Modellrechnung: ein Mehrfamilienhaus mit sechs Einheiten

Warum ein Haus anders gerechnet wird als eine Wohnung

Bei einer Eigentumswohnung erledigt die Gemeinschaft vieles für dich. Sie zieht Rücklagen ein, beauftragt Handwerker und schickt dir eine Abrechnung. Das Ganze heißt Hausgeld und steht als eine Zeile in deiner Rechnung.

Bei einem eigenen Mehrfamilienhaus gibt es diese Zeile nicht. Es gibt auch keine Gemeinschaft, die dich bremst. Dach, Heizung, Treppenhaus, Versicherung, Verwaltung: alles deins. Deshalb muss jede Position einzeln in die Rechnung.

Wer ein Haus mit der Formel einer Eigentumswohnung rechnet, landet regelmäßig 300 bis 600 Euro im Monat zu optimistisch. Das ist der häufigste Fehler beim Sprung vom ersten Objekt zum zweiten.

Wichtig: Das ist eine Modellrechnung. Das Haus gibt es nicht, den Käufer gibt es nicht. Alle Annahmen stehen offen im Text. Es ist kein Versprechen auf ein Ergebnis.

Schritt 1: Kaufnebenkosten und Finanzierung

Die Grunderwerbsteuer in Nordrhein-Westfalen liegt bei 6,5 Prozent. Dazu Notar und Grundbuch mit 2 Prozent und die Maklerprovision mit 3,57 Prozent für den Käufer.

Knapp 60.000 Euro Nebenkosten. Diese Summe ist am Notartermin verbraucht. Das ist der Grund, warum ein Haus fast nie ein kurzfristiges Geschäft ist.

Im Modell bringst du 110.000 Euro Eigenkapital ein. Das Darlehen beträgt 444.746,50 Euro, also 89,85 Prozent des Kaufpreises. Bei 4,1 Prozent Zins und 2,0 Prozent Anfangstilgung ergibt sich eine Rate von 2.260,79 Euro im Monat, das sind 27.129,48 Euro im Jahr.

Nach zehn Jahren hast du 109.724,80 Euro getilgt. Die Restschuld liegt dann bei 335.021,69 Euro. Ob du das durchhältst, prüfst du vorher über deine Kapitaldienstfähigkeit.

Schritt 3: Der Stresstest, den jeder rechnen sollte

Ein Haus hat einen großen Vorteil gegenüber einer einzelnen Wohnung: Ein Leerstand legt dich nicht lahm. Eine 62-Quadratmeter-Wohnung bringt 421,60 Euro im Monat. Das sind rund 16 Prozent deiner Mieteinnahmen, nicht 100.

Selbst ein Jahr Leerstand einer Wohnung kippt das Objekt nicht. Bei einer einzelnen Eigentumswohnung wäre dasselbe Ereignis das Ende der Kalkulation. Das ist der eigentliche Grund, warum Mehrfamilienhäuser stabiler laufen — nicht die höhere Rendite. Wie du Leerstand klein hältst, steht unter Leerstand vermeiden.

Der zweite Stresstest: die Anschlussfinanzierung

Nach zehn Jahren stehen 335.021,69 Euro offen. Angenommen, du willst sie in den verbleibenden zwanzig Jahren vollständig zurückzahlen.

Überraschend ist die erste Zeile der Tabelle. Selbst bei 5,5 Prozent liegt die Rate mit 2.304,57 Euro nur 43,78 Euro über der heutigen. Der Grund: Die Restschuld ist um gut 110.000 Euro gesunken. Gefährlich wird nicht der Zins allein, sondern der Zins in Kombination mit einer kurzen Restlaufzeit. Mehr dazu unter Anschlussfinanzierung.

Fazit

Das Modellhaus kostet dich 405,15 Euro im Monat und baut im ersten Jahr 4.202,14 Euro Vermögen auf. Nach zehn Jahren stehen 109.724,80 Euro Tilgung gegen 48.618 Euro Zuzahlung. Ohne jede Wertsteigerung bleibt ein Plus von 61.106,80 Euro.

Das sieht besser aus als bei einer einzelnen Wohnung. Es ist aber auch ein anderes Spiel: mehr Eigenkapital, mehr Verantwortung, mehr Arbeit und ein einzelnes Bauteil, das dir ein ganzes Jahr verhageln kann.

Die wichtigste Zeile der ganzen Seite sind die Bewirtschaftungskosten. Wer sie ehrlich ansetzt, sieht ein Haus realistisch. Wer sie weglässt, kauft eine Zahl aus dem Exposé. Wie eine einzelne Wohnung dagegen aussieht, zeigt die Modellrechnung zur ersten Eigentumswohnung. Woher die Zahlen in echten Fällen stammen, steht unter Wie eine Fallstudie hier entsteht.

Modellrechnung ohne reale Person und ohne reales Objekt. Kein Renditeversprechen. Diese Seite ersetzt keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung.