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Kapitalanlage in Gelsenkirchen: Mieten, Kaufpreise und Anlegerprofil
Gelsenkirchen ist die günstigste Großstadt im Ruhrgebiet und die mit dem höchsten Risiko. Kaufpreise um 1.000 bis 2.300 Euro je Quadratmeter treffen auf Mieten zwischen 6 und 8,50 Euro. Faktoren von 14 bis 20 sind üblich. Die Rechenrendite sieht stark aus. Ob sie ankommt, entscheidet der Mieter.
Was hier überhaupt steht
Gelsenkirchen ist zwei Städte in einer. Der Süden mit Altstadt, Schalke, Bismarck, Bulmke-Hüllen und Ückendorf ist an Zechen und Hütten gewachsen. Dort stehen Blockrandhäuser aus der Zeit vor dem Ersten Weltkrieg, dazwischen Werks- und Zechensiedlungen mit zwei bis vier Wohnungen je Haus und viel schlichter Wiederaufbau.
Der Norden ist anders. Buer hat ein eigenes Zentrum und eine eigene Preisklasse. Rundherum liegen Erle, Resse, Hassel und Horst mit lockerer Bebauung und Geschosswohnungen der Nachkriegsjahrzehnte.
Eine Zahl beschreibt den Markt am besten: Auf rund 40.000 Wohngebäude kommen etwa 137.000 Wohnungen. Das sind im Schnitt nur gut drei Wohnungen je Haus. Gelsenkirchen ist kleinteilig bebaut. Du kaufst hier fast immer in eine sehr kleine Eigentümergemeinschaft hinein.
Die durchschnittliche Wohnung misst 77 Quadratmeter. Gut vier von zehn Wohngebäuden stammen aus den Wiederaufbaujahrzehnten, rund jedes fünfte aus der Zeit vor dem Ersten Weltkrieg. Neubau spielt für Anleger praktisch keine Rolle.
Kennzahlen der Lage
Die folgenden Werte sind Orientierungswerte und keine Bewertung eines einzelnen Objekts. Sie ersetzen keine Wertermittlung. Preise und Mieten beruhen auf den aktuellen Angebotsdaten der großen Immobilienportale, die Strukturzahlen auf der amtlichen Statistik für Nordrhein-Westfalen. Angebotspreise liegen fast immer über dem, was am Ende beim Notar steht.
| Kennzahl | Größenordnung in Gelsenkirchen |
| Einwohner | rund 268.000 |
| Kaufpreis je m², einfache Lage | um 1.150 € |
| Kaufpreis je m², mittlere Lage | um 1.700 € |
| Kaufpreis je m², gute Lage (Buer, Hassel) | um 2.350 € |
| Miete je m² bei Neuvermietung | 6,00 bis 8,50 € |
| Kaufpreisfaktor | 14 bis 20 |
| Bruttomietrendite | 5,0 bis 7,1 % |
| Durchschnittliche Wohnungsgröße | 77 m² |
| Eigentümerquote | rund 24 % |
| Leerstandsquote | rund 5,4 % |
| Arbeitslosenquote | rund 15 % |
Zwei Zahlen gehören zusammen gelesen: der niedrige Faktor und die hohe Arbeitslosenquote. Quellen sind das Kommunalprofil von IT.NRW und die Regionalstatistik des Regionalverbands Ruhr. Was der Faktor für deine Rechnung bedeutet, prüfst du mit dem Mietrendite-Rechner.
Wer hier mietet
Rund drei Viertel aller Wohnungen in Gelsenkirchen sind vermietet. Das ist ein reiner Mietermarkt. Wer dort mietet, hat in vielen Fällen ein niedriges Haushaltseinkommen. Im Süden ist der Anteil der Haushalte mit staatlichen Leistungen hoch. Die Miete kommt dann oft direkt vom Amt: verlässlich, aber gedeckelt.
Im Norden, vor allem in Buer und Erle, sieht die Mieterschaft anders aus: Angestellte, Handwerker, ältere Paare, Familien mit zwei Einkommen. Dort ist die Fluktuation niedriger und die zahlbare Miete höher.
Für deine Kalkulation heißt das: Gelsenkirchen ist kein Stadtteil, sondern ein Flickenteppich. Eine Wohnung für 1.100 Euro je Quadratmeter ist nicht billig, sondern in der Regel schwer vermietbar. Rechne im Süden mit mehr Mieterwechseln, mehr Mietausfall und mehr Aufwand bei der Auswahl als in jeder Essener Lage.
Was in den Eigentümerversammlungen wirklich verhandelt wird
Mein Unternehmen verwaltet rund 4.000 Einheiten in Nordrhein-Westfalen, ein Teil davon in Gelsenkirchen. Was ich aus diesen Versammlungen mitnehme, steht in keinem Exposé.
In den von mir verwalteten Häusern in einfachen Lagen sind Hausgeldrückstände ein wiederkehrendes Thema in der Versammlung. Wenn in einem Haus mit sechs Parteien einer ausfällt, fehlt sofort ein Sechstel der Einnahmen. Die Gemeinschaft muss trotzdem Heizung, Müll und Versicherung bezahlen. Am Ende zahlst du mit, obwohl du selbst pünktlich überwiesen hast.
Der zweite Punkt ist die Erhaltungsrücklage. In den kleinteiligen Häusern dieser Stadt liegt sie erfahrungsgemäß deutlich unter dem, was die anstehenden Maßnahmen kosten. Wiederkehrende Themen sind Dach, Fassade, feuchte Keller und alte Gasheizungen.
Und ein dritter Erfahrungswert: In Häusern mit vielen Kleinanlegern aus anderen Bundesländern kommt kaum jemand zur Versammlung. Beschlüsse werden dann jahrelang vertagt, weil niemand da ist, der sie trägt.
Für wen sich diese Lage eignet
Anleger mit Zeit und Nerven
Wer selbst auswählt, wer Mieter prüft und wer bereit ist, eine Wohnung auch mal drei Monate leer stehen zu lassen, kann hier Faktoren sehen, die es in Essen nicht gibt.
Wer eine Verwaltung vor Ort hat
Aus der Ferne funktioniert diese Stadt nicht. Wer jemanden hat, der die Wohnung anschaut, bevor der Mieter einzieht, spart die Hälfte der späteren Probleme.
Käufer mit kleinem Budget
Hier bekommst du für eine Summe, die in Essen für eine Anzahlung reicht, eine ganze Wohnung. Das ist der eigentliche Grund, warum Anleger nach Gelsenkirchen schauen.
Für wen nicht
Erstkäufer ohne Reserve
Ein Mietausfall und eine Sonderumlage im selben Jahr sind in dieser Stadt kein Ausnahmefall. Ohne Puffer neben der Wohnung wird das schnell eng.
Wer nur auf den Faktor schaut
Ein Faktor von 14 entsteht meistens dort, wo der Markt einen Grund dafür hat. Den Grund findest du nicht im Exposé, sondern im Treppenhaus.
Wer auf Wertsteigerung setzt
Die Einwohnerzahl der Stadt wächst nicht aus eigener Kraft. Kaufe hier wegen der Miete, nicht wegen eines späteren Verkaufspreises.
Die Fehler, die in Gelsenkirchen gemacht werden
Ein durchgerechnetes Beispiel
Eine Dreizimmerwohnung mit 68 Quadratmetern im ersten Obergeschoss eines Nachkriegshauses mit sechs Parteien im Süden der Stadt, Bad mit Fenster, Gasetagenheizung, kein Balkon.
| Kaufpreis | 95.000 € |
| Grunderwerbsteuer NRW 6,5 % | 6.175 € |
| Notar und Grundbuch, rund 2 % | 1.900 € |
| Gesamtinvestition | 103.075 € |
| Kaltmiete monatlich, 7,20 € je m² | 490 € |
| Jahreskaltmiete | 5.880 € |
| Kaufpreisfaktor | 16,2 |
| Bruttomietrendite | 5,7 % |
| Nicht umlagefähiges Hausgeld im Jahr | −1.020 € |
| Eigene Rücklage, 1,20 € je m² und Monat | −979 € |
| Ansatz Mietausfall, 5 % | −294 € |
| Nettomietertrag im Jahr | 3.587 € |
| Nettomietrendite | 3,5 % |
Aus 5,7 Prozent brutto werden 3,5 Prozent netto. Der größte Abzug ist nicht das Hausgeld, sondern die eigene Rücklage. Sie ist hier bewusst hoch angesetzt, weil kleine Gemeinschaften mit alter Substanz jede Maßnahme auf wenige Schultern verteilen. Wer diesen Posten weglässt, rechnet sich die Wohnung um fast einen ganzen Prozentpunkt zu gut.
Prüfe deinen eigenen Fall mit dem Cashflow-Rechner und sieh dir vor jedem Angebot die Instandhaltungsrücklage der Gemeinschaft an.
Beispielzahlen zur Veranschaulichung. Preise, Mieten und Hausgeld unterscheiden sich innerhalb der Stadt erheblich. Diese Seite ersetzt keine Wertermittlung und keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung.
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Diese Lagen prüfst du als Alternative
Fragen
Häufige Fragen zu Gelsenkirchen
Lohnt sich Gelsenkirchen als Kapitalanlage?
Die Rechenrendite ist die höchste im Ruhrgebiet. Sie kommt aber nur an, wenn die Wohnung dauerhaft vermietet ist und der Mieter zahlt. Für erfahrene Anleger mit Auswahlmöglichkeit ja. Als erste Immobilie ist Bochum oder eine Essener Lage meist der ruhigere Start.
Welche Stadtteile sind für Anleger interessant?
Im Norden Buer, Erle und Resse mit stabiler Nachfrage und höheren Preisen. Im Süden lohnt sich die Suche nur objektweise: Straße, Haus und Mieterschaft entscheiden hier mehr als der Stadtteilname.
Wie hoch ist der Leerstand?
Stadtweit liegt er bei gut fünf Prozent und damit über dem Wert der Nachbarstädte. In einzelnen Quartieren im Süden ist er deutlich höher. Frag bei jedem Objekt nach der Vermietungsquote im Haus.
Was ist mit Wertsteigerung?
Rechne ohne sie. Die Preise sind zuletzt gestiegen, aber die Stadt hat strukturelle Probleme, die sich nicht in wenigen Jahren lösen. Kaufe wegen des laufenden Ertrags.
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Fazit
Gelsenkirchen ist die Stadt mit der besten Rechnung und der schwierigsten Umsetzung. Der niedrige Kaufpreis ist kein Geschenk, sondern ein Preisschild für Risiko. Wer das Risiko aktiv bearbeitet, also selbst auswählt, Mieter prüft und eine Verwaltung vor Ort hat, wird hier fündig.
Wer eine Wohnung kaufen und danach nichts mehr davon hören will, ist in Gelsenkirchen falsch. Vergleiche die Stadt mit den anderen Lagen unter Standorte im Ruhrgebiet und mit dem Essener Norden in Altenessen, bevor du dich entscheidest.
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