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Kapitalanlage in Essen-Altendorf: Mieten, Kaufpreise und Anlegerprofil
Altendorf ist die günstigste Essener Lage mit Anbindung an die Innenstadt. Kaufpreise um 1.400 bis 2.800 Euro je Quadratmeter treffen auf Mieten zwischen 7 und 9,50 Euro. Faktoren von 17 bis 23 sind üblich. Der Stadtteil belohnt genaue Auswahl und bestraft jede Bequemlichkeit beim Kauf.
Was hier überhaupt steht
Altendorf liegt direkt westlich der Innenstadt und ist vollständig von der Industrie geprägt. Der Stadtteil ist rund um die Kruppschen Werke gewachsen. Entlang der Altendorfer Straße stehen Blockrandhäuser aus der Zeit vor dem Ersten Weltkrieg, dahinter Werkssiedlungen und viel schlichter Wiederaufbau.
Am nördlichen Rand ist in den vergangenen Jahren ein völlig anderes Quartier entstanden: neue Wohnbebauung rund um einen künstlich angelegten See, dazu der Park auf dem ehemaligen Werksgelände und der breite Boulevard, der beides erschließt. Dort werden Preise verlangt, die mit dem Rest des Stadtteils nichts zu tun haben.
Der Bestand ist kleinteilig: Auf rund 2.200 Gebäude mit Wohnraum kommen etwa 12.300 Wohnungen, im Schnitt gut fünf je Haus. Gut vier von zehn Wohngebäuden haben drei bis sechs Wohnungen. Du kaufst hier fast immer in eine kleine Eigentümergemeinschaft hinein.
Die durchschnittliche Wohnung misst 62 Quadratmeter und ist damit die kleinste der hier beschriebenen Lagen. Nur rund neun Prozent der Wohnungen werden von den Eigentümern selbst bewohnt.
Kennzahlen der Lage
Die Werte sind Orientierungswerte und keine Bewertung eines einzelnen Objekts. Sie ersetzen keine Wertermittlung. Preise und Mieten beruhen auf den aktuellen Angebotsdaten der großen Immobilienportale, die Strukturzahlen auf der Stadtteilstatistik der Stadt Essen.
| Kennzahl | Größenordnung in Altendorf |
| Einwohner | rund 23.500 |
| Kaufpreis Eigentumswohnung je m² | 1.400 bis 2.800 € |
| Miete je m² bei Neuvermietung | 7,00 bis 9,50 € |
| Kaufpreisfaktor | 17 bis 23 |
| Bruttomietrendite | 4,3 bis 5,9 % |
| Wohnungen im Stadtteil | rund 12.300 |
| Wohnungen je Wohngebäude | rund 5,5 |
| Durchschnittliche Wohnungsgröße | 62 m² |
| Einpersonenhaushalte | rund 57 % |
| Selbst genutzte Wohnungen | rund 9 % |
| Arbeitslosenquote | rund 16 % |
Die Arbeitslosenquote ist die höchste unter den Essener Lagen auf diesen Seiten. Die Strukturzahlen stammen aus dem Stadtteilprofil Ein Blick auf Altendorf der Stadt Essen. Deine eigene Rechnung prüfst du mit dem Cashflow-Rechner.
Wer hier mietet
Altendorf ist ein Ankunftsstadtteil. Ein großer Teil der Bevölkerung hat eine Zuwanderungsgeschichte, der Anteil der Haushalte mit staatlichen Leistungen ist hoch, die durchschnittliche Haushaltsgröße liegt bei knapp zwei Personen. Vermietet wird an Familien, an Alleinstehende mit niedrigem Einkommen und an Beschäftigte aus Handel, Logistik und Pflege.
Die Nachfrage nach günstigen Wohnungen ist hoch und stabil. Was fehlt, ist Zahlungskraft. Eine Miete über neun Euro je Quadratmeter ist hier außerhalb der neuen Quartiere schwer durchzusetzen, egal wie schön die Wohnung ist.
Im neuen Quartier am See ist die Mieterschaft eine andere: Angestellte, junge Familien, Beschäftigte aus der nahen Konzernzentrale. Das sind faktisch zwei Märkte in einem Stadtteil, und sie berühren sich kaum. Wer hier kauft, muss wissen, in welchem der beiden er landet.
Was in den Eigentümerversammlungen wirklich verhandelt wird
Mein Unternehmen verwaltet rund 4.000 Einheiten in Nordrhein-Westfalen, ein Teil davon in Altendorf. Was ich aus diesen Versammlungen mitnehme, steht in keinem Exposé.
Bei einer Selbstnutzerquote von rund neun Prozent sind Altendorfer Gemeinschaften reine Anlegerhäuser. In den von mir verwalteten Objekten dieser Art erlebe ich regelmäßig, dass zur Versammlung drei von sechs Eigentümern erscheinen und notwendige Maßnahmen mangels Mehrheit vertagt werden. Der Sanierungsstau wächst dann leise weiter, bis er als Sonderumlage auf einmal sichtbar wird.
Das zweite wiederkehrende Thema ist die Ordnung im Haus: Müll, Sperrmüll im Hof, Treppenhausreinigung, gelegentlich Überbelegung einzelner Wohnungen. Das klingt klein und ist es nicht. Es entscheidet darüber, wer bei der nächsten Besichtigung mieten will.
Dritter Erfahrungswert: Hausgeldrückstände einzelner Miteigentümer sind hier häufiger als in den besseren Lagen. Lass dir vor dem Kauf die Rückstandsliste geben.
Für wen sich diese Lage eignet
Anleger mit kleinem Budget und Zeit
Für unter 120.000 Euro bekommst du hier eine vermietbare Wohnung in einer Großstadt mit Straßenbahnanschluss zur Innenstadt. Das gibt es in Essen sonst kaum noch.
Wer Objekte selbst auswählt
Der Unterschied zwischen einem gepflegten und einem vernachlässigten Haus ist hier größer als der Preisunterschied. Wer hinfährt, findet die Ausnahmen.
Wer eine Verwaltung vor Ort hat
Ohne jemanden, der regelmäßig ins Haus schaut, funktioniert diese Lage nicht. Mit einer solchen Begleitung funktioniert sie gut.
Für wen nicht
Wer nur den Faktor vergleicht
Ein Faktor von 17 bedeutet nichts, wenn der Mieter wechselt, die Wohnung zwei Monate leer steht und die Gemeinschaft eine Umlage beschließt.
Erstkäufer ohne Reserve
Rechne mit einer Sonderumlage im mittleren vierstelligen Bereich innerhalb der ersten Jahre. Ohne Puffer wird das zum Problem.
Wer hohe Mieten durchsetzen will
Die Zahlungsfähigkeit im Stadtteil ist begrenzt. Eine aufwendige Sanierung holst du über die Miete hier nicht herein.
Die Fehler, die in Altendorf gemacht werden
Ein durchgerechnetes Beispiel
Eine Dreizimmerwohnung mit 62 Quadratmetern im ersten Obergeschoss eines Wiederaufbauhauses mit sechs Parteien, Bad mit Fenster, Gasetagenheizung, kein Balkon.
| Kaufpreis | 105.000 € |
| Grunderwerbsteuer NRW 6,5 % | 6.825 € |
| Notar und Grundbuch, rund 2 % | 2.100 € |
| Gesamtinvestition | 113.925 € |
| Kaltmiete monatlich, 8,00 € je m² | 496 € |
| Jahreskaltmiete | 5.952 € |
| Kaufpreisfaktor | 17,6 |
| Bruttomietrendite | 5,2 % |
| Nicht umlagefähiges Hausgeld im Jahr | −1.020 € |
| Eigene Rücklage, 1,20 € je m² und Monat | −893 € |
| Ansatz Mietausfall, 4 % | −238 € |
| Nettomietertrag im Jahr | 3.801 € |
| Nettomietrendite | 3,3 % |
Aus 5,2 Prozent brutto werden 3,3 Prozent netto. Die eigene Rücklage ist bewusst hoch angesetzt, weil kleine Anlegerhäuser mit alter Substanz jede Maßnahme auf wenige Schultern verteilen. Wie sich das Hausgeld aufteilt, solltest du vor dem Angebot verstanden haben.
Beispielzahlen zur Veranschaulichung. Preise, Mieten und Hausgeld unterscheiden sich innerhalb des Stadtteils erheblich. Diese Seite ersetzt keine Wertermittlung und keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung.
Fragen
Häufige Fragen zu Altendorf
Lohnt sich Altendorf als Kapitalanlage?
Für erfahrene Anleger, die selbst auswählen und eine Verwaltung vor Ort haben, ja. Die Faktoren liegen unter denen der meisten Essener Lagen. Als erste Immobilie ist Frohnhausen der ruhigere Einstieg.
Was ist mit dem neuen Quartier am See?
Dort sind Preise und Mieterschaft deutlich anders als im übrigen Stadtteil. Als Anlage funktioniert es, aber die Faktoren liegen dort auf dem Niveau guter Essener Lagen.
Wie hoch sollte ich den Mietausfall ansetzen?
Vier bis fünf Prozent. Bei dieser Mieterstruktur sind Zahlungsausfälle und Wechsel häufiger als in den mittleren Lagen der Stadt.
Wie unterscheidet sich Altendorf von Gelsenkirchen?
Die Zahlen ähneln sich, die Lage nicht. Altendorf liegt an einer Großstadtinnenstadt mit Straßenbahnanschluss. Ein Vergleich mit Gelsenkirchen lohnt trotzdem, weil dort die Faktoren noch niedriger liegen.
Ich will hier verkaufen statt kaufen.
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Fazit
Altendorf ist die Essener Lage mit der besten Rechnung und dem größten Aufwand. Der niedrige Kaufpreis ist kein Geschenk, sondern ein Preisschild für Mieterrisiko und Sanierungsstau. Wer das aktiv bearbeitet, findet hier Objekte, die sich tragen.
Wer eine Wohnung kaufen und danach nichts mehr davon hören will, ist hier falsch. Vergleiche den Stadtteil mit den anderen Lagen unter Standorte im Ruhrgebiet, bevor du dich entscheidest.
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