Modellrechnung: ein Sanierungsobjekt vom Kauf bis zur ersten Miete

Was kostet es wirklich, wenn eine Sanierung aus dem Ruder läuft?

Fast jeder kennt den Satz: Am Ende wurde es teurer. Was selten jemand nachrechnet, ist die Folge. Nicht die Gesamtsumme, sondern die Zahl, die du danach jeden Monat spürst.

Diese Modellrechnung zeigt beides: die Rechnung mit Plan und die Rechnung mit der Wirklichkeit. Der Unterschied ist kleiner, als viele fürchten. Und er läuft trotzdem zwanzig Jahre mit.

Wichtig: Das ist eine Modellrechnung. Die Wohnung gibt es nicht, den Käufer gibt es nicht. Alle Annahmen stehen offen im Text. Es ist kein Versprechen auf ein Ergebnis.

Das Objekt im Modell

Eine leerstehende Dreizimmerwohnung, 74 Quadratmeter, erstes Obergeschoss, Altbaubestand in einem Arbeiterstadtteil, vergleichbar mit Essen-Altendorf. Bad und Küche uralt, Elektrik zum Teil noch mit alten Leitungen, Böden durch, Fenster in Ordnung.

Kaufpreis 78.000 Euro, also 1.054,05 Euro je Quadratmeter. Der Preis ist niedrig, weil niemand in diesem Zustand einziehen will. Die Wohnung ist nicht billig. Sie ist unfertig.

Schritt 2: Finanzierung und laufende Rechnung

Im Modell bringst du 45.000 Euro Eigenkapital ein. Das Darlehen beträgt 95.230 Euro. Bei 4,2 Prozent Zins und 2,0 Prozent Anfangstilgung ist die Rate 492,02 Euro im Monat.

Nach der Sanierung liegt die Kaltmiete bei 9,20 Euro je Quadratmeter, also 680,80 Euro im Monat. Das ist für den Stadtteil eine gehobene Miete und nur zu erreichen, weil Bad, Küche, Böden und Elektrik neu sind.

Die Reserve für das Sondereigentum liegt hier mit 6 Euro je Quadratmeter niedriger als bei einer Bestandswohnung. Das ist der eigentliche Gewinn einer Sanierung: In den ersten Jahren kommt kaum etwas nach. Dafür zahlst du alles auf einmal am Anfang.

Die Nettomietrendite liegt bei 4,52 Prozent auf die Gesamtinvestition von 140.230 Euro.

Modellrechnung mit frei gewählten Annahmen. Handwerkerpreise, Mietniveau und Zins unterscheiden sich je nach Objekt, Stadtteil und Bank.

Das Steuerthema, das viele übersehen

Viele Käufer rechnen damit, die Sanierungskosten sofort als Werbungskosten abzuziehen. Bei einem frisch gekauften Objekt geht das meistens nicht.

Überschreiten die Instandsetzungskosten in den ersten drei Jahren nach dem Kauf 15 Prozent des Gebäudewerts ohne Umsatzsteuer, gelten sie als anschaffungsnahe Herstellungskosten. Dann werden sie nicht sofort abgezogen, sondern über die Abschreibung verteilt.

Die Sanierung ist damit weit über der Grenze. Statt eines einmaligen Abzugs bekommst du 2 Prozent im Jahr. Das ist kein Nachteil auf Dauer, aber es verschiebt die Entlastung um Jahrzehnte. Wer im ersten Jahr mit einer großen Steuererstattung geplant hat, hat ein Liquiditätsproblem. Mehr dazu unter Werbungskosten bei der Vermietung.

Vereinfachte Darstellung ohne anteilige Nebenkosten. Diese Seite ersetzt keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung. Sprich vor dem Kauf mit deinem Steuerberater.

Fazit

Das Modellobjekt kostet nach der Sanierung 140.230 Euro und bringt 36,36 Euro Cashflow im Monat. Über zehn Jahre sind das 4.363,20 Euro Liquidität plus 23.618,86 Euro Tilgung, zusammen 27.982,06 Euro ohne jede Wertsteigerung.

Eine Sanierung ist kein Trick, um billig zu kaufen. Sie ist Arbeit, die du vorfinanzierst. Der Gewinn liegt darin, dass du die Miete selbst gestaltest und in den ersten Jahren kaum Reparaturen hast.

Die zwei Zahlen, an denen alles hängt, sind der Puffer auf das Handwerkerangebot und die erzielbare Miete im Stadtteil. Stimmt eine davon nicht, wird aus einem guten Kauf ein zäher. Wie ein Kauf ohne Sanierung aussieht, zeigt die Modellrechnung zur ersten Eigentumswohnung. Und was passiert, wenn mehrere Annahmen gleichzeitig danebenliegen, steht unter Wenn die Rechnung nicht aufgeht.

Modellrechnung ohne reale Person und ohne reales Objekt. Kein Renditeversprechen.