größte einzelne Stellschraube bei der Neuvermietung im Revier ist das Bad. Bei zwei sonst gleichen Wohnungen im selben Haus vermietet sich die mit dem modernisierten Bad schneller und zu einer höheren Kaltmiete. Ob sich die Investition rechnet, rechnest du vorher durch.
Fragen
Häufige Fragen zum Leerstand
Wie lange steht eine Wohnung im Ruhrgebiet im Schnitt leer?
Bei realistischer Miete und ordentlichem Zustand liegt die Zeit vom Inserat bis zur Unterschrift meist bei drei bis sechs Wochen. Wenn du während der Kündigungsfrist des Vormieters vermarktest, lässt sich der tatsächliche Leerstand oft auf null bis vier Wochen drücken.
Darf ich während der Kündigungsfrist Interessenten zeigen?
Ja, der Mieter muss Besichtigungen in zumutbarem Umfang dulden, wenn du sie rechtzeitig ankündigst. Üblich sind Termine nach Absprache mit angemessenem Vorlauf. Ein Generalschlüsselzugang ohne Ankündigung ist dagegen nicht zulässig.
Was kostet mich ein Monat Leerstand konkret?
Entgangene Kaltmiete plus die umlagefähigen Betriebskosten, die du dann selbst trägst. Bei 380 Euro Kaltmiete und 145 Euro umlagefähigen Kosten sind das 525 Euro im Monat, ohne Renovierung und Vermarktung.
Lohnt sich eine Einbauküche gegen Leerstand?
In Lagen mit vielen Berufseinsteigern und Umzügen aus anderen Städten oft ja, weil sie den Einzug erleichtert und einen Zuschlag rechtfertigt. In Stadtteilen mit stabilen Haushalten, die ihre eigene Küche mitbringen, selten. Rechne Anschaffung, Abschreibung und Reparaturen gegen den Mietzuschlag.
Soll ich lieber unter Marktmiete vermieten, um den Mieter zu halten?
Eine dauerhaft deutlich zu niedrige Miete kostet dich mehr, als ein Wechsel kosten würde, und sie drückt später den Verkaufswert. Sinnvoll ist die Mitte: regelmäßig in kleinen Schritten anpassen, statt einmal groß zu springen. Details unter Mieterhöhung durchsetzen.
Was mache ich, wenn sich nach vier Wochen niemand meldet?
Prüfe in dieser Reihenfolge: Ist die Miete zu hoch für den Stadtteil? Sind die Fotos und der Grundriss brauchbar? Schreckt das Bad ab? In den allermeisten Fällen liegt es an der ersten Frage. Zwanzig Euro weniger sind billiger als zwei weitere leere Monate.
Fazit
Leerstand bekämpfst du nicht am Tag der Kündigung, sondern in den Jahren davor. Ein Mieterwechsel kostet im Revier fast eine Jahreskaltmiete. Wer die durchschnittliche Mietdauer von drei auf zehn Jahre verlängert, verbessert seinen monatlichen Überschuss um rund siebzig Euro, ohne einen Cent mehr Miete zu verlangen.
Die Mittel dafür sind unspektakulär: schnell reagieren, erreichbar sein, maßvoll erhöhen, Bad und Böden in Ordnung halten und rechtzeitig vor dem Auszug mit der Vermarktung beginnen. Wer trotzdem verkaufen will oder muss, findet die Zahlen unter Spekulationsfrist bei Immobilien.
Diese Seite gibt einen allgemeinen Überblick aus der Praxis und ersetzt keine Rechts-, Steuer- oder Anlageberatung. Daten zum Wohnungsmarkt veröffentlichen das Statistische Bundesamt und die Stadt Essen.
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